קהילת משקיעים

[מתן 1011]

קהילת משקיעים

שלום לכולם,
אני מעוניין לרכוש דירה (לא חדשה) להשקעה. הקושי שלי הוא סביבה מאוד הססנית ומלאת פחדים. האם אתם מכירים קהילה של משקיעים ממנה ניתן לשאוב כח, לשאול שאלות וללמוד ?
(פייסבוק/אינטרנט/מפגשים פיזיים ...) לא מחפש קורס אלא אנשים נוספים למסע
יש הצעות ?

 

[עורכת דין חן סרי]

מרימים את הכפפה!

מתן שווה לך לנסות, לדעתי יש פה אנשים שיוכלו לסייע לך לשאוב כח למהלך שבו אתה חפץ. תתחיל להתייעץ על גבי הפורום בהתלבטויותך.
&nbsp
מי יודע אולי בהמשך נארגן מפגש פורום בזכותך

 

[מתן 1011]

אז לשאלה הראשונה

החלטתי לבחור ברמלה/לוד - בגלל מחיר למ"ר יחסית סביר והעובדה שנמצא באזור המגורים שלי. השלב הבא מבחינתי הוא לבחור שכונה אחת בה אתמקד.
אז השאלה הראשונה שלי היא איך עושים את זה. פרט למגבלת המחיר אילו עוד פקטורים יכולים לשמש אותי כדי לגבש החלטה ?

 

[משקיע בבש]

התייחסות

קודם כל שוב בהצלחה.

הגישה שדלך אינה נכונה, מההתחלה.

לא ניגשים להשקעה בגלל מחיר למ"ר, מחיר למ"ר הוא מושג שהתקבע כאן בגלל כל מיני פרשומים ומאמרים והוא לא נכון לפחות לא למשקיע הקטן בתחילת דרכו, אתן לך דוגמא:

בוא נקח בניין בבת ים קו ראשון לים.
בבניין כל הדירות זהות, אבל, חצי מהדירות פונות לחזית ורואות את הים והשקיעות המרהיבות מדי ערב, וחצי אחר פונה לחזית אחרוית ורואה בניינים וחניות.

מחירי הדירות אינם זהים!!!
מכאן שאם תעשה חישוב לפי מ"ר, יש לך באותו בניין פערים עצומים במחיר למ"ר כאשר מדובר "באותן דירות לפי מטראז'".

זו רק דוגמא אחת בסיסית מדוע החיפוש לפי מחיר למטר הוא מוטעה מיסודו לפחות בהקשר הנוכחי.

ההיבטים לפיהם אתה צריך להתמקד הם:
1. ההון העמוד לרשותך.
2. המינוף העומד לרשותך.
3. המינוף בו תרצה להשתמש.
4. חתך סוציואקונומי של האוכלוסיה (זה מגיע בקשר ישיר עם עלות הנכס/שכירות)
5. אופי האוכלוסיה.
6. התשואה שתרצה לקבל (כאן מגולם גם גורם הסיכון וההתעסקות בנכס).

יש עוד כמובן אבל אלו הבסיסיים.
אם תעשה מחקר אתה תבין, שיהיו כמה מקומות בארץ שיתאימו לפרופיל, לאחר מכן תצטרך להתמקד ב אחד או שניים ואז להתביית על נכסים.

בהצלחה,

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

משקיע בב"ש

 

[מתן 1011]

תשובות

1. ההון שעומד לרשותי הוא עד 250 אש"ח, כאשר אני מעדיף לא לחנוק את הסכום עד הסוף
2. מינוף שעומד לרשותי - דירה ראשונה (25% הון עצמי) + הלוואות משלימות בהתאם לצורך (יכול להגיע ל100 אש"ח בתנאים יחסית טובים)
3. פרט למשכנתא אני לא מעוניין למנף מעבר.
4. חתך סוציואקונמי - הייתי שמח להשכיר לממעמד ביניים נמוך ובינוני
5. אופי אוכלוסיה - צעירים בתחילת דרכם (עד גיל 35)
6. בנושא התשואה אני שואף לייצר פערי מחיר, כלומר לרכוש דירה מתחת למחיר שוק ולמכור במחיר שוק לאחר שנה וחצי (כדי לא לשלם מס רווחי הון). ככל שהתשואה אותה אדרוש תהיה גדולה יותר מרווח הביטחון אותו אייצר יגדל אבל יקטן נתח הדירות עליהן אוכל לסגור עסקה. אני חושב שפער סביר הוא של 70 אש"ח מתוכם יקוזזו כל ההוצאות הנלוות (עו"ד, יועץ משכנתא, אגרות, שיפוץ קל אם ידרש, זמן בו הדירה תעמוד ריקה, מתווך במידת הצורה) אני רוצה להכניס נטו 50 אש"ח.
אני מעוניין שהשכירות תקזז את המשכנתא ותשאיר לי לשלם לא יותר מ 2000 ש"ח לחודש. בחישוב אצבע דירה של 900 אש"ח גורר משכנתא של 675 אש"ח עם החזר חודשי (נניח 25 שנים) של 3400 ש"ח (בערך. מתוכם שכירות סבירה היא לפחות 2000 ש"ח (הנחה סבירה שלוקחת בחשבון תשואה נמוכה יחסית של 2.5%) מה שמשאיר לי לשלם עוד 1400 ש"ח לחודש. אני מעוניין להחזיק את הדירה לטווח קצר של שנה וחצי (כדי להימנע ממס רווח הון).

האם הנתונים שרשמתי הגיוניים ?

 

[משקיע בבש]

מתן, המצב שלך מוכר, וגם מחוויה אישית

אתה נמצא כרגע במצב שכמעט כל יזם, מכל תחום היה בו.
כאשר היה לו רצון, היתה לו מוטיבציה, היה לו רעיון, היו לו האופטימיות, אך הסביבה בד"כ מראה לו כתף קרה, יש כאלו המגדירים אותם כ- "מנפצי החלומות".

אני חושב שאתה בדרך הנכונה....

הנה משהו שכתבתי ונראה לי שאתה תזדהה עימו:
ההתנגדויות

רק הערה קטנה: קורס טוב (אין הרבה, אבל יש), יכול להיות אופציה טובה, כי הוא ייתן לך כלים. או לחילופין להתלוות למישהו שעושה זאת ברמה יומי ויוכל לקחת אותך יד ביד.

המון הצלחה,

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[מתן 1011]

אהבתי את מה שכתבת

אני תוהה אם מדובר במקרה הזה בפחד להישאר מאחור או בחשש שאפגע. כיוון שכל הקרובים אלי הם שונאי סיכון מטבעם, אני מרגיש שהעצות שהם נותנים מושרשים על אותם הנורמות.

 

[משקיע בבש]

ממש לא משנה ממה הפחד נובע

רק ההבנה ופעולות מתאימות בהשקעות ימגרו אותו.

בהצלחה,

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[נתן90]

תנסה פה בקהילת משקיעים בנדל"ן

קהילת משקיעים בנדל"ן זו פלטפורמה חברתית שם תוכל להכיר משקיעים כמוך בשלבים שונים

 

[מתן 1011]

תודה רבה

נרשמתי אבל נראה שמדובר בקהילה שעוסקת בנדלן בחו"ל, מניח שמאוד שונה מהשקעה בנדל"ן בארץ, גם בפאן הרגולטורי וגם במיקוד התוכן