קנית דירה בפחות מערך השוק ומכירתה

[world changer]

קנית דירה בפחות מערך השוק ומכירתה

שלום!
התחלתי להתעניין לאחרונה בקנית בית לעצמי. חיפשתי משהו זול שיגרור משכנתא נמוכה יחסית.
תוך כדי בדיקות וחיפושים - נתקלתי בבתים שנמכרים במחירים יחסית נמוכים למה שהם שווים או בהשוואה לבתים באותו גודל ורמה באותו מקום (אני מחפשת בקיבוצים ולכן מצליחה להגיע לבתים מפה לאוזן שעוד לא הגיעו בכלל ליד2). נגיד בית שרוצים עליו 1.8 - ובתים זהים כמעט לחלוטין נמכרים שם ב2.3 מיליון. אגב, כל הבתים הם באיזור בו יש הטבת מס של 12%-13%.
בשביל לגור בהם עצמי - זה לא שווה לי את המשכנתא שאצטרך לקחת עליהם...
אבל התחלתי לחשוב על כיוון הקנייה ומכירה - ובכך לכסות את המשכנתא וגם להרוויח את הפער בין הקניה למכירה.

אני מניחה שלא המצאתי את הגלגל. אז למה לא כולם עושים את זה? מה המינוסים? מה צריכה לקחת בחשבון?
בגדול...

 

[Fitch]

נמכרים=רוצים להמכר? או עסקאות רשות המיסים?

 

[elvinnox]

זה שמשהו מפרסם מודעה לא אומר שיקבל את זה

ישנן מודעות עם מחירים לא קשורים למציאות של אנשים שלא באמת רוצים למכור אלא רק לזרוק חכה אם יפול פראייר.
&nbsp
בנוסף, יש עלויות של קניה ומכירה, עו"ד, משכנתא, מס שבח, מס רכישה ועוד תשלומים שלרוב לא עושים את העסקה כדאית (יוצא מן הכלל אם ישנה עסקה שממש מתחת למחיר השוק בלפחות 10% או יותר), לרוב זה לא קורה ולרוב מחירי העסקאות הם כבר מעל למחיר השוק.
&nbsp
שוב, אני לא אומר שזה לא קיים, בדרך כלל אפשר לעשות את זה עם החזקה בנכס מספר שנים, השקעה בשיפוץ ומכירה ברווח משמעותי. אבל זה דורש עבודה ומציאת נכס שבאמת בגדר מציאה. לצערי לרוב אין מציאות היום אלא בדיוק ההיפך בשוק של מוכרים שלרוב המחירים מנופחים מהשווי הרגיל (כדוגמאת שלט תמא שהעלה את מחיר הדירה ב-20%, שכל הקשר בין תמא לבניין הוא רק שלט מסכן)
&nbsp

 

[world changer]

רוצים למכור - ומצליחים.

מכירה את הדירות האלה - הן חדישות לחלוטין, בית קרקע, לפחות 150 מ"ר על שטח של 800 מ"ר עד דונם. אין להן בעיה להימכר בלפחות 2 מיליון.
האלה אם באמת הפער הוא של 10% ומעלה - זה הופך את זה לכדאי?
מבחינת כל העלויות הנוספות... 10% נשמע לי קצת מדי בשביל שזה יהיה כדאי. נגיד בדוגמא שהבאתי, המחיר הוא 1.8 ומניחה שימכר ב2.1. זה הרבה יותר מ10%, אבל אתה מציין המון מסים ועוד רק על המשכנתא בטח הריבית לא תרד מה200 אלף (שזה כבר יותר מה10%

אלה נכסים שאין מה לשפץ כי חדשים מאוד. נבנו בשנים האחרונות.
או שיש המוווון מה לשפץ כי זה דירות קיבוץ ישנות - ואז הן יהיו שוות הרבה יותר בגלל המיקום והשטח שלהן ופחות בגלל המבנה עצמו

 

[Fitch]

כמה משכנתא מתוך ה1.8 את צריכה?

 

[world changer]

את כל ה75% שאפשרי...

 

[Fitch]

יש שכר של 21000 נטו כדי לגבות משכנתא שכזו?

 

[world changer]

בסיוע ההורים

 

[Fitch]

יחד איתם יש הכנסה פנויה של כ-25 אלף?

