קרן ההשקעות "הגשמה" - לאן ?

[הנדלניסט מהבקעה]

קרן ההשקעות "הגשמה" - לאן ?

מה כתבנו כאן בעבר על קרן הגשמה ? והאם צדקנו לעניין הזהירות והבחינות המדוקדקות הנדרשות לפני שמשקיעים בקרן ?

אוק' 2012 - - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/165095847/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן

דצמ' 2013 - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/172804997/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן

לא כל הנוצץ זהב - יוני 2014 - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/175456262/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן

יוני 2014 - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/175447897/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן

נוב' 2016 - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/165095847/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן

אם כן...כתבנו על קרן זו לא מעט, ומה קרה מאז ?

7 דצמ' 2018 [לפני יומיים] - עיתון דה מרקר - https://www.themarker.com/realestate/.premium-MAGAZINE-1.6723585
סיפורו של משקיע :

ד', רופא ממרכז הארץ שבבעלותו מרפאה מצליחה, החליט במסגרת ניהול חסכונותיו להשקיע 800 אלף דולר בפרויקטים של קרן הגשמה. אל הקרן, שמגייסת כסף ממשקיעים פרטיים ומתמחה בהשקעות נדל"ן בפרויקטים בישראל ובחו"ל, נחשף דרך הפרסומים שלה, שבהם צוינו התשואות הגבוהות שהניבה למשקיעים.

בתחילת 2015 נפגש ד' עם מנהלי קרן הגשמה, והם חשפו בפניו את הפרויקטים השונים. "הפגישה התקיימה עם בחור בשם רונן", מספר ד'. "במשך כל השיחה הוא ציין את תשואות העבר, שהיו לדבריו סביב 20%. הוא הסביר שבמקרה הגרוע התשואה תהיה נמוכה יותר, סביב 10%. למעשה, הסביר לי רונן, בהגשמה המשקיע הקטן, כלומר אני, מתפקד כמו יזם — אני זה שנותן את הכסף, והגשמה נותנים את החלק המקצועי של איתור הנכס, ההשקעה בו, הטיפול בו והאקזיט. עבור השירות הזה הגשמה גובה עמלה.

זהו. בשום שלב הוא לא סיפר לי על הסיכונים. למרות זאת, החלטתי לפזר את ההשקעות שלי בין כמה נכסים, ואפילו בין שווקים שונים. החלטתי להשקיע בפרויקטים שלהם בארה"ב ובבריטניה".

ד' השקיע ב–14 פרויקטים של הגשמה. בחמישה מהם נעשתה ההשקעה דרך תת־קרן של הגשמה, שנקראת Cofund 2, שבה מי שבוחר את הפרויקטים הם מנהלי הקרן. "כל הפרויקטים שהשקעתי בהם היו אמורים להסתיים תוך שנתיים־שלוש", אומר ד', "אבל למרות ההבטחות הגדולות, נכון להיום, שלוש שנים אחרי, רק פרויקט אחד הסתיים — וגם הוא באיחור. ולא רק זה: באחד הפרויקטים, לונדון 9, הבנק עיקל את הנכס, אז פה בטוח הלך הכסף. בכל שאר הפרויקטים התחזיות כבר רחוקות מאוד משהיו בתחילה — וכרגע הצפי שלי הוא לאפס תשואה במקרה הטוב". בפרויקט היחיד שהסתיים מבין 14 הפרויקטים שבהם השקיע ד' חל עיכוב של חצי שנה ממועד הסיום המתוכנן. התשואה בפרויקט שנקרא לונדון 32 היתה כ–10%, תשואה לא רעה — אך עדיין נמוכה ביחס לתוכנית העסקית שהציגה הגשמה.

בעניין העיכובים במועדי סיום הפרויקטים - אף שבתחום הנדל"ן לא מדובר בתופעה חריגה - כשמשקיע עורך חישובים, הוא מביא בחשבון את משך ההשקעה כחלק מהתשואה שהוא מעוניין לקבל. לכן, התארכות משך ההשקעה בלי פיצוי כמוה כתספורת.

