קניית דירה להשקעה אל מול משכון בית קיים- התייעצות

[micbarak]

שלום לכולם
במסגרת בחינת אופציות לאפיק השקעה של 300k הועלתה בפני אפשרות של רכישת דירה להשקעה כאשר סכום הדלתא יושלם אל מול משכון דירה קיימת.
נתונים:
הכנסה חודשית ממוצעת- 35k
שווי בית קיים- 3000k
משכנתא קיימת- 500k
עלות דירה להשקעה- 1300k
תשלום משכנתא חודשי נוכחי 4.7k
צפי לשכירות 3.5k
אל מול נתונים אלו אני נדרש להשלים 1000k.
סוגיות:
1. מה נכון יותר, או מה היתרונות מול משכון הבית הקיים (מאפשר לקחת משכנתא של 50% מערך בית) אל מול משכנתא חדשה שתלקח אל מול דירה חדשה.
2. האם ניתן בהחזר חודשי של 8000 להחזיר משכנתא של 1500k ??? הכוונה לא לחצות את טווח ה15-20 שנה.
3. מה הריביות הצפויות לי בסוג עסקה כזו.

 

[82little]

לשאלותיך: 1. עדיף למשכן הדירה החדשה משום שהריביות טובות יותר, משכנתא על דירה חדשה נחשבת בטוחה יותר לבנקים לעומת על נכס קיים שנחשבת כמשכנתא לכל מטרה. ההפרש משמעותי דיו כך שכדאי למשכן הדירה החדשה, ככל הניתן, ורק להשלים משכנתא מהבית הקיים.

2. לאור ההכנסות וההשכרה הצפויה מציע לעלות לאיזור נניח ולפחות ה 8600 בהחזר החודשי. אבל יותר מזה, לדעתי, לאור הכללת השכירות של הדירה החדשה ניתן לעלות במקרה שלכם לכיוון של 10 שח ויותר. לא מכיר את חישוביכם ואת ההקשרים ואת ההתחייבויות, ואם נשואים וילדים וכו' וכו'. אבל בכללי ניתן לומר שהעלאה בהחזר החודשי תחסוך הרבה בריביות לבנקים והמהלך הזה יעשה את העיסקה לכדאית הרבה יותר... בכללי לנסות אם ניתן לחלק לשליש פריים ל 30 שנים, שליש קלצ לכ 11 שנים ושליש משתנה לא צמודה ל 20 שנים וזאת בהנחה שנשארים באיזור ה 8600 שח... עם סיום הפריים או כספים שנכנסים חשוב לפרוע או לקצר מסלולים. בסך הכל המשכנתא תסתיים בתוך פחות מ 20 שנים, קרוב יותר ל 16 שנים, בערך...

3. לגבי הריביות לאור ההכנסות היפות הריביות על קניית הדירה החדשה יהיו טובות יחסית, כלומר מתחת לממוצע הכללי. אבל גם לזכור כי היות וזה עובר את ה 45 אחוז זה קצת ייקר. כדאי לבדוק את האיזון שבין לקחת פחות מ 45 אחוז והשאר על הדירה הקיימת. חושב שייצא יותר זול למשכן את הדירה החדשה ככל הניתן ואז מה שנשאר למשכן את הבית הקיים.

והערות נוספות וכלליות יותר. לא ציינתם מה המסלולים ולכמה שנים ומה הריביות במשכנתא הנוכחית. יש אולי היגיון לבצע מיחזור בנוגע למשכנתא הקיימת על מנת לאזן נכון יותר את ההחזר החודשי יחד עם הדירה החדשה להשקעה. למשל אם נותרו פחות מדי שנים למשכנתא הנוכחית זה מכביד בעצם על ההחזר החודשי ולא מאפשר לפזר נכון יותר את כלל המשכנתאות.

לא ציינת, או ציינתם, האם נשוי, ואם יש ילדים. אם הילדים כבר יחסית מבוגרים, או חלק אחרי גיל 18 שווה גם לבחון אפשרות לתת את הדירה במתנה, ובהתייעצות עם עורך לעשות עמם הסכמי ממון סבירים. במצב של יחיד שקונה דירה יחידה מעבר לגיל 18 מס הרכישה מופחת משמעותית או לא קיים, בנוסף אחוז המשכנתא המותרת גבוה יותר והריביות יהיו טובות יותר בהלוואה וכמו כן לא צפוי מס שבח בעתיד. אמנם במקרה כזה לא תיכלל השכרת הדירה בהכנסות מפני שאותו ילד אמור בסופו של יום לגור בדירתו או להשכירה בעצמו ולגור במקום אחר אבל בסך הכל זה יכול לצאת יותר נכון בכלכלת המשפחה. כמובן זה בנוי על אימון ועל הגישה של ההורים כלפי ילדיהם ואם זה מה שמתאים להם, לכם, לעשות. נקודה למחשבה.

