קבלת מימון להשקעה

[pers2]

קבלת מימון להשקעה

שלום,
ברצוני לרכוש בית, ברשותי כ150,000$.
לאחר הרכישה מעוניין לשעבדו לטובת רכישת בית חדש.
האם ניתן לקבל הלוואה לכך בתור ישראלי? או בתור חברה LLC?
במידה ולא האם במקרה של שותפות בLLC עם אזרח/ תושב אמריקאי אוכל לקבל את המימון?
או שקיים פתרון אחר במקרה של שותפות עם אמריקאי?

 

[יריב פז10]

משכנתא בארה"ב

ראשית הנהלים בכל הקשור לקבלת משכנתא לרכישת בתים בארה"ב על ידי זרים הנה קשה עד מאוד.
אני מכיר לא מעט ישראלים שניסו ולא הצליחו לקבל משכנתאות למימון רכישות נכסים בארה"ב.
רוב הבנקים הגדולים לא נותנים כרגע משכנתאות לזרים אך ישנם כאלו שכן וזה משתנה ממדינה למדינה.
במידה והבנק ייתן לך משכנתא יש אפשרות לעשות ריפייננס על נכס שקנית.
לגבי שאר השאלות שלך: כדי שבנק ייתן משכנתא הבעלות צריכה להיות פרטית ולא דרך אלאלסי.
עם אזרח אמריקאי ההליך יהיה קל יותר וכדי שזה יקרה תצטרכו שהנכס יהיה על שמו של האמריקאי ורק אז להעביר לאלאלסי משותף של שניכם.
זה קצת מסורבל יותר, ותצטרכו לעשות חוזה ביניכם והכי חשוב זה שיהיה לך אמון בו שכן עד שתעבירו לאלאלסי הבית יהיה רשום על שמו בלבד.

 

[vinney]

בתור LLC לא תוכל לקבל הלוואה כמעט בשום מקום

ואם כן - אז בכל מקרה תצטרך לעשות ערבות אישית (מה שמוציא את LLC ריק מתוכן, לפחות מבחינת האחריות להלוואה).

יש פה מוקש קטן: אם אתה לוקח את המשכנתא על שמך, ואז מעביר בעלות לLLC - מבחינת הבנק הם יכולים לדרוש החזר מידי של ההלוואה (CALL) מכיוון שהדבר שקול בעיניהם למכירת הנכס. חלק מהבנקים אולי יעצימו עין, אבל לכולם זה יהיה רשום בהסכם ההלוואה.

 

[יריב פז10]

LLC

בנקים יודעים שאנשים מעבירים ל LLC כדי להגן על עצמם לאחר קבלת המשכנתא ואין להם עם זה בעיה כל עוד המשכנתא משולמת.
הם מודעים לעובדה כי LLC נועד להגן על המשקיע מפני תביעות משפטיות כאלו ואחרות

 

[vinney]

שזאת בדיוק הסיבה שהם לא נותנים הלוואות לLLCים

כי איך תתבע אותם אם הנכס בLLC?
&nbsp
כמו שאמרתי - יכול להיות שבמקרים מסויימים מעלימים עין - אבל אם תקרא את האותיות הקטנות בחוזה תראה שכל העברת בעלות שהיא ליישות משפטית אחרת (לא לTRUST, למשל, שזה כן אפשרי ועשיתי), מאפשרת לבנק לבצע CALL מיידי על ההלואה.

 

[Yisrael Harris]

הדרך לקבלת מימון לרכישת נדלן באמצעות LLC לישראלים

הבעיה שעומדת בפני ישראלי כאשר עומד מול בקשה למימון משכנתא או מיחזור . ליין אוף קרדיט ו....
בראש וראשונה הינה חסרון במספר זהות אמריקאי מיכיוון ועל פיו מבוצעת בדיקתו ע"י הבנק אם לווה ראוי הוא אם לאו.