"סטטיסטית זה נשמע מוזר", מנתחת דמות מוכרת בענף השקעות הנדל"ן את מצבו של ד'. "בסופו של דבר לא מדובר בפרויקט אחד או שניים, אלא ביותר מעשרה. מה שהוא מתאר - זה מעבר למזל רע". גורם אחר בענף מוסיף: "שמעתי על משקיעים בהגשמה שמתלוננים על צבר השקעות, שחרגו מהמסלול המצופה לפרויקט ואיבדו כיוון. חלק טוענים שקשה לעקוב אחרי מה שקרה עם הכסף שיועד לפרויקט".

במקום 24% תשואה - כונס נכסים

הסיפור של ד' מצטרף לשורה של תלונות מצד משקיעים שנערמות באחרונה נגד "קרן הגשמה", ומעוררות תהיות לגבי הדרך שבה היא פועלת. הגשמה הוקמה ב–2009 על ידי אנשי העסקים אבי כץ - שמוכר לציבור כמייסד רשת בתי הקפה קופיקס — חנן שמש, הדסה רוזנברג ואמיר ברמלי. האחרון הקים בהמשך את קרן קלע, שבה הסתבך בחקירת רשות ניירות ערך על הונאת משקיעים, הועמד לדין וכעת כופר באשמה. עם הסתבכותו של ברמלי נותרה הקרן בבעלותם של כץ, שמש ורוזנברג בלבד.

בשנים האחרונות - שנות הזוהר של הקרנות להשקעות נדל"ן בחו"ל, שצמחו על רקע הריבית הנמוכה וקשיים שונים המכבידים על משקיעי הנדל"ן בארץ — הפעילה הגשמה מודל השקעה כמעט קבוע, שבמסגרתו מאוגדת יחד קבוצה של כ–35 משקיעים. לפי המודל, כל אחד מהמשקיעים מעמיד הון מינימלי של 100 אלף שקל, המשמש על פי רוב להשלמת הון עצמי עבור יזמי נדל"ן בארץ ובחו"ל. כך נהפכה החברה למנהלת פרויקטים בהיקף של 13 מיליארד שקל, לפי נתונים שהציגה, מתוכם הון המשקיעים מסתכם ביותר מ–2 מיליארד שקל.

בשנות הפעילות הראשונות של הקרן היא הציגה תשואות יפות למדי, לעתים מעל 20% במונחים שנתיים, וכמה מלקוחותיה אף שבו והשקיעו את כספם בפרויקטים חדשים שהציעה. לפי עדויות של משקיעים לשעבר, בעבר הפרויקטים של החברה עמדו בלוחות הזמנים. ואולם נדמה כי בשנים האחרונות המצב השתנה, ושיעורי התשואה צנחו ולוחות הזמנים התארכו.

סביב 2016 בחנה רשות ניירות ערך את פעילות הגשמה כחלק מהסדרה כוללת של ענף ההשקעות הבלתי מפוקחות, וביקשה הבהרות שונות. הגשמה היתה הראשונה מבין החברות הפעילות בתחום להיענות לדרישות הרשות, ומאז פירסמה שבעה תשקיפים בבורסה

 

[הנדלניסט מהבקעה]

"קרן הגשמה" - האם מדובר על משבר או תקלות מקומיות ?.

בין הפרויקטים שבהם התגלו בעיות, בולט פרויקט לונדון 9. ב–2014 ביקשה הקרן לרכוש בניין משרדים בן שש קומות ברחוב פולנד בעיר, ולבנות בו שמונה דירות יוקרה למגורים. לפי מצגת שהוצגה למשקיעים ובה הובאה תמצית העסקה, נאמדה עלות הפרויקט ב–18.7 מיליון ליש"ט, מהם 2.8 מיליון ליש"ט לעלויות הבנייה. ההון שגויס ממשקיעי הקרן הסתכם ב–2.6 מיליון ליש"ט. על פי העלון שהפיצה הקרן בקרב המשקיעים, תחזית התשואה על ההון העצמי היתה אמורה להיות פנטסטית — 23.4% בשנה, תוך פרק זמן קצרצר של 18 חודשים. בכפוף לאותיות הקטנות, כמובן — והן היו רבות.

גיוס הכסף בפרויקט הסתיים בסוף 2014. בדצמבר אותה שנה כבר דיווחה החברה למשקיעים על סגירת העסקה לרכישת הנכס, וטענה שהוא נרכש עם תוכניות בנייה מאושרות. כעבור מעט יותר משנה החלו הבעיות לצוף: בדו"ח הסיכום לרבעון האחרון של 2015 הסבירה החברה למשקיעים כי על רקע עיכוב בבניית קונסטרוקציית הפלדה בפרויקט, צפוי עיכוב של שלושה חודשים וחצי. את עלות העיכוב והתארכות הפרויקט העריכה החברה ב–850 אלף ליש"ט, שליש מהרווח הצפוי בפרויקט — סכום חריג ביחס לשלושה וחצי חודשים.

