קבוצת רכישה: לא באופן גורף? בדיקות מקדימות? ות ל

[duba500]

קבוצת רכישה: לא באופן גורף? בדיקות מקדימות? ות ל

שלום,

מחפשים דירה למגורים בדרום ת"א מזה חצי שנה.
ההיצע ממש מצומצם ו"הדירות הטובות" במחיר שלא גבוה מידי לא נשארות הרבה זמן בשוק.

כמה פעמים נתקלנו בקבוצות רכישה:
באופן אישי אני קצת חוששת.
מצד שני, זה אמצעי שכבר יחסית נפוץ בארץ.

אילו מכלול בדיקות אתם ממליצים לבצע אודות ועל קבוצת הרכישה?
האם יזמים בעלי ניסיון בהקמת קבוצות רכישה זו בחירה יחסית בטוחה?
עד כמה סביר בדרכ שבשלב מתקדם של הבנייה יהיו תוספות העולות מעבר ל-25-20 אלף ש''ח?

תודה וערב טוב.

 

[רימון חייט]

אם תוספות של 25,000 שקלים מטרידות אותך קני יד שניה

גם אצל קבלן סביר להניח שהתוספות יהיו גבוהות יותר.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[duba500]

פשוט לי היה ידוע שכאשר יש יזם שבוחר חב' בנייה

אין תוספות. FIXED PRICE.
לא ידעתי.

אם כך, מה בדיוק "הסיכון" עם קבוצת רכישה? (למעט חוסר בהירות בנושא עמידה בזמנים?) *למרות שגם בפרויקט רגיל יש אי עמידה בזמנים*

זה ממש יסייע לי אם אוכל לדעת מה הסיכונים.
ואילו בדיקות עלי לעשות לפני שאני נכנס לקבוצה?

תודה על תשובתך.

 

[elvinnox]

קח בחשבון שכל קבוצת רכישה תמיד! ישנה תוספת של 5-25% מהמחיר

גם אם הכל הולך חלק לפי התוכנית, זה כמעט תמיד יוצא יותר.
&nbsp
המחיר הנמוך נועד לפתות את הקונים להשקיע את ההון העצמי (הגבוה יותר) ברכישת הקרקע ויזום הפרויקט על כל המשתמע מכך.
בהרבה מקרים עדיין גם בתוספת המחיר המוערך, המחיר הסופי נמוך יותר ממחיר השוק.
יחד עם זאת, בהרבה מקרים ישנם עכובים ותשלומים לא צפויים כמו בכל פרויקט.
&nbsp
הקבלן כבר לוקח זאת בחשבון מראש ולכן מאפשר לו מרווחי רווח גבוהים יותר, כקבוצת רכישה אתה לא יכול לצפות את זה.
&nbsp
יש גם סיכונים נוספים שלא תראה את הכסף למשל,
הצעתי - אם אתה לא בנוי לכך באופי שלך, קח לך דירת יד 2, יש עשרות אלפים כאלה בשוק ותוכל להכנס אליה בתוך מספר שבועות/חודשים.
&nbsp
בהצלחה

 

[duba500]

התוספות הן יותר בשלבים המקדימים? תוך כדי? בסוף?

בוקר טוב

מה הסבירות שזה יהיה בשליש האחרון של הבנייה?

אנו בבירורים לגבי דירה שחבר קבוצה מוכר במחיר שדי יישר קו עם מחירים השוק,
זה למה השאלה עולה.
לצד זאת, ביום ה' יש לי פגישה עם יוזמי קבוצת רכישה שנמצאי לקראת קבלת ההיתר. למרות שהבהרנו לו שאין לנו הון עצמי כה גדול בכדי לשלם על ההתחלה הוא המליץ בחום שנבוא.

מה דעתכם?
תודה למשיבים והעוזרים.

 

[elvinnox]

מה אתה מצפה?