הדרך בה ניתן ליצור זהות אמריקאית הינה או ברמה האישית באמצעות קבלת SSN או ITIN ובמקרה חברה (LLC) שהוא היותר פשוט וקל להשגה הינו מספר ה EIN
השלב הבא בבדיקה הינו דירוג האשראי אשר קיים על אותו מספר הזהות (אחד מהשלושה) אשר נבנה על פי היסטוריית פעילות האשראי של הלווה . (כיצד לבנות אותו בפעם אחרת)

המשכנתא או המימון החוזר או קו אשראי ברמה האישית תמיד יהא יותר פשוט וקל להשגה ולו יספיקו מספר ה SSN או ITIN - דירוג אשראי סביר שיכול להבנות בזמן של 6 חודש ודוחות המס האישי של המבקש בשנתיים הארחונות
אין במקרה זה הבדל בין ישראל או אמריקאי (יותר מצוי שבתושב ארהב לא אזרח בהכרח יתקיימו בו שלושת התנאים לעייל בצורה טיבעית מעצם ניהול החיים בארה"ב)

כ LLC הדבר שונה בסוגי העסקים , ישנם עסקם להם הבנק נימנע מלספק אשראי בעיקר בגלל הנחיות הממשל או רמות סיכון בתעשייה וככל שמודבר בעיסוק מסורתי ומצוי יותר כך יהא יותר קל לקבל אשראי וזאת על ה LLC בפני עצמו .
בכל מיקרה בו מערבים את ה LLC והממבר נישאר ערב במקרה של ישראלים הדבר בא רק לפטור את מי תהא הישות לה בונים את קו האשראי ה LLC שהינה זהות מקומית או הבעלים שהוא זהות זרה.

בעניין הרעיון להוסף שותף אמריקאי - אין צורך בדבר וניתן לעשות לקבל את כל מה שצריך בצורה יותר יעילה בצורת קבלת ערבות מצד האזרח האמריקאי לקו האשראי הניתן לישראלי וזאת לתקופת זמן עד לקבלת אשראי עצמאי
לדוגמא
הישראלי מעוניין בקו אשראי ראשוני אבל המערכת לא מכירה אותו מהסיבה הפשוטה שזהו האשראי הראשון
הישראלי ניגש לחברו/קרובו האמריקאי ומבקש מימנו להשתמש עם קו האשראי שלו כערובה לקבלת קו אשראי בצורה זו ההלוואה ניתנת לישראלי ובנה לו הסטוריית אשראי
לאחר שלישראלי ישנה הסטוריית אשראי סוגרים את ההלוואה הראשונה והישראלי בצורה עצמאית מבקש קו אשראי

קו אשראי שכזה יכל להיות בכל סכום שיאה העיקר שיאה לצורך בניית הסטוריית אשראי

 

[vinney]

סלח לי, אתה מדבר שטויות.

אין שום קשר בין הלוואות לEIN, וזה ממש לא משנה כמה פעמים תרשום LLC בהסכם הלוואה - אתה תהיה אחראי לה אישית. לLLC אין שום יתרון כשזה מגיע להלואות - רק חסרונות, ושום EIN לא יעזור לך.
&nbsp
גם ITIN לא ממש יעזור כי היסטוריית אשראי לא נבנית עליו. משתמשים בSSN בלבד, שמי שזכאי לו - זה אזרחים אמריקאיים, בעלי גרין קארד, בעלי ויזות או אישורי עבודה, ועוד מספר קבוצות מצומצמות.
&nbsp
שום דירוג אשראי של חצי שנה לא יספיק לך למשכנתא. חד וחלק.
&nbsp
&nbsp

 

[נתן90]

יום כיפור ,,,למה שלא יסלח - ומניסיון אתה זה שטועה !

לי אישית כישראלי אין SSN (לא אזרח לא תושב וללא אשרת עבודה)
ישראל הריס עזר לי לקבל משכנתאות על הנכסים שרכש עבורי , כך שעובדתית משכנתא לא תלוייה ב SSN אלא ביכולת החזר של הלווה,

 

[vinney]

אם אתה לוקח משכנתא מישראל הריס

או כל מאכער ישראלי אחר - אולי.
&nbsp
אם אתה הולך בדרך הישר ולוקח משכנתא שכל אמריקאי רגיל בן תמותה לוקח, בלי קומבינות של ישראלים, בלי שקרים ובלי עבירות על החוק - זה כמעט בלתי אפשרי.
&nbsp
אז אולי יצא לך בדרך פלא איכשהו לקבל משכנתא אמריקאית סטנדרטית בלי לשקר בטופס שאתה תושב קבע או אזרח ובלי לעבור על שום חוק - אבל גם אם זה במקרה לחלוטין קרה (ואני לא מאמין לך, אני מקווה שתסלח לי ברוח יום כיפור), זה יוצא דופן שמוכיח את הכלל.