בסיכום הרבעון השני של 2016, המצב הסתבך עוד יותר. כעת עודכנו המשקיעים כי הגיע המועד לפרוע הלוואה שהקרן לקחה מהבנק במסגרת הפרויקט, והפירעון ייעשה תוך תשלום קנסות על אי־עמידה בתנאי ההלוואה. בסך הכל נוספו לפרויקט עלויות עודפות שהוערכו ב–1.1 מיליון ליש"ט. כעת ההוצאות החריגות על הפרויקט מסתכמות בכ–2 מיליון ליש"ט, והמשמעות היא מחיקה מוחלטת של הרווח בפרויקט.

באמצע 2017 כבר התבשרו המשקיעים כי על רקע אי־פירעון ההלוואה הועבר הנכס לחזקתו של כונס נכסים מטעם הבנק. לפי דיווח רבעוני שמסרה החברה למשקיעים בפרויקט באותה שנה, החוב לבנק מסתכם ב–19 מיליון ליש"ט, וכן נותרו חובות של 1.5 מיליון ליש"ט לספקים שונים (קבלנים, מתכננים וכו').

סדר החזרת החובות בהשקעה כזו קובע שקודם כל פורעים חובות לבנקים, אחר כך לספקים, ומה שנשאר - הולך למשקיעים וליזמים. במלים אחרות, משקיעי הגשמה ידעו בשלב זה שהם לא צפויים לראות את כספם בחזרה, לפחות לא במלואו, שלא לדבר על התשואות שהובטחו להם. כדי לפצות אותם על ההפסדים הצפויים בפרויקט, הזרימה הגשמה הלוואה של 700 אלף ליש"ט ואף הסכימה לערוך שינויים בסדר החזרת החובות לנושים באופן שמיטיב, על הנייר, עם המשקיעים. ואולם מאחר שהנכס משועבד לבנק שעה שכונס הנכסים מתקשה לממש את הנכס במחיר הנמוך מגובה החוב לבנק, קיימת שאלה אם להצעת הגשמה תהיה השלכה על מצב המשקיעים. הסכנה היא כי כספי המשקיעים יימחקו כליל.

בהגשמה טוענים כי ניתן יהיה לתבוע את המהנדס בפרויקט ב–2 מיליון ליש"ט. בנוסף, מסבירים בחברה את הכישלון בפרויקט בהשלכות הברקזיט על שוק הנדל"ן בלונדון, בהכבדה של מס הרכישה באנגליה, ובחוסר הוודאות שיצרו השינויים האלה בשוק דירות היוקרה הבריטי. בהקשר זה ראוי לציין כי להגשמה יש כ–40 פרויקטים פעילים בלונדון. לטענת החברה מצבם טוב, אך ייתכן שאותם גורמים ישפיעו גם עליהם.

ג', משקיע נוסף בקרן הגשמה, טוען כי במצגות של הגשמה ובפגישות שנערכו עם נציגיה, הוסבר לו כי בכל הפרויקטים - גם אם העסק מסתבך - תמיד יש נכס למימוש, שניתן למכור. פרויקט לונדון 9 מוכיח אחרת. "חשבתי שבמקרה הגרוע ביותר, אם לא נצליח למכור את הנכס, אשאר בעלים של הבניין עם עוד 100 שותפים, ונשלם משכנתא חודשית לבנק", אומר ג'. "לא האמנתי שהחברה תכניס אותנו למצב של חילוט הנכס, תסכן את ההשקעה שלנו ותעמיד אותנו בעמדה נחותה משל הבנק". משקיעים בהגשמה גם טוענים כי ערבויות היזם, שאמורות לעמוד כגלגל הצלה במקרה שיסתבכו הפרויקטים, לא מומשו בזמן.