חושב ששוה לשתף בעוד פרטים ולעדכן מה עשיתם כי מכך לומדים גם אחרים.
בהצלחה.

 

[micbarak]

לשאלותיך: 1. עדיף למשכן הדירה החדשה משום שהריביות טובות יותר, משכנתא על דירה חדשה נחשבת בטוחה יותר לבנקים לעומת על נכס קיים שנחשבת כמשכנתא לכל מטרה. ההפרש משמעותי דיו כך שכדאי למשכן הדירה החדשה, ככל הניתן, ורק להשלים משכנתא מהבית הקיים.

2. לאור ההכנסות וההשכרה הצפויה מציע לעלות לאיזור נניח ולפחות ה 8600 בהחזר החודשי. אבל יותר מזה, לדעתי, לאור הכללת השכירות של הדירה החדשה ניתן לעלות במקרה שלכם לכיוון של 10 שח ויותר. לא מכיר את חישוביכם ואת ההקשרים ואת ההתחייבויות, ואם נשואים וילדים וכו' וכו'. אבל בכללי ניתן לומר שהעלאה בהחזר החודשי תחסוך הרבה בריביות לבנקים והמהלך הזה יעשה את העיסקה לכדאית הרבה יותר... בכללי לנסות אם ניתן לחלק לשליש פריים ל 30 שנים, שליש קלצ לכ 11 שנים ושליש משתנה לא צמודה ל 20 שנים וזאת בהנחה שנשארים באיזור ה 8600 שח... עם סיום הפריים או כספים שנכנסים חשוב לפרוע או לקצר מסלולים. בסך הכל המשכנתא תסתיים בתוך פחות מ 20 שנים, קרוב יותר ל 16 שנים, בערך...

3. לגבי הריביות לאור ההכנסות היפות הריביות על קניית הדירה החדשה יהיו טובות יחסית, כלומר מתחת לממוצע הכללי. אבל גם לזכור כי היות וזה עובר את ה 45 אחוז זה קצת ייקר. כדאי לבדוק את האיזון שבין לקחת פחות מ 45 אחוז והשאר על הדירה הקיימת. חושב שייצא יותר זול למשכן את הדירה החדשה ככל הניתן ואז מה שנשאר למשכן את הבית הקיים.

והערות נוספות וכלליות יותר. לא ציינתם מה המסלולים ולכמה שנים ומה הריביות במשכנתא הנוכחית. יש אולי היגיון לבצע מיחזור בנוגע למשכנתא הקיימת על מנת לאזן נכון יותר את ההחזר החודשי יחד עם הדירה החדשה להשקעה. למשל אם נותרו פחות מדי שנים למשכנתא הנוכחית זה מכביד בעצם על ההחזר החודשי ולא מאפשר לפזר נכון יותר את כלל המשכנתאות.

לא ציינת, או ציינתם, האם נשוי, ואם יש ילדים. אם הילדים כבר יחסית מבוגרים, או חלק אחרי גיל 18 שווה גם לבחון אפשרות לתת את הדירה במתנה, ובהתייעצות עם עורך לעשות עמם הסכמי ממון סבירים. במצב של יחיד שקונה דירה יחידה מעבר לגיל 18 מס הרכישה מופחת משמעותית או לא קיים, בנוסף אחוז המשכנתא המותרת גבוה יותר והריביות יהיו טובות יותר בהלוואה וכמו כן לא צפוי מס שבח בעתיד. אמנם במקרה כזה לא תיכלל השכרת הדירה בהכנסות מפני שאותו ילד אמור בסופו של יום לגור בדירתו או להשכירה בעצמו ולגור במקום אחר אבל בסך הכל זה יכול לצאת יותר נכון בכלכלת המשפחה. כמובן זה בנוי על אימון ועל הגישה של ההורים כלפי ילדיהם ואם זה מה שמתאים להם, לכם, לעשות. נקודה למחשבה.