 

[נתן90]

ישראל הריס מקצוען !

הוא מוותיקי התחום ושמו הולך לפניו .. עליך לשם שינוי לא שמעתי וטוב שכך
למה הינך יורד לרמה כזו של שיחה זולה נישגב מבינתי , למה הינך זריז להסיק מסקנות מעותות ללא שם ידיעה והבנה בתחום לפחות היתה מסתייג ואומר שאתה לא יודע מספיק, טיפשותך ברורה מהאופן הנחרץ בו אתה מסיק מסקנות ומביע דעה בנושאים בהם הבנתך חסרה ולקויה .

ניתן לקבל משכנתא כישראלי וכאחד שאיננו תושב למרות שיותר קשה מאזרח אמריקאי אשר ברור שהנהלים בנויים מטיבעם לענות על הצורך הראשוני שהוא התושבים אבל גם לזרים ישנם פתרונות ישימים .

אני מדבר כאחד שהיה במצבו של שואל השאלה המקורי
את ההלוואה קיבלתי מבנק מקומי ובעמידה בכל הדרישות והנהלים שהבנק דרש אשר כללו הצגת דוחות המס שהגשתי לרשויות האמריקאיות IRS
ויש לי אגב קרדיט היסטורי וכרטיסי אשראי וזאת ללא שום SSN

 

[יריב פז10]

הלוואות

חברים, ראשית אבקש לשמור על רמה של שיחה ולא להידרדר להתלהמויות ו/או לריבים, לכל אחד פה הזכות להביע את עצמו. ריבוי דעות זה ריבוי ידע לכולם.
שנית - יש מספר מדינות בהם ניתנת האפשרות גם לישראלים ולתושבים זרים לקבל משכנתא - יחד עם זאת אציין כי איננני מכיר ישראלי אחד (ואני בקשר עם כמה עשרות) שהצליח לקבל משכנתא בין אם זה בצורה חוקית ובין אם לא.
נתן, אם קיבלת משכנתא כזאת שאפו. נשמח אם תספר על התהליך שעברת עם נתונים (כמובן אם בא לך לשתף) אך אנא בלי לפאר ברוקר כזה או אחר, שכן מטרת הפורום היא ידע נטו.
נשמח לדעת כמה עלה הנכס, כמה משכנתא, לכמה שנים ואיך היה התהליך. שוב, רק אם בא לך לפרט

שיהיה לכולם שבוע מוצלח

 

[נתן90]

יריב מה הקשיים שניפגשת בהם בדרך למשכנתא ?

בתור אחד שפעיל מספר שנים וכניראה הגיש דוחות עם הכנסה ראויה כבר מספר שנים מה בדיוק מהווה את המניעה מצד הבנקים לספק לך משכנתא ?

הסיבה שניראת לעיין הינה מחיר הנכסים בהם אתה עוסק ובאמת יכול להיות שלבית בשווי של 50K או פחות הבנק לא רואה בו כנכס בטוח מספיק כערובה למשכנתא עצמה.

השאלה שאני אשאל אותך היא כזאת
1. האם מתוך העשרות ישראלים שפגשת ישנם כאלו עם דוחות הכנסה (בארהב) של שנתיים לפחות ברמות של 50K לשנה ?
2. האם אותם עם ההכנסה שציינתי מחזיקים בבתים שווים מעל 100K לפחות ?
אם עשרות הישראלים שפגשת לא עומדים בקטגרויות הנ"ל זו כניראה הסיבה לזה שלא נהנים ממשכנתא ולא מעצם היותם ישראלים.

נ.ב. כמה חבל שיש כותבים בפורום הנותנים טעם רע באופן כתיבתם ותגובתם ואם ישנו חצוף אשר מרמז ללא טעם וסיבה ומכפיש , שיצפה לתגובה הולמת

 

[vinney]

בוא ספר קצת על ההלואה שלך.

איזה בנק נתן לך? באיזו ריבית? לאיזו תקופה? ולאיזה LTV?