הוא איש מכירות, והוא צריך את ההון של אנשים כמוך
&nbsp
אתה באמת מצפה שהוא לא ימליץ לך לבוא?
&nbsp
אם הדירה שנמכרת במחירי השוק אז אין כל סיבה לקחת את הדירה כי עדיין יש סיכונים, לפעמים קבלת טופס 4 יכולה לקחת עוד חצי שנה גם בגמר הבניה
&nbsp
רד מקבוצות רכישה, היום כבר אין כמעט הטבה כלכלית לכך,
קח לך דירת יד שניה ותישן בשקט.
&nbsp

 

[duba500]

המבחר של דירות יד 2 מועט...ממש ממש מועט

 

[רימון חייט]

אם יש לכם הון עצמי נמוך אז רק הקנס בצורת

ריבית גבוהה משמעותית על המשכנתא תהיה לדעתי מעל
25,000 שקלים תוספת, עוד לפני תוספות במהלך הבניה.
&nbsp
שכירת הקבלן ב- FIX היא חסרת משמעות מבחינת צמצום הסיכון.
כאשר קבלן הביצוע יחליט שזה לא כדאי לו הוא יסגור את החברה
(10 חברות ביצוע משמעותיות נסגרו בשנה האחרונה) ויפתח אותה
בשם אחר. מארגן הקבוצה יצטרך למצוא קבלן אחר אשר לא מחויב
ל- FIX.
אתה תצטרך להוסיף כסף או להישאר עם חצי בניין. זכור שאתה לא לקוח
אלא יזם.
אני הייתי מתרחק בכל מקרה ובפרט אם אני במצב כלכלי עדין.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[duba500]

לא נשמע מרנין בכלל...מבאס שכמעט שאין דירות יד 2

ואני לא מדברת על דירות שבדיוק עומדות בתקציב שלנו.
אלא גם דירות ב-100 אלף יותר.
אנו מחפשים ביד 2.
לא חושבת שיש דירות אצל מתווכים שאינן מפורסמות ביד 2.
והמון תודה על עזרתכם המבורכת!

 

[d70]

לאנשים קשה פסיכולוגית לצאת מת"א לערים אחרות
זו לא ההודעה הראשונה שאנשים ללא תקציב לדירה באיזור הקיים מעדיפים לסכן את הונם מאשר לעבור לערים אחרות יותר זולות.

 

[duba500]

אך יש לנו דירה אחרת בת"א: נמצא דירה ונקנה

נשארים באותו האזור.
אין לנו את הכסף מבלי למכור את הדירה הנוכחית.
מקווה שיש דרך להשיג סכום ראשוני במלי למכור.
לכשנרצה לקנות יקח לנו חודש+- למכור את הנוכחית.
מה עושים בחודש+-? כי הדירה שנרצה עשויה להימכר בחודש הזה.

 

[d70]

אם יש לכם הון עצמי ,קחו משכנת ותקנו במקום אחר מבלי למכור בתא

 

[duba500]

מה עושים אם קיימת יתרה על משכנתא בתנאים בלתי רגילים?

יש לנו יתרה של כמה מאות אלפים בתנאים בלתי רגילים שלא ניתן לקבלם כיום.
האם ניתן להעביר אותה למטרת קניית נכס הזה עם אותם תנאים מעולים שאין כיום?
אני מניחה שאפשרי - השאלה אם יש "פתח/פרצה" בה נוכל להעביר אותה באותם התנאים לדירה החדשה? השאלה מה ניתן לעשות כאשר נותר סכום קטן על הדירה הקיימת שאין סיכוי שנוכל לשלם בתשלום אחד כשהמשכנתא עוברת...

תודה על זמנכם והעזרה.

 

[d70]

הכי טוב לבדוק מול הבנקים
תראו אם אפשר פשוט לקחת משכנתא נוספת מבלי לגעת בקיימת.קחו בחשבון שאם יהיו לכם שתי דירות,תוכלו להשכיר את אחת (שתיהן בת"א) וכספי השכירות יכסו התשלום על הלוואה נוספת(בהנחה שתגדילו את המשכנתא)

 

[duba500]

זה רעיון מעולה שמצחיק שלא חשבנו עליו...

שאלה: מה הסיכוי שיתנו לאבא שלי - שיהיה בן 73 בעוד כמה חודשים לקחת משכנתא של איזה 300 אלף?