חושב ששוה לשתף בעוד פרטים ולעדכן מה עשיתם כי מכך לומדים גם אחרים.
בהצלחה.

היי, ערב מעולה ושנה טובה.
תודה על ההתייחסות המקיפה... לגמרי לא מובן מאליו
ארחיב על נתוני היסוד...
1. נשוי+ 4 ילדים, הגדול אוטוטו בן 17 כך שרישום בית עליו כרגע פחות רלוונטי.
2. משכנתא נוכחית- נקלחה לפני 8 שנים בבנק אגוד. להלן המסלולים (הנתונים הם ע"פ לוח סילוק הלוואה מחודש פברואר 2020)
ראשון- פריים -0.9%, מועד סילוק אחרון יוני 2037, נשאר סביב 180,000
שני- קל"צ, 5.15%, מועד סילוק יוני 2032, נשאר סביב 240,000
שלישי- קל"צ, 4.6%, מועד סילוק יוני 2027, נשאר סביב 136,000
סה"כ תשלום חודשי סביב 4700.
האם במסלול שציינת, עליה בהחזר החודשי (לאזור ה8000 ש"ח) מתייחסת להלוואה של 1 מש"ח?
היכולת שלנו כולל דמי השכירות הצפויים יכולים להיות סביב 9000 לכלל ההחזרים (מתייחס להלוואה קיימת+ הלוואה חדשה)
אשמח לקבל הצעה שתתיחס למשכנתא מול נכס להשקעה (המקס' שמותר), השלמה מתוך משכון בית חדש (מה הריביות הצפויות), ובמידה וחושב שגם נכון למחזר... אז אשמח גם להצעה כזו (בחודש מרץ בתחילת תקופת הקורונה הבנו שלא רלוונטי...)
ושוב, תודה מראש!!!

 

[82little]

היי, ערב מעולה ושנה טובה.
תודה על ההתייחסות המקיפה... לגמרי לא מובן מאליו
ארחיב על נתוני היסוד...
1. נשוי+ 4 ילדים, הגדול אוטוטו בן 17 כך שרישום בית עליו כרגע פחות רלוונטי.
2. משכנתא נוכחית- נקלחה לפני 8 שנים בבנק אגוד. להלן המסלולים (הנתונים הם ע"פ לוח סילוק הלוואה מחודש פברואר 2020)
ראשון- פריים -0.9%, מועד סילוק אחרון יוני 2037, נשאר סביב 180,000
שני- קל"צ, 5.15%, מועד סילוק יוני 2032, נשאר סביב 240,000
שלישי- קל"צ, 4.6%, מועד סילוק יוני 2027, נשאר סביב 136,000
סה"כ תשלום חודשי סביב 4700.
האם במסלול שציינת, עליה בהחזר החודשי (לאזור ה8000 ש"ח) מתייחסת להלוואה של 1 מש"ח?
היכולת שלנו כולל דמי השכירות הצפויים יכולים להיות סביב 9000 לכלל ההחזרים (מתייחס להלוואה קיימת+ הלוואה חדשה)
אשמח לקבל הצעה שתתיחס למשכנתא מול נכס להשקעה (המקס' שמותר), השלמה מתוך משכון בית חדש (מה הריביות הצפויות), ובמידה וחושב שגם נכון למחזר... אז אשמח גם להצעה כזו (בחודש מרץ בתחילת תקופת הקורונה הבנו שלא רלוונטי...)
ושוב, תודה מראש!!!

כדאי לבדוק עלויות עמלת ההיוון הצפויות כדי להבין טוב יותר את המיחזור והעלויות שכרוכות בו. צריך גם להבין גילאים ועלויות לביטוח חיים. כי למשל לא בטוח שנכון להאריך את הפריים ל 30 שנים למשל. מצד שני חשוב להאריך מספיק כדי לאפשר קיצור בקלצ ובמשתנה לא צמודה.