 

[pers2]

פרטים על דרך קבלת המשכנתא

נתן90 אשמח לקבל תשובות אודות הדרך לקבל משכנתא ולא בשאלות ליריב לגבי ניסיון ה"כושל" לכאורה שלו.
שאלתי את השאלה בפורום בשביל לקבל תשובה ולא בשביל שהתשובות ינתנו ברמזים תוך כדי שאלות למנהל הפורום יריב.
תפרט בבקשה מה עלי לעשות:
1.
2
3.

 

[נתן90]

תשובות המסלול בדרך למשכנתא

בראש ובראשנה הייתי ממליץ לפנות לאיש מקצוע בתחום , (הצעתי מישהו ראוי בעבר) ולהפנות אליו את השאלה .
מניסיוני האישי
1. תרכוש נכס אשר שוויו הראלי יעלה על סך הרכישה וזאת לפי מחירי הבתים בסביבתו. למשל אני רכשתי נכס שהבנק העירכו ב 120K בזמן שאני רכשתי אותו מהבנק בעלות שהסתכמה בכ 90K (כולל עלויות השיפוץ והנלווים) .
2. דאג לקבל כרטיס אשראי באמצעות מסלולי secure credit card עם קו אשראי פעולה זו תתן לך ניקוד אשראי לאחר מספר חודשים, את הכרטיס הייתי מציע לעשות על החברה LLC
3. הגש דוחות הכנסה בארה"ב ואם אין לך יהא קצת יותר קשה אבל ניתן וזה לבקש הצהרה מרו"ח שלך בישראל (באנגלית) על הכנסתך השנתית בישראל.

אני קיבלתי ניקוד אשראי בתור התחלה וזאת לאחר מספר חודשים של 700 + וזה אמור להיות די והותר לקבלת משכנתא יחד עם הכנסה מתאימה
יחס ההכנסה שלך צריך להיות בצורה כזו שעלות המשכנתא החודשית +ארנונה/ביטוחים. יהא נמוך מרבע מהכנסך החודשית למשל אם אתה לקוח מכשכנתא יחד עם תשלומים ביטוח וארנונה שמגיעים ל 1000 $ אתה תצטרך להראות הכנסה של 4000 $ לחודש.

שוב אני מאמין כי אם ברצונך להצליח לקבל משכנתא אתה תצטרך להעזר בבעלי מקצוע אשר תתן להם את המידע הפיננסי שלך והם יוכלו להמצליץ לך על דרכי הפעולה המתאימות עבורך.
שיהא לך בהצלחה רבה,

 

[vinney]

לא מכיר אף ישראל הריס ולא אמרתי מילה רעה עליו

אבל אני כן מכיר כל מיני מאכערים ומתווכים ישראלים, ואני למדתי את הלקח ומתרחק מכל בעל מקצוע ישראלי בארה"ב. הנסיון שלי מלמד שלעבוד עם אמריקאים יצא יותר זול מלחסוך ולעבוד עם ישראלים.

 

[pers2]

לא קיבלתי תשובה חד משמעית

לצערי לא קיבלתי תשובה חד משמעית האם אוכל לקבל משכנתא.
התגובות כאן שונות מקצה לקצה ואפילו קצת פוגעניות אחד כלפי השני

 

[vinney]

אין שום מניעה חוקית.

אם קוראים לך נתן90 ואתה מכיר את ישראל הריס - אולי אפילו תקבל. אבל זה שאין מניעה חוקית לא אומר שבנקים יעמדו בתור לתת לך הלוואה. תצטרך ללכת ולבקש, ולכתת רגליים, ולעשות מחקר ולנסות ולהדחות ולנסות שוב. אולי יתמזל מזלך.
&nbsp
באופן עקרוני, מהנתונים שהצגת, הסיכויים שלך שווים לאפס ועוד קצת.

 

[נתן90]

ברננקי מתלונן שלא נותנים לו למחזר משכנתא

אתה כניראה באותה סירה עם ברננקי כך שמצבך לא כזה קשה,

בקיצור אל תתיאש לקבל משכנתא קשה לכולם ומי שמתעקש בסוף מצליח

קישור לכתבה בדה מרקר
http://www.themarker.com/wallstreet/1.2450882