קניית זכות לדירה בקרקע מיועדת למגורים

[CrashVelvet]

קניית זכות לדירה בקרקע מיועדת למגורים

שלום,

קיבלנו הצעה מיזם לקניית זכות לדירה בקרקע המיועדת למגורים בראשון לציון עם תוכנית מאושרת בוועדה במחוזית לבניית שכונה גדולה עם מגדלים רבים,בתי ספר ופארקים.המטרה שלנו היא למכור את הזכות כאקזיט עם קבלת היתר הבנייה כאשר הצפי הוא לעוד שנתיים.
1- מה דעתכם באופן כללי על מיזמים כאלה?
2- מה הסיכון במהלך כזה?
3- כיצד אוכל לבדוק שהצעה זו היא רצינית ולא עבודה בעיניים?

 

[mandillion]

אתה מדבר על הפרוייקט הזה ?

פרויקט מגדלי נים ראשל"צ - [URL]http://intaurl.com/57060875[/URL]

 

[CrashVelvet]

כן - פרוייקט נים.

 

[רימון חייט]

דעתי על מיזמים כאלו

1. בדוק בגוגל חברת "אדמה" אשר התמחתה במכירות "זכות ל...".
2. איבוד הכסף.
3. קח עורך דין המתמחה בנדל"ן. שים לב שיש סיכוי גבוה שעורך דין כזה יגיד לך
לא להתקרב עם מקל לעסקה.
&nbsp
עסקה כזו בנויה על פער מידע גדול: למוכר יש מידע רב ולך יש את המידע
שהמוכר רוצה שתדע. למשל, יתכן והמוכר כבר הגיש את ההצעה לפני שנה לועדה
המחוזית והיא נדחתה. הוא מגיש אותה שנית כעת עם סיכוי טוב שתידחה אך עד
אז מוכר את ההצעה כ"הוגשה לועדה..." . פורום זה ראה הצעות כאלו בעבר.
&nbsp
למעשה אתה מקבל הנחה מסוימת תמורת העברת הסיכון מהיזם אליך.
שאל את עצמך מדוע רוצה היזם להעביר את הסיכון אליך תמורת הקטנת
הרווח שלו בצורה כל כך משמעותית?
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[המוסקיטר האחרון]

הנה כמה תשובות (אבל זו כמובן רק דעתי האישית)

1- מה דעתכם באופן כללי על מיזמים כאלה? שלילי ביותר
2- מה הסיכון במהלך כזה? במקרה הכי גרוע להפסיד את כל הכסף,
3- כיצד אוכל לבדוק שהצעה זו היא רצינית ולא עבודה בעיניים?
תבקש שמות של רוכשים אחרים ותדבר איתם ותברר מה בדקו לפני שהשקיעו,
תברר מי הנאמן של התוכנית ומה עשה בעבר,
תברר את הרקע של היזמים ומה עשו בעבר (ותבדוק ותצליב את כל המידע שהם נותנים לך)
תלך לעיריה ותבדוק את הסטטוס של התוכנית,
תבדוק את הבעלות הקיימת של השטח והסטטוס שלה,
בקיצור הבנת..
הכי חשוב זה לקבל כמה שיותר מידע, מכמה שיותר גורמים

 

[CrashVelvet]

תודה על התגובות - כמה שאלות נוספות

לפי אתר KARKANAK צפי להפשרה הוא עוד 8 שנים:
http://karkarank.co.il/?p=1256#comment-12719

בחברת נדלן נדלן נאמר לנו שהצפי הוא בעוד שנתיים. דבר די מחשיד. אך מצד שני נראה שכן יהיו שם פרוייקטים בטווח הרחוק.
האין זו השקעה טובה לעתיד רחוק? אם הזכות שלי היא בטאבו, איך אפשר לאבד את כל הכסף?
גם קראנו את תכניות הועדה המחוזית, אמנם זה עדיין בשלב האישורים - אך מה הסיכוי שכלום לא יצא לפועל בסופו של דבר?

 

[המוסקיטר האחרון]

חשבון פשוט של כתה א'

כמה נקודות למחשבה -
גם אם לא מדובר בנוכלים למיניהם (ואת זה צריך לבדוק טוב טוב בכל האמצעים שיש לכם), אז כמה נקודות למחשבה:
1. גם רישום בטאבו לא מבטיח כלום אם הפרוייקט לא ייצא את הפועל. יהיה לך רישום בטאבו שאי אפשר לעשות איתו כלום.
2. גם אם יש רישום בטאבו, וגם אם ייבנו, זה עדיין לא מבטיח לך דירה. יותר מדי פרמטרים צריך לבדוק כאן.
ובכלל.. מה רושמים על השם שלך בטאבו?

בסכום של חצי מיליון ש"ח שאתה רוצה להשקיע בפרוייקט, אתה יכול לרכוש היום דירה שתניב לך משהו כמו 2,500 ש"ח לחודש.
2,500 ש"ח לחודש הם 30,000 ש"ח לשנה
30,000 ש"ח לשנה הם 240,000 ש"ח לשמונה שנים...
ככה שהשקעה בקרקע של חצי מיליון ש"ח, הופכת בסופו של דבר לקרקע שהעלות המעשית שלה, לפני הוצאות כלשהם, הםכ 750,000 ש"ח...

ואחרון חביב..
זה נחמד שמבטיחים לך שבגמר הבניה הערך של הדירה יהיה 2.5 מיליון ש"ח.
הנייר סובל הכל.

 

[עורכת דין חן סרי]

אפילו הנייר אינו סובל הכל

לא רק שהבטחה זו לא תובא על הכתב בהסכם הרכישה אלא שתרשם בו במפורש התנערות מכל הבטחה ומצג שהוצג לרוכש קודם החתימה. קרוב לוודאי שגם המילים "זכות לדירה" יעדרו מההסכם ומה שיופיע בו הוא בסה"כ רכישת חלק מזערי מזכויות במושע.

 

[aeonf]

תקרא ותפנים

http://www.hasolidit.com/מגדיר-הרעלים-הפיננסיים

 

[CrashVelvet]

קראתי - מאמר מדהים

המאמר בהחלט מסתדר עם כל התנהלות הפגישה שהיתה לי עם ה"יזם".
החלטתי כמובן לרדת מזה.

מצד שני עדיין מעניין אותי איך עושים עסקאות קרקע כמו שצריך. הבניין שבו אני גר לדוגמא היה שייך לשתי משפחות שהיום יושבות יפה כל אחת על 10 דירות - עסקת קומבינצייה.
אם כן איך אפשר להגיע לעסקאות קרקע טובות?

 

[aeonf]

אפשר אבל זה דורש הון גבוה ורכישת שטחים גדולים

אה והרבה מאד סבלנות.
&nbsp