קניית משרד להשקעה

[asafs12]

קניית משרד להשקעה

שלום, אני מעוניין לקנות משרד להשקעה.
אין לי ניסיון בתחום הנדל"ן המסחרי, ורציתי לדעת מאיפה אפשר למצוא כמה שיותר מידע על התחום בארץ?
אני אגיע להפגש עם היזמים עוד כמה ימים, איזה שאלות נכון לשאול?
מה צריך לבדוק לפני הקנייה - ברמת הנכס וגם מבחינת היזמים?
למשל אחד הדברים שמדאיגים אותי זה בבנייני משרדים בתל אביב יש עומס כבד מאוד בשעות אחר הצהריים ביציאה מהחניון. מה צריך לבדוק מבחינת החניון בבניין ועומסי תנועה באזור?

תודה,
אסף

 

[רימון חייט]

הנה מקום שלא כדאי לחפש בו מידע, כתבה כזו או אחרת בעיתון

ראית לפני שבועיים כתבה על עומס ביציאה מהחניון ואתה מודאג?
מדוע? אתה הולך להשכיר או לשכור את המשרד?
אם אנשים אחרים לא מודאגים ולכן מוכנים לשכור אז ממה אתה מודאג?
או במילים אחרות חשוב כמה שכר דירה אפשר לקבל ולא כמה דקות עומדים
בחניון.
שנית, למה אתה פוגש אנשי מכירות מתוחכמים של יזמים?ברור שמולם פער הידע
והניסיון שלך הינו הגדול ביותר. גם הסיכון גדול יותר. למה לא לחפש משרד
יש שניה שכבר מושכר עם שכר דירה ידוע מראש אשר מגיע אליך כבר בחודש הבא
ולא בעוד שנתיים (אולי)?
מעבר לכך, טוב שאתה מתעניין ומנסה להתעמק וללמוד.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - htt://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[asafs12]

רכישה

תודה על המענה רימון. אני הולך להשכיר את המשרד.
הבעיה עם החניון זאת אחת מהחששות שלי כי בטווח אני חושש שיהיה קשה להשכיר משרד שקשה לצאת ממנו (?).
המשרד שאני מתעניין בו נמצא בבנייה, והתקציב שלי הוא מוגבל לסכום מסוים ולקנות משרד שכבר מושכר יכל להיות רעיון מצוין אבל מעבר לתקציב שלי (לא הצלחתי למצוא במשך זמן רב).
הייתי רוצה לדעת מה הדברים המרכזיים שצריך לבדוק לפני הרכישה.

 

[aeonf]

הרבה דברים יש לבדוק

1. מה הביקוש (אם בכלל) למשרדים בגודל קטן? המגמה היום היא לעבור למתחמים משותפים (WEWORK וכו') ככה שהביקוש למשרדים קטנים הולך וקטן.
2. מה השכ"ד הצפוי? לא מה שהמשווקים טוענים, כמה זה בפועל כיום באזור.
3. מה היחס ברוטו/נטו?
4. מה הארנונה שם?
5. כמה יהיו דמי הניהול? האם מעוגן בחוזה?
6. האם יש ערבויות לקבלת המשרד?
7. מניח שאתה מקבל ברמת מעטפת, האם בדקת כמה יעלה להפוך לרמת גימור מלא? האם הביקוש למשרדים שם הוא למעטפת או לגימור מלא?
8. מניח שלא כולל חניות, כמה עולות חניות?
&nbsp
לגבי קושי לצאת מחניון זה באמת צריכה להיות הדאגה האחרונה שלך. חניונים כיום מתוכננים לפי תקנים מחמירים וזה לא אמור להיות בעיה גדולה במיוחד.

 

[ron79s]

גם אני התעניינתי במודעות המשרדים האלה, קח בחשבון

שזה נדל"ן עסקי שמצריך פתיחת תיק במע"מ והכנסות שחייבות במס בניגוד לשכירות מנדל"ן למגורים שפטור עד ל5030 ש"ח בחודש (מההודעה אני משער שפניך אינן מועדות לנכס שיכניס יותר מכך).

 

[ויקלוס]

צודק לחלוטין

קח בחשבון מיסוי עמוק מדרגות אף גבוהות יותר מהכנסת עבודה (מדרגה ראשונה 31 אחוז) ובנוסף יתכן ביטוח לאומי על הכנסות פאסיביות ויתכן מס יסף. כלומר יתכן מיסוי של מעל 50 אחוז. בנוסף, במשרדים יש ארנונה ממש גבוהה (לדוגמא 20-30 שקל למטר לחודש!) ודמי ניהול גם כן גבוהים(יכולים לנוע בכיף סביב 15 שקל למטר בחודש) אז משרד ריק של 60 מטר יכול לגרום לך להוצאה של כ2500 שקל בחודש ולתשואה שלילית.
&nbsp

 

[GOOGOOLOO]

מה דין לגבי מחסן

חדר/מחסן קטן ועצמאי בלי תשתית שהושכר לעסק?

 

[ויקלוס]

מאיזו בחינה? מבחינת מיסוי? כדאיות השקעה?

 

[GOOGOOLOO]

כן

מבחינת מיסוי
מגורים או עסקי
ההבדל מבחינת מיסוי גדול
תלוי ביעוד השטח או תלוי בסוג השוכר?
מחסן יכול לשמש גם לאיחסון מגורים גם עסקי
מאיזה מדרגה מתחיל מס?
מטרה כמובן אין לנהוג לנצל פטור
במסגרת דומה להשכרת דירה שסביב 5000 ש"ח

 

[ויקלוס]

מיסוי

אם אתה משכיר כל נכס למגורים אז המיסוי הוא למגורים - ולהפך. כלומר דירה שתושכר כמשרד תמוסה כמסחרי, ומשרד שיושכר כדירה ימוסה כדירה. (מס הכנסה)
עם זאת, אם תשכיר נכס מסחרי שנקנה (והמע"מ בגינו קוזז) יתכן ותהיה לך בעיה עם רשויות המע"מ.
אם תשכיר מחסן ישן למגורים - מבחינת מיסוי "אשרייך".
&nbsp
&nbsp