קבלת שמאות בנקאית לפני חתימת חוזה קניה - איך אפשר ?

[sagic55]

קבלת שמאות בנקאית לפני חתימת חוזה קניה - איך אפשר ?

הי,

מישהו הצליח לקבל הערכת שמאי לנכס דרך הבנק לפני שיש חוזה קניה חתום? איך אפשר לעשות את זה?

פניתי לבנק והסברתי להם שאני רוצה לקנות דירה מסויימת אבל לפני שאני חותם ומתחייב הייתי רוצה לוודא שהבנק יתן לי משכנתא כי הדירה היא באזור שיכול להיות קצת בעייתי והדירה בקומה רביעית בלי מעלית (אני יודע שלפעמים בנקים מקשים במקרים כאלה) והבנק הסביר לי שהוא לא שולח שמאי לפני שיש חוזה חתום אבל אני חושב שיש מקרים שזה כן אפשרי.

תודה

 

[עורכת דין חן סרי]

לפנות לשמאי מרשימת השמאים של הבנק

אשר אתה מתכנן ללוות ממנו ואשר ממנו קיבלת אישור עקרוני להלוואה.

 

[sagic55]

אז זה אומר שאצטרך לשלם לו

עבור שמאות פרטית (שזה יותר יקר משמאות בנקאית)?

וגם: האם הבנק יקבל את אותה "השמאות הפרטית" של השמאי שלהם או שהם ישלחו את השמאי לתת להם "שמאות בנקאית" (שהיא שמרנית יותר)?

תודה

 

[הנדלניסט מהבקעה]

שמאות לפני חוזה רכישה.

רקע :
שמאי שמבצע שמאות מקוצרת עבור הבנק [לא עבורך] למרות שהתשלום מגיע ממך,מייצג את האינטרסים של הבנק כדי לוודא שרמת הסיכון במתן הלוואה לנכס מסויים תואמת את מדיניות הבנק המלווה.

תמיד השמאי מטעם...ימלא את המצופה ממנו ויוריד כ-20 אחוז משווי הנכס כדי להמנע בעתיד מתביעה של הבנק...והיו דברים מעולם.

מהסיבות שפרטתי אין לך מה לפנות לבנק , הם לא ידידך לצורך העניין.

במידה ומצבך הפיננסי הוא כזה שאין לך עתודות כספיות נוספות זמינות מכיסך לתשלומי עמלות [במידה ויש] - לעו"ד, למתווך, מס רכישה, שיפוץ ועוד...

משכנתא שתקבל מהבנק עלולה להיות נמוכה מהציפיות שלך [והיא אכן כזו] אז כדאי שתבין שעסקה זו לא מתאימה לך.

רוצה לעשות חשבונאות מוקדמת ?
תפנה לשמאי שיתן לך שמאות מקוצרת לצרכי משכנתא .[השמאים מכירים את המושג הזה וגם מחירו בהתאם] במידה והשמאי יהיה ברשימת שמאי הסדר עם הבנק, יתכן שתחסוך בעלותו לכשתחתום על חוזה המכר.

אני מקווה שבחנת בסביבה מחירים של דירות דומות ושאתה נמצא במסגרת המחיר הממוצע, כי בסופו של דבר , שמאי המטרה יבצע בדיוק את אותם פעולות ואף יתיעץ עם מתווך שכונתי.

===============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[sagic55]

תודה דוד

יש לי עתודות כספיות נוספות אבל אני לא רוצה להשקיע את כולן בהשקעה הזו.

לגבי "שומה מקוצרת" זה מעניין לא ידעתי שאני יכול להזמין שמאות כזו (זולה יותר) מהשמאי . קראתי עכשיו באינטרנט שבשמאות המקוצרת לא בודקים יסודית את התיק ביניין ואת ההיתרים של הדירה ובמקרה זה משהו שרלוונטי בנכס המדובר . אם ככה אני מניח שהאופציה היחידה שנותרה לי זה להזמין את השמאי הבנקאי בשמאות מלאה ומקיפה שהיא יותר יקרה. אעשה כך....

דרך אגב אם אקבל מהשמאי הערכה של X ואז אחתום חוזה ואגש לבנק לקבלת משכנתא אתה חושב שהבנק יקבלו את הערכת השמאי שניתנה לי באופן פרטי או שהם יבקשו מהשמאי לתת להם הערכה בנקאית (כמו שהסברת תהיה נמוכה יותר)?

תודה!

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הבנקים מזמינים תמיד שמאות מקוצרת, ומשלמים בהתאם.

יש לא מעט שמאים שטוענים נגד השתתפות שמאים ב"משחק המכור" ובגובה שכר הטירחה המשולם בגין שמאות זו. [ככלל הטענה היא שמדובר על שמאות רדודה שפוגעת באיכות המקצועית הנדרשת משמאי.
ראה כאן הפניה לדיון של לשכת השמאים [2011] עם נציגי בנק טפחות - http://www.landvalue.org.il/index2.php?id=3474&lang=HEB

שים לב לשאלות ותשובות מול בנק לאומי בנדון : https://biz.leumi.co.il/home_01/appraisal/11855/

להלן כתבה בגלובס שיכולה להבהיר לך את יחסי הבנקים עם השמאים שתלויים בהם לעבודה - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001096229

את הבנק מעניין רק שוויו של הנכס ממוכר לקונה [כלומר שווי שוק] והמסר המרומז לשמאי מהרשימה ה"סגורה" הוא ש"כדאי שמחיר נשוא השמאות" יהיה פחות ממחיר השוק וכך הבנק תמיד מקטין את רמת הסיכון,ושמאים לא מעוניינים להסתבך עם היד שמשלמת. [הבנק - דרכך] שמאים "מורדים" מוצעים מהרשימה של הבנק.

לגבי שאלתך...ניתן להערים על הבנק ע"י העסקת שמאי הנמצא ברשימת הבנק ולהוציא חוו"ד מקוצרת ובבוא הזמן להציג את השמאות מטעמך לבנק...כמובן שלבנק יש אפשרות לבטל את השמאות אם היא לא תתאים לאינטרסים של הבנק.

למה הנושא לא מטופל ברצינות כדי להפסיק את ה"מסחרה" תשאל ?
כי למפקח על הבנקים ולבנק ישראל יש אינטרס לשמור על יציבות הבנקים ואתה ה"פיון" [חייל] על הלוח לא מעניין את בנק ישראל.

מפעם לפעם מנסים השמאים למרוד ולהעלות את מחירי השמאות ולהרחיב את עומק השומה ותמיד המו"מ מסתיים כשלשכת השמאים נסוגה עם "זנבה בין רגליה".

==============================================================================
פרל דוד - 052-8964914

 

[sagic55]

תודה על התשובה המפורטת דוד

החכמתי