בכללי במיזוג בין כל המשכנתאות, חלקן על הדירה הקיימת שחלקה במיחזור וחלקה במשכנתא ללא מטרה, וחלקן על הדירה הנקנית צרו תמהיל שפחות או יותר מחלק את ההלוואות לשליש פרים, שליש קלצ ושליש משתנה לא צמודה. השתמשו במחשבון ובהערכת ריביות שניתן להשיג מידע לגביהן ברשת.
הכיוון הכללי שהמציע הוא:
500 פריים ל 25 ש בריבית 0.9 ומטה
500 בקלצ ל 13 שנים בערך בריבית 2.4 אחוז ומטה
500 במשתנה לא צמודה כל 5 ל 15 שנים 2.8 אחוז ומטה
ניתן גם לשקול להארך המשתנה כל 5 ל 20 שנים על מנת לקצר בקלצ ולהוריד כך את הריבית בה... השתמשו במחשבון משכנתא למצוא את התמהיל שמתאים לכם תוך התחשבות גם באפשרות של פרעון מוקדם בעוד כמה שנים. ובידקו לכן גם ל וח סילוקין וכן סך הריביות בכל סימולציה. וכמובן ההחזר החודשי.
צפוי לכם כנראה עמלת היוון משמעותית דיה בקלצ כי הריביות ירדו.
ואגב אכן בתחילת הקורונה לפי מה שניתן היה לראות גם בפרסומים שלבנק ישראל הריביות עלו והבנקים היו בלחץ ושידרו ללקוחות לא למחזר אבל זה לא אמור להיות המצב כרגע . לפי מה שניתן ל ראות באתרים השונים, בפורומים ובפרסומים של בנק ישראל הריביות ירדו משמעותית ואף מתחת לרמה שהיה לפני הקורונה. כך שכדאי לבדוק את המיחזור. הוא גם דרוש לכם כדי להאריך חלק מהמסלולים ולאפשר לכם להישאר בתוך ההחזר הרצוי לכם בסביבות 9 א' שח. לכל ה מליון וחצי. יחסית להכנסות וכולל ההשכרה 9 א' לא אמור להוות בעיה. חשבתי שניתן לעלות יותר אבל זה שיקול שלכם. ואתם יודעים היטב מה ההחזר הנכון לכם. ..
בהצלחה.

 

[danakatz1982]

כדאי לבדוק עלויות עמלת ההיוון הצפויות כדי להבין טוב יותר את המיחזור והעלויות שכרוכות בו. צריך גם להבין גילאים ועלויות לביטוח חיים. כי למשל לא בטוח שנכון להאריך את הפריים ל 30 שנים למשל. מצד שני חשוב להאריך מספיק כדי לאפשר קיצור בקלצ ובמשתנה לא צמודה.

בכללי במיזוג בין כל המשכנתאות, חלקן על הדירה הקיימת שחלקה במיחזור וחלקה במשכנתא ללא מטרה, וחלקן על הדירה הנקנית צרו תמהיל שפחות או יותר מחלק את ההלוואות לשליש פרים, שליש קלצ ושליש משתנה לא צמודה. השתמשו במחשבון ובהערכת ריביות שניתן להשיג מידע לגביהן ברשת.
הכיוון הכללי שהמציע הוא:
500 פריים ל 25 ש בריבית 0.9 ומטה
500 בקלצ ל 13 שנים בערך בריבית 2.4 אחוז ומטה
500 במשתנה לא צמודה כל 5 ל 15 שנים 2.8 אחוז ומטה
ניתן גם לשקול להארך המשתנה כל 5 ל 20 שנים על מנת לקצר בקלצ ולהוריד כך את הריבית בה... השתמשו במחשבון משכנתא למצוא את התמהיל שמתאים לכם תוך התחשבות גם באפשרות של פרעון מוקדם בעוד כמה שנים. ובידקו לכן גם ל וח סילוקין וכן סך הריביות בכל סימולציה. וכמובן ההחזר החודשי.
צפוי לכם כנראה עמלת היוון משמעותית דיה בקלצ כי הריביות ירדו.
ואגב אכן בתחילת הקורונה לפי מה שניתן היה לראות גם בפרסומים שלבנק ישראל הריביות עלו והבנקים היו בלחץ ושידרו ללקוחות לא למחזר אבל זה לא אמור להיות המצב כרגע . לפי מה שניתן ל ראות באתרים השונים, בפורומים ובפרסומים של בנק ישראל הריביות ירדו משמעותית ואף מתחת לרמה שהיה לפני הקורונה. כך שכדאי לבדוק את המיחזור. הוא גם דרוש לכם כדי להאריך חלק מהמסלולים ולאפשר לכם להישאר בתוך ההחזר הרצוי לכם בסביבות 9 א' שח. לכל ה מליון וחצי. יחסית להכנסות וכולל ההשכרה 9 א' לא אמור להוות בעיה. חשבתי שניתן לעלות יותר אבל זה שיקול שלכם. ואתם יודעים היטב מה ההחזר הנכון לכם. ..
בהצלחה.