בפרויקט אחר, מנהטן 10, החליטה הקרן להשקיע ברכישת בניין, הריסתו ובניית בניין בן 15 קומות הכולל 13 קומות מגורים ושתי קומות מסחר במנהטן. במקרה הזה, כך נראה, ההסתבכות היתה חמורה אף יותר. לדברי החברה, לאחר שהמשקיע כשל בהשגת היתר בפרויקט, הוא התנער מהתחייבויות כספיות שלו, כלפי המשקיעים והחברה. באחד הימים קיבלו המשקיעים "עדכון בדבר הליך במוסד לבוררות בארה"ב" בזו הלשון: "הרינו לעדכנכם כי בנובמבר הושלמו הפעולות הבאות בקשר עם הליך הבוררות: 1. ביום 5 בנובמבר העבירה הגשמה לבורר את תחשיב הסכומים אותם היא דורשת לקבל מהיזם; 2. ביום 19 בנובמבר העבירו עורכי הדין של היזם לבורר את תקציר טענות ההגנה של היזם. כעת הבורר יקבע אם באפשרותו להגיע להחלטה על סמך החומר שהוגש לו עד עתה או שיבקש לשמוע עדים מטעם הצדדים. מתן עדויות על ידי הצדדים, ככל שיידרש על ידי הבורר, צפוי להתרחש במהלך פברואר או בשבועיים הראשונים של מארס. להערכת עורך הדין מטעם הגשמה, החלטה סופית של הבורר צפויה להתקבל לקראת אפריל 2019". משמעות הדבר היא הקפאת הפרויקט לתקופה בלתי ידועה.

והנה דוגמה נוספת: בפרויקט לונדון 18 היו אמורים להרוס בניין בשכונת המפסטד בעיר ולבנות בניין חדש תחתיו. קרן הגשמה הבטיחה למשקיעים שיוקם בניין בן שבע דירות בשטח של כ–1,670 מ"ר. סך עלות הפרויקט: 25 מיליון ליש"ט, מתוכם עלות הבנייה 6.5 מיליון ליש"ט. לצורך כך, גויסו 6.6 מיליון ליש"ט ממשקיעי הגשמה, שלהם צפתה הקרן תשואה של 20.1% בשנה עד לסיום הפרויקט בחלוף 30 חודשים.

שנתיים חלפו עד שהמשקיעים גילו כי התוכנית לא אושרה כפי שהוגשה, וספק אם סיכוייה היו טובים כפי שהוצג להם בתחילה. בעלי הבניינים השכנים התנגדו לבקשה להרוס ולהגדיל את הבניין בטענה שהדבר יפגע בחזות האחידה של הרחוב, והתנגדותם התקבלה. הגשמה נאלצה להקטין את תוכניותיה ולהתאימן לסביבה: גודל הבניין העתידי הצטמק ל–1,300 מ"ר בלבד — ירידה של 23% בשטח שיעמוד למכירה לעומת ההבטחות למשקיעים.

עקב הזמן שחלף ועלויות המימון שהכבידו על הפרויקט נדרשה הגשמה לגייס כסף חדש לפרויקט, כך נולד פרויקט לונדון 52 של הגשמה - "הזדמנות" שמציעה הגשמה למשקיעיה בימים אלה - לתת הלוואת מזנין להשלמת פרויקט לונדון 18.

שלוש שנות תכנון וסכסוך עם היזם
לא רק בפרויקטים בחו"ל התגלו בעיות, אלא גם בפרויקטים בישראל. כך למשל אירע בפרויקט וילג' הצמוד למחלף זכרון יעקב, סמוך ליישוב פורדיס. במסגרת הפרויקט, שנעשה בשיתוף פעולה עם היזמים איציק ברוך, הבעלים של חברת הנדל"ן יובלים, ויניב אפרים, הבעלים של חברת הנדל"ן סינרג'י, תוכנן מרכז מסחרי בהיקף של 24 אלף מ"ר, עם 100 חנויות, מסעדות ובתי קולנוע.
העלויות בפרויקט, כפי שהוצגו עם גיוס ההון בפרויקט באמצע 2015, הסתכמו לפי התוכנית ב–190 מיליון שקל, וההון העצמי הסתכם ב–57 מיליון שקל. משקיעי הגשמה היו אמורים להעמיד כ–12 מיליון שקל בלבד מההון העצמי, בעוד את יתר 45 מיליון השקלים מההון העצמי היו אמורים להעמיד היזמים — ברוך ואפרים. הצפי שנמסר למשקיעים הוא כי הפרויקט יסתיים תוך 36 חודשים.

המשך הבא.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

"קרן הגשמה" - הסכמי שכ"