קניית דירה בבניין בבעלות חברה במרכז ת"א

[dan810]

קניית דירה בבניין בבעלות חברה במרכז ת"א

אני על סף קניית דירה במרכז תל אביב רק שהבניין אינו רשום כבית משותף המחולק לגוש\חלקה לפי בעלי דירות, אלא הבניין עצמו הינו חברה ורשום כגוש\חלקה אחת והדיירים הם בעלי מניות.
כלומר אין רישום בטאבו של חלקות הדיירים, אלא רק רישום ברשם החברות שהדיירים הינם בעלי כך וכך מניות.
ממה שחקרתי שיטה זו היתה נפוצה בתל אביב בשנות ה50 לצורך מקלט מס.

האם מבנה בעלות כזה אמור להשפיע על מחיר הדירה לרעה?

 

[אילן אלואשוילי]

אני מנסה להבין אם אתה רוכש את הדירה

מי מופיע כבעלים? אתה או החברה?

אם לא אתה הבעלים הרשום אני מציע לך לעשות בדיקות מקיפות לגבי ההשלכה לא רק של השווי אלא קודם כל זה הזכויות שלך בנכס.

כמו כל אם אתה בעלים במשותף עם עוד מספר בעלים אז זו בעלות משותפת/מושאע ואם כך הדבר לבעלות משותפת יש מקום להביא הפחתה לשווי.

כמובן שזה תלוי ברישום, איך רשום וכדומה.

לגבי עניין המניות כדאי שתבדוק עם יעוץ מס שלא מתקיימים עוד אירועי מס שונים מאחר ואתה הופך אולי לחלק מחברה.

 

[jonyanay]

אני חושב שנחשפתי לדירה הזו

המתווך באותו בניין?

 

[dan810]

היא באבן גבירול

 

[dan810]

אני רוכש הדירה

האמת שכבר ירדתי ממנה, אבל לשאלותיך:
אני הוא הרוכש
בטאבו כל הבניין רשום כגוש\חלקה אחת
הקניה היא קניה של מניות בלבד. לא מצוין בשום מקום שהדירה המערבית בקומה 2 שייכת לאדון X
הרוכש מופיע רק כמחזיק מניות
החברה (שהינה למעשה הבניין וזהו רכושה היחיד) היא הבעלים הרשום בטאבו

בכל מקרה החלטתי לא להיכנס לזה. כמובן שהמתווך אמר ש"ככה זה בתל אביב". יכול להיות שיש הרבה בניינים כאלה, אבל עד שלא אכתת רגליים ואראה במו עיני שאכן זו שיטה נפוצה, לא אכנס לעיסקה כזו.

 

[אילן אלואשוילי]

זה קורה לא מעט בשכונת פלורנטין בת״א

 

[jonyanay]

איני מכיר הרבה בניינים כאלה ואל תבזבז זמן על

כיתות רגליים, מעבר לפינה מחכה דירה הרבה פחות מסוכנת עבורך. המשך לחפש אותה.

עדיף ללכת על עסקה "נורמלית" מעל פתח לדאגות.

 

[dan810]

צודק, התכוונתי

לכתת רגליים בהקשר של להכיר את השוק. זו הדירה הראשונה שאני אקנה ואני לא מכיר את השוק מספיק טוב

 

[jonyanay]

רכישה בסדר גודל של דירה ראשונה אינה מקום

להרפתקאות (אא"כ אם אתה ספקולנט תותח).

בהצלחה במציאת הכלה המתאימה עבורך.

 

[פגסוססססססס]

ערב טוב דן !

לפני כשנתיים שלוש גם אני נתקלתי בתופעה
שהעמידו לי בדיוק את התשובה אותה נתנו לך.
רק בבדיקה יסודית יותר התברר כי בעבר
כאשר הקבלן לא עמד בתקינה ולא קיבל תופס 4
הוא עקף את התקינה בכך שהעביר את הנכסים דרך חברה.
המשמעות מבחינתך -
1.אני לא בטוח שיש חברת ביטוח שביום שתצתרך אותה
תעמוד בהתחיבויותיה וזאת בגין חוסר עמידה בתקינה.
2. עצם הדבר שאין נסח טאבו לדירה מהווה מטרד למכירת הנכס בעתיד.
3. אתה נושא חלק מחברה ולא נושא 100% מדירתך.......
לעיתים , אחד או שניים מבעלי המניות בחברה יכולים ע"י החלטה ברוב של אחוזים
לחייב אותך לעמוד בדרישות ע"פ חוק שבמקרה נורמלי לא הצטרכת להסכים.
אני לא יודע מה הידע שלך בחברות , אבל אין ספק כי אתה חייב להתיעץ אם שני גורמים.
האחד רואה ח"ן
והשני עו"ד , ואני ממליץ על jonyanay

 

[jonyanay]

 

[dan810]

תודה על התגובה המפורטת

התייעצתי עם עו"ד שמשום מה לא הניא אותי מהעסקה. ברור שלא, גם הוא רוצה את החצי אחוז פלוס מע"מ שלו.
במקביל התייעצתי עם מספר מכרים בלתי תלויים שהינם בעלי נדל"ן למגורים בתל אביב או לחילופין מנהלים מספר נכסים בעיר וכולם פה אחד אמרו שבמידה כזו או אחרת יש מקום לירידת ערך, ולו רק כי בעתיד שיטת הרישום יכולה לצמצם את מעגל הקונים הפוטנציאלים.