אני מתנצלת שמעלה כתגובה אבל לא מצליחה להכניס הודעה :
הכנסה חודשית
11500
משכנתא 500K
167K קלצ ל15 שנה ב2.25%
167K צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים ל20 שנה ב2.75
167 לא צמוד-פריים-ל25 שנה 0.9%
שוב סליחה שמפרסמת כאן לא ברור לי למה לא מצליחה לפרסם הודעה

 

[82little]

אני מתנצלת שמעלה כתגובה אבל לא מצליחה להכניס הודעה :
הכנסה חודשית
11500
משכנתא 500K
167K קלצ ל15 שנה ב2.25%
167K צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים ל20 שנה ב2.75
167 לא צמוד-פריים-ל25 שנה 0.9%
שוב סליחה שמפרסמת כאן לא ברור לי למה לא מצליחה לפרסם הודעה

העלתי כנושא חדש בשם דנה...

 

[82little]

כמובן במהלך כזה כדאי לבדוק בכמה בנקים ולהשוות הצעותיהם לאותו המתמהיל. אפשר שבנק איגוד אינו הכי תחרותי אבל אולי אם יראה הצעות אחרות מבנקים אחרים ישפר הצעותיו... ואפשר גם להסיק מסקנה ולעבור לבנק אחר ככל שזה מוזיל עוד עלויות...

 

[אה51]

ליטל82
מה דעתך על פתרון בו ההורים רושמים בעלות על חלקם בנכס לפי ההון העצמי (נניח50%) ואילו "הילד מעל גיל 18" יירשם כבעלי הדירה ב50% וייקח משכנתא בגובה 50%?
ומה קורה עם מס רכישה ? כנראה חציו לפי דירה שנייה וחציו לפי דירה ראשונה

 

[82little]

דורש התייעצות עם עורך דין. למיטב ידיעתי בעלות חלקית לענין פטורים ממס רכישה (ומס שבח בעת מכירה) אמורה להיות עד שליש מערך הדירה וזה חל רק כאשר הרכישה הראשונה היא של פחות משליש מהדירה, ולא כמוצע כאן אחרי שכבר יש בבעלותכם דירה. כבר לפני ההתייעצות עם עורך הדין הקישו בגוגל חיפוש מתאים: רכישת חלק מדירה לענין מס רכישה, ותראו את הכיוון. נראה לי שהיות ומדובר בעניינים מורכבים כדאי כאמור להתייעץ עם עורך דין על המתווה. הדרך הפשוטה יותר היא כאמור נתינת מתנה לילדים ורק לדאוג שיהיה איזה מנגנון הגנה סביר, שאינו הרמטי כמובן, להבטיח למשל שבעת נישואי הילד או הילדה ייערך הסכם ממון כראוי... בהצלחה.

 

[82little]

זו בכל מקרה שאלה מעניינת... חושב שלענין מס רכישה ההורים ייחשבו כמי שקונים דירה שניה ושיעור המס יהיה 5 אחוז ובעצם לא משנה מה שיעור החזקתם, בעלותם בדירה. ואילו הרוכש האחר הילד שרוכש דירה ראשונה, או כאן למעשה חלק ממנה, ישלם מס רכישה מופחת לפי מדריגות המס. ומעשית זה יהיה 0. נדרשת בדיקה והבנה לגבי מס שבח בעתיד בעת מכירת הדירה. בכללי ההורים עשויים להיות חשופים למס הזה מה שאין כן לגבי חלקו של האחר שלו זו דירה יחידה.
לגבי עניין המשכנתא להבנתי על חלק ההורים ניתן לקבל משכנתא עד 50 אחוז. ולגבי חלק האחר עד 70 אחוז מאותו החלק. דורש בדיקה בבנק. ולא תמיד כל הבנקים מתייחסים באותו האופן לכל מצב...
ישנה גם אפשרות להצהיר למכור בית קיים ולקנות הדירה החלופית ואז גם ההורים יכולים לקבל עד 70 אחוז במשכנתא. אבל במקרה זה מדובר בשינמוך המגורים וקצת לא סביר. ומחזיר לדעתי לחלופות אחרות . בהצלחה.
.