רק הריבית על המשכנתא בשנתיים הראשונות תעלה 30 אלף. כ-25 אלף שקל שכ"ט עו"ד קניה+מכירה. כ-7 אלף נוספים מס רכישה. 3.5 אלף פתיחת תיק משכנתא.
&nbsp
כלומר על רווח תיאורטי של 300 אלף, נשארת עם 235 בערך.

 

[elvinnox]

זאת בנוסף לכך שבדרך כלל השוק לא טיפש

נדיר למצוא כאלה סטיות במחירים היום.
הרי אם המוכרים יפרסמו מודעה ויקבלו מבול של טלפונים, רוב הסיכויים שהם פשוט יחליטו להעלות את המחיר בשיטת מצליח,
&nbsp
שוב יש מציאות, (למשל דירה בירושה שחייבת להמכר, אנשים שלא עומדים בהחזר וכו')
אבל בדרך כלל, המוכרים לא ממהרים כיום למכור נכס במחיר מתחת למחיר השוק.
האם את בטוחה שההפרש הוא באמת 300K ? על פניו זה נשמע too good to be true ובדרך כלל עסקאות כאלה מוצאים אצל ענבל אור וחברותיה...
&nbsp

 

[dat nigga daz]

צודק !

 

[world changer]

אלה בתים שפשוט לא מפרסמים אותם בשום מקום

כי הם מוכרים את עצמם. זה דבר מוכר פה בקיבוצים.
יש לזה גם קאץ'.
מי שקונה את הבית - חייב להתקבל לחברות בקיבוץ ולהיות חלק מהקהילה - וזה כבר ממש לא משהו שמתאים לכל אחד (וגם לא כל אחד יתקבל..).
ככה שזה מתאים רק לקהל יעד מאוד ספציפי בסופו של דבר.

 

[world changer]

תודה על התשובה! יש איזה מקום מרוכז שמפרט על ההוצאות הנילוות?

 

[Fitch]

לא. בשביל זה יש פורום.

 

[המוסקיטר האחרון]

בעלי הנכס כיום לא מצליחים למכור במחיר יותר גבוה, למה את כן?

הרי הם לא מוכרים את הבית בגלל הפנים היפות שלך.
הם ימכרו בכמה שהם יכולים.
אז עכשיו מספרים לך סיפור שאפשר למכור ביותר.

אז זהו, שלא.

במקום שאת תעשי סיבוב, מישהו עושה סיבוב עליך

 

[elvinnox]

ב-ד-י-ו-ק!

 

[world changer]

איזה סקפטיים יא אללה

הם לא ניסו למכור.
זה קיבוץ בפריפריה - הכל עובר מפה לאוזן.
ירשו בית - ואני התקשרתי ולחצתי למחיר.
קיבוצניקים שלא מעודכנים לגבי המחיר העדכני בשוק.
אני מעודכנת כי כבר כמה חודשים בודקת בדיוק את הקיבוץ הספציפי הזה (ועוד כמה בסביבה).
אף אחד לא סיפר שום סיפור - אני יודעת שאפשר למכור ביותר כי מכירה אישית כמה בתים כאלה שכבר נמכרו בשנים עברו ביותר מ2 מיליון. אלה בתים של 150-180 מ"ר חדישים שיושבים על שטח של כמעט דונם.
יש אנשים שעושים שיעורי בית, לא צריך לצאת בהצהרות שמישהו כאן מסתובב על אחרים

 

[המוסקיטר האחרון]

אם את יודעת הכל, בשביל מה את באה לכאן לשאול?

פשוט תקני בזול ותמכרי ביוקר.
ובא גואל לעם ישראל

מברוק על הסיבוב

 

[משקף פתוח]

כנראה מאותה סיבה שאתה לא יודע ועונה (מהפוזיציה)

 

[world changer]

שאלתי על מה שלא יודעת.. אתה הגבת על דברים שלא קשורים פשוט...

מה קשור כל הסיבובים האלה תגיד לי? אמא גננת ואפילו אצלה לא מסתובבים כל כך הרבה

השאלה הייתה לגבי הוצאות נוספות בעיקר.
לא אם אני יכולה להשיג בחיר יותר זול ממחיר השוק (או לא) את הבית עצמו