קניית דירה נוספת או המשך שכירות?

[יניב12345678]

קניית דירה נוספת או המשך שכירות?

שלום לאנשי הפורום

מבקש את עצתכם/ עזרתכם

אנו זוג + 2
ברשותינו דירה במקום שבתהליך מתקדם מאוד בפינוי בינוי (היתה הכרזה על פינוי בינוי, הוצאת היתר בשלב מתקדם, יתקבל היתר בנייה ככל הנראה ב 10-12 חודשים הקרובים)
כיום אנו שוכרים בירושלים (7,500 כולל ועד בית וארנונה)
קיימת משכנתא על הדירה:
החזר 1800 ש"ח,
ריבית קל"צ 2.75%
סיום נובמבר 2024

מעוניינים לרכוש בית נוסף, במקום להמשיך ולשכור (מעריך שהשכירות הנוכחית והמשכנתא על הבית החדש יהיו דומים )

אין לנו הון עצמי (יש כ 200,000 בעוש)
כושר השתכרות של שנינו: 22,000
בתקופת הפינוי בינוי נקבל דמי שכירות בערך 5000 שח מהיזם.

1. מהן האפשרויות העומדות לרשותינו?
2. עד איזה סכום ניתן לרכוש בית?
3. מה צריך לעשות (שמאי? עוד דברים?)
4. מה גובה ההחזר החודשי הצפוי? (הכוונה לקחת משכנתא לתקופה הכי ארוכה שניתן, מתוך כוונה למכור בעתיד את הדירה שעוברת פינוי בינוי בעת קבלתה מהקבלן)
5. אילו הוצאות צפויות?
6. כמה זמן יקח התהליך?
7. האם לספר לבנק שהבניין עתיד לעבור פינוי בינוי (אם נספר האם יזיק לקבלת משכנתא)?
8. כל דבר אחר שחשוב לנו לדעת

ותודה לכם מקרב לב

 

[JochaSchwartz]

תשובה

באפשרותכם לקבל עד 50% משכנתא על שתי הדירות, תוך גילום המשכנתא הקיימת (אי מבין שנשאר לכם כ-100 אלף ש"ח?).
אולם - הגורם המגביל שלכם הוא למעשה ההון העצמי - יהיו לכם הוצאות של כעשר אחוז (8 אחוז מס רכישה ועוד נניח 2% על תיווך ועורך דין) - שלא תוכלו לממן מהמשכנתא - לכן אתם מוגבלים לרכישה של בית בשווי 2 מליון שח, למעשה זה פחותו, כי אני מניח שתרצו גם כסף בצד לדברים אחרים - הוצאות מעבר יועץ משכנתא, וכו'.
המגבלה השנייה היא החזר חודשי כשיעור מההכנסה שלכם. כרגע הדירה מושכרת? במידה וכן הבנק יכיר בהכנסות האלו, לא מאמין שתוכלו לקבל כרגע הכרה בהכנסות תיאורטיות בעוד כשנה מהיזם. תב"ע: בהחלט הייתי מספר לשמאי של הבנק, לא חושב שזה רלוונטי ליועץ המשכנתאות בבנק.
ובשולי הדברים: לקנות עכשיו דירה ולתכנן למכור את הדירה הראשונה עם קבלתה מהקבלן זה פתח לבעיית מיסוי קשה. תשלמו מס רכישה על הדירה השנייה, וייתכן ותשלמו מס שבח על הדירה הראשונה - המדובר בסכומים גבוהים.
הייתי שוקל טוב טוב מתי אתם רוצים לקנות/למכור כל אחד מהנכסים.

 

[יניב12345678]

תודה, תוכל בבקשה לפרט על מס שבח?

תודה רבה על תשובתך.
לא ידעתי שיש דבר כזה שנקרא מס שבח.
אודה לך טם תוכל לפרט, האם יש פטור ממס כזה? אם כן איך ולמי?
ושוב תודה רבה

 

[JochaSchwartz]

לא, אני לא מומחה בזה

מס שבח/היטל השבחה הוא עולם ומלואו.
הדברים גם מאוד משתנים מסוג התכנית שאושרה אצלכם, זמן אישורה, מי ומתי התגורר הדירה ועוד ועוד.