קניית מגרש

[רוחות מהעבר111]

קניית מגרש

שלום לחברי הפורום היקרים! אנחנו מתגוררים היום בבית משלנו שקנינו לפני 4.5 שנים מקבלן, וקצת מפנטזים על בית גדול יותר, בעיקר בנוי אחרת על מגרש גדול יותר. התייצבנו כלכלית והצלחנו לסגור את המשכנתא בניגוד לכל התחזיות תוך 4 שנים בערך וכעת אנחנו רוצים לגדול. תיאמנו ביום שישי פגישה עם סוכן נדל"ן באזור שיראה לנו 3 מגרשים שעומדים למכירה בסטטוסים שונים - 1. מגרש ריק 2. מגרש עם שלד 3. מגרש עם בית בן 25 שנה שדורש שיפוץ מקיף ומשמעותי. מעבר ללשבת ולקרוא פה עצות על גבי עצות מהעבר (מה שברור שאעשה), אשמח לשמוע דגשים בעיקר בנושא המגרש הריק - כיצד מתייחסים לנושא של אחוזי בנייה, מה המשמעות של השגת אישורי בנייה (משמעות כספית בעיקר), על מה לשים דגשים בבירורים המקדימים מול הסוכן ולאחר מכן מול הקונה. איפה אפשר לדעת קנה מידה למחירי מגרשים ביחס לאזור בארץ? - על פניו עשינו סקר שוק ונראה בסדר אבל אין לי מושג עדיין אם זה יקר או זול. אשמח לעצותיכם!!

 

[האדם הפשוט]

כאילו אין מצב שתנוחו על זרי הדפנה ?

נו זה הרי אבוד בני אדם תמיד רוצים את מה שאין להם . זה קשה לענות לך כי המגרש עם השלד יכול שלא להיות מתאים בגלל התכנון שלו . אבל הוא אופציה טובה אם אתה מסכים לתכנון שלו , כי אתה חוסך את התתרוצצות של התכנון . מגרש עם בית לשיפוץ היא האופציה הפחות מועדפת, ככל הנראה יהיה צורך להרוס אותו כליל וזה פחות משתלם משני המגרשים האחרים , אתה לא נותן את המחירים של האופציות השונות כך שאי אפשר לחוות דיעה .

 

[רוחות מהעבר111]

אין מצב להפסיק לחלום../images/Emo6.gif

מדובר על 3 אפשרויות בגדול (אין לי מידע קונקרטי עדיין ולא ברור לי מה מהם רלוונטי בכלל מבחינת מיקום מדוייק וכו')-

מגרש ריק של 600 מ"ר עם כ-60% בנייה בכ-175,000$

מגרש של 900 מ"ר + בית של 190 מ"ר הדורש שיפוץ מקיף בכ-250,000$

מגרש של 320 מ"ר + שלד של 270 מ"ר בנוי ב-200,000$

 

[ענתש]

אם את רוצה שנגיד אם זה זול

או יקר אז תגידי אזור בארץ ואם זה מושב/עיר וכו'... בכל מקרה - אני עושה חישוב גס מאד מאד מאד ובהנחה שמדובר בכל המקרים בקרקע פרטית (כי בקרקע מנהל משלמים על תוספת באחוזי בניה וכאלו למנהל).

מגרש + מס רכישה + כמה מסביבים (מתווך וכו') תעגלי ל-195 + היתרים ואגרות ביוב וכו' (עוד 10K) + בניה של בית ממוצע (200 מ"ר) בתקציב הממוצע (1000$ למ"ר) זה יוצא ביחד 405K

בית שדורש שיפוץ מקיף - הורים של חברים עשו לפני שנתיים שיפוץ בבית ברמה שהם השאירו רק שלד ועשו את כל הגמר מחדש. העלות בגמר ממש טוב ושינויים פנימיים (קירות וכו') היתה של 120K דולר על אותו סדר גודל של בית. אני מניחה שאם צריך ממש להרוס את הבית או לשנות את השלד זה יכול לעלות יותר. אז את מגיעה ל-370K ואני לא יודעת לחשב פה אם יש עוד מיסים ותשלומים על תוכנית שינויים ומס ביוב נוסף או כאלו. אז תוסיפי בכל המחירים שכתבתי שולי בטחון של 10% בגסות.

מגרש ושלד - אני חושבת שעלות הגמר היא כמו של שיפוץ, אבל השלד פה יותר גדול. אז תוסיפי נגיד 170K. תגיעי ל-370K. בכל המקרים לבנות לבד נראה לי יותר יקר, השאלה היא כמה התוצאה משנה לך וכמה השלד/שיפוץ מתאים לך ברמה הבסיסית. אני עם השריטות שלי לא הצלחתי להתפשר (רציתי פאטיו. קיבלתי פאטיו

).

 

[האדם הפשוט]

הנטיה שלי היא למגרש הריק

כי זה עם השלד קטן מידי את האופציה הזו הייתי מוריד . ונשאר עם הבית לשיפוץ או המגרש הריק . אם התכנית מתאימה לך אז הבית לשיפוץ יושב על מגרש גדול וזה לא רע בכלל . זה יכול לצאת אפילו יותר זול מהמגרש הריק עם בנית הבית . אבל זה רק אם התכנית של הבית הזה מתאימה לך .

 

[ענתש]

והשאלה היא גם מיקום...

אם הבית הישן הוא באזור שכולו ישן השאלה אם זה אזור איכותי או לא, "זקן" או צעיר. זה מאד חשוב... ואיפה לעומתו המגרש ? ואיפה השלד (לפי גודל המגרשים - השלד באזור חדש כולו ושני האחרים באזור ישן יותר). מה המשמעויות של זה ?

 

[האדם הפשוט]

אני מניח שהיא תדע שלאול את השאלות

הללו . מכאן אי אפשר לעשות את העבודה הזו עבורה . אני מני שאם היא שמה את האופציות על השולחן הן מתאימות מבחינת הסביבה והשאלה מה משתלם יותר מבין ה 3

 

[רוחות מהעבר111]

האמת היא שנכון

- 2 המגרשים (הריק+לשיפוץ הם באזור ישן יותר) והמגרש הקטן הוא בשכונה חדשה. על פניו, גם השכונה הישנה היא בעלת פוטנציאל באזורים מסויימים שלה וגודל המגרש מפתה מאוד. והשכונה החדשה (אני גרה בה כבר היום) היא צפופה יותר אבל נחשבת יותר. אני מאמינה בכל ליבי שהאזור הישן עומד מאוד להתפתח ולכן שוקלת אותו ברצינות. ענתש - לגבי המחירים הבנתי אותך, ואני בודקת פה באזור על מנת להשוות. בכל מקרה, הבנתי שחשוב לבדוק לגבי מנהל/פרטי ומעבר לזה מן הסתם אני אהיה חכמה יותר אחרי שאני אראה את המיקומים המדוייקים ואת הרלוונטיות שלהם. לגבי הגודל - לי אישית, בתור חובבת גינון מושבעת אין בעיה עם מגרש ענק, אבל הייתי מסתפקת בקלות גם בגינה של 100-150 מטר. בעלי לעומת זאת מפנטז על גינת ענק עם אופצייה לבריכה (נו, חלומות כבר אמרנו היום?) - בינתיים אני עוד לא מקימה על זה דיון בבית כי זה לא רלוונטי.

 

[איריסג]

אני באופן אישי

הייתי מורידה מהפרק את השלד - בית בנוי של 270 מ"ר על מגרש של 32 זה בית גדול מדי לטעמי (אבל זה עניין של טעם וצרכים....) - על מגרש נורא קטן, מה שמשאיר "ערוגת נענע" בתור גינה. לא אוהבת. נשארנו עם המגרש הריק או המגרש עם הבית לשיפוץ. פה אני כבר הייתי מתחילה להתלבט. בעיני, כשיש מגרש די גדול, ממש מתבקש לבנות עליו במפלס אחד, ולוותר על המדרגות בבית. השאלה היא כמה אחוזי בניה יש לכם במפלס אחד (כי לרוב 60 אחוז זה אחוזי הבניה הכוללים, צריך לבדוק מה התכסית המותרת בקומה ראשונה. אם המבנה של הבית לשיפוץ סביר בעיניכם - אז הייתי הולכת עליו, כי אני בכל מקרה בעד מגרש גדול. תבדקו גם מה האפשרות לבניית יחידה נוספת על המגרש - למשרד עתידי, או ליחידת דיור או בית לאחד הילדים. מעצבת הפנים שלנו (מומלצת מאד) כבר הצליחה לעשות יופי של בתים מבתים שהיו ממש מזעזעים, בתקציב שיפוץ לא היסטרי, כך שאם יש לכם יחסית תקציב שיפוץ סביר - היא תוכל לעשות איתו נפלאות, והבית יהיה מוכן הרבה יותר מהר מבית שצריך להגיש עבורו תוכניות, לחכות לאישור - ולהתחיל לבנות מההתחלה. ומהירות משמעה חיסכון בכסף - זה פחות זמן של פיקוח (כל חודש של מפקח זה אלפי שקלים), זה אולי פחות זמן לגור בשכר דירה (אם יש פער בין העזיבה של הבית הישן לכניסה לבית החדש ) וזה גם פחות כאב ראש.

 

[רוחות מהעבר111]

אכן זה החלום

אם הייתי צצריכה להסתכל קדימה ולחלום - בלי ספק בית במפלס אחד. השלד על ה-320 מ"ר הוא ב-3 קומות (מרתף+קרקע+קומה שנייה) על מגרש של דו - משמע קיר משותף. נשארת גינה קטנה אבל בהחלט גדולה יותר מזו שיש לי היום וקצת יותר מערוגת נענע. לגבי השיפוץ - אני מניחה שנראה מה מצב הבית, מה עומד שם היום, מה האפשרויות לתוספות/שינויים וכו' - במידה וידרש להרוס ולהתחיל מהתחלה זה משנה את הכל.

 

[איריסג]

אם הבית ממש מט לנפול

אז כנראה שהאופציה הכי טובה היא ה 600 מ"ר - ולבנות מהתחלה . זה מספיק כדי לבנות עליו בית שטוח של כ 180-200 מ"ר להערכתי, שזה יופי של בית (אני משוחדת, זה מה שאנחנו בונים - 205 מ"ר של בית שטוח) - ולהנות מגינה גדולה ומרווחת. אבל אם הבית הבנוי על ה 900 מ"ר דורש רק שבירת קירות פנימיים והחלפת תשתיות וחיפויים - אולי שווה לקחת מעצבת פנים טובה שיכולה לעשות קסמים בבית כזה, ואז אתם מרויחים גינה פשוט ענקית, שזה חלום בעיני.

 

[ענתש]

ברוך הבא ../images/Emo13.gif ובשעה טובה על

המשכנתא. זה בדיוק מה שאנחנו עשינו... (לנו זה לקח 6 שנים להחזיר) ובדיוק מה שאנחנו עושים עכשיו. לגבי קנית קרקע - זה תלוי אם מדובר בקרקע פרטית או מנהל. קנייה של קרקע מנהלית יותר יקרה בסך הכל הכללי כי המנהל לוקח מהמוכר את "שווי" הקרקע פחות או יותר (כי הקרקע לא באמת של המוכר) ומכיוון שהמוכר רוצה להרוויח הוא לוקח ממך, שוב, את שווי הקרקע, כך שכל העסק מתייקר מאד. כמו כן לגבי היתרי בניה בקרקע של המנהל שוב, יש משמעות לכמה אתה מתכוון לבנות כי צריך לבדוק כמה מותר לבנות על הקרקע ובהתאם כמה יש לשלם. למשל - בדרך כלל הגודל ה"בסיסי" הוא נדמה לי 120 מ"ר. על כל מ"ר נוסף משלמים למנהל כמה אלפי שקלים (סביב 2000) כדי לקבל היתר לתכנן בית גדול יותר. זה גם הולך בקפיצות... אתה לא יכול לשלם את ההפרש בין 120 ל-180 אלא אם אתה רוצה בית 180, נגיד, אתה צריך לשלם על אישור לבנות 200 כו זו ה"מדרגה" הקרובה ביותר) (המספרים הם דוגמאות, לא יודעת מה המספרים האמיתיים). כך שאם אתה קונה קרקע מנהל תבדוק - כמה מהוון כבר (=שולם למנהל עבור אחוזי הבניה) וכמה עולה להוון עוד (= להגדיל אחוזים מותרים). כל העסק הזה לא קיים בקרקע פרטית, בה מותר לבנות מה שמותר בתב"ע (תוכניות בנין עיר) וזהו עם חריגה של עד 10% כשמבקשים היתרים מהמועצה. בקרקע פרטית חשוב לברר במועצה מה התב"ע. בקרקע פרטית מדובר על אחוזי בניה של שטח עיקרי, שחוץ ממנו מותר לבנות מרתף, עליית גג, שטחי שירות (תקרה נמוכה בגובה 2.20) ועוד...וזה לא נספר באחוזי הבניה. כך שאם אחוזי הבניה הם 160 מ"ר (דוגמא) אפשר לבנות אפילו כפול עם מרתף, חניות ושטחי שירות. אם רוצים. בכל מקרה בכל רכישת קרקע (כזו או אחרת) יש מס קניה (כ-7% מסך העסקה) עבורך ולמוכר יש היטל השבחה (נהוג שמוטל על המוכר ולא על הקונה, אבל כמובן אם המוכר דורש את זה כתנאי לעסקה אז זה עניין של מו"מ). זהו. אני על קרקע פרטית שילמתי - את מחיר הקרקע, מס קניה ותשלומים לעו"ד. זה הכל. אחר כך יש מחיר של תכנון בית (אדריכל, קח בחשבון בין 2000 ל-15000 דולר. תלוי את מי אתה רוצה.

המחיר הממוצע לדעתי הוא 8000-10000 דולר אבל אני בחרתי באדריכלית מעולה שעולה דווקא בתחום הנמוך שנתתי קודם, אפשר בהחלט להסתדר עם עלות התכנון. אל תשכח שיש גם קונסטרוקטור בתכנון שהוא סביב עוד 1500 דולר) ומחיר של היתרים שזה תלוי במועצה שלך. ועם הגשת התוכניות - היטל ביוב שיכול להגיע בין 5 ל-10 אלף דולר. גם את עלות ההיתרים וגם את היטל הביוב ניתן לקבל מהמועצה (לא מספר סופי כמובן כי זה תלוי בתוכניות שלך אלא כמה ש"ח הם לוקחים למטר מתוכנן ולמטר מגרש) ולחשב בערך לבד. מחירי מגרשים ביחד לאזור בארץ ? לא יודעת. תשאל, אולי מישהו קנה באזור ויעזור לך להחליט.

נ.ב אישית אני מעדיפה לבנות מאפס ולא לקנות שלד שמאלץ אותי או בית לשיפוץ. אבל עניין של מה שמתאים לכם. וזהו, אחרי זה כבר מתחילה עלות הבניה.

 

[רוחות מהעבר111]

אין כמוך - כבר אמרתי??

התרגלתי לתשובות שלך מפורום אחר (עגול...) אז למה אני מופתעת (ואני

ולא

) לדעתי מדובר על אדמה פרטית, אבל את זה נשמע במפורש ביום שישי....

 

[ענתש]

../images/Emo13.gif באותו ניק ?

או בניק אחר ? שמחה לעזור. קחי את התשובות שלי פה בערבון מוגבל, אני גם רק בתחילת ההתהליך...

 

[רוחות מהעבר111]

בהחלט באותו ניק

ותאמיני לי שאת נשמעת כאילו את כבר שנים בעסק....

 

[רוחות מהעבר111]

ועוד שאלה של ../images/Emo163.gif

את הבית שלנו אני מניחה שנוכל למכור בסביבות 250,000$ ועל השאר נצטרך להוציא את המעט חסכונות שנשארו ולקחת משכנתא לא קטנה. מה עושים בתקופת המעבר/הבנייה אם מתעקשים לא לעבור לשכירות? בהנחה שמועד הפינוי הוא גמיש, ואני לא ממהרת למכור אלא מחכה לרגע האחרון - כיצד ניתן לממן את המגרש/הבנייה בתקופת המעבר? האם ניתן לקחת משכנתא נוספת על המגרש ולמשכן את הבית הקיים או משהו דומה?

 

[ענתש]

שאלה קשה.

תצטרכו להכין לכם תזרימי מזומנים לתקופות המשוערות ולראות באיזה תרחיש תפסידו פחות. אני משתפת אותך בתרחישים שלנו: יכולנו: 1. למכור את הבית, לקנות את המגרש (נשאר כסף), לגור בשכירות כל התקופה ממכירת הבית ועד סוף הבניה (עם הזמן של התוכניות וכו' כשנתיים וחצי בלי לקחת בחשבון חיפוש מגרש שלקח לנו שנתיים, אבל זה כי אנחנו בררנים ומבולבלים) ולקחת על הבניה ליווי בנקאי שמגדילים לך את המשכנתא על הבית החדש בהתאם למה שבנית על הקרקע. צריך לחשב פה את עלות השכירות לכל התקופה, את העלות המשתנה של המשכנתא במהלך הבניה. 2. לקנות שטח עם חסכונות + משכנתא (על הבית הנוכחי או השטח, לא משנה. ממילא אפשר לגרור לפה או לשם), לעשות תוכניות וכו' ולפני הבניה למכור את הבית (כמובן שצריך לעשות פה תרחישים פאסימיים... מה קורה אם את מוכרת לפני התוכניות ? ומה קורה אם את מסיימת תוכניות ונתקעת בלי למכור ? אני מדברת על שיקול כלכלי. המקרה של להתקע בלי למכור לא עולה כסף, רק תסכול) ואז לגור בשכירות את רוב זמן הבניה ולבנות מכספי מכירת הבית (מינוס פינוי שתצליחו להוציא מהקונים ומינוס חלק שתחזירו למשכנתא, אם לקחתם אותה גדולה מאד והתכוונתם להחזיר חלק מכספי המכירה). פה מחשבים עלות של משכנתא שמשלמים כל התקופה ועוד שכירות. אפשר לשחק פה עם תרחישים של למכור את הבית בפחות כסף בתמורה לכך שיהיה פינוי ארוך יותר ואז לא תהיה שכירות וכו'. 3. לקחת הלוואת בלון (משלמים רק את הריבית ולא נוגעים בקרן אז ההחזר נמוך יחסית) שמספיקה גם לשטח וגם לחלק גדול מהבניה ולקנות איתה שטח. לעשות תוכניות וכו' ולהתחיל לבנות. לקראת סיום הבניה למכור את הבית, להחזיר את הקרן של הלוואת הבלון כמה שניתן ולהשאיר סכום שדרוש לסיום הבניה.ואת מה שנותר להשאיר כמשכנתא על הבית. פה לא מחשבים כמעט שכירות (רק מעט אולי) אבל כן משלמים את הריבית כל חודש ובסוף התקופה עוד יש להחזיר את כל קרן המשכנתא וגם סביר להניח שלא תוכלו לקבל כזו הלוואה על *כל* הסכום בית + שטח אז תצטרכו איזו פשרה של לצאת מהבית (למכור) לפני שמסיימים לבנות. זה רק כמה אופציות, יש עוד מלא. אנחנו בחרנו באפשרות 2. בכל מקרה, קחו בחשבון גם פאנצ'רים ועלותם בכל אופציה (למשל באפשרות 3 אם לא מכרתם אתם ממשיכים לשלם את ההלוואה ותקועים בבניה... וכו') ותראו מה עולה הכי פחות. ולכו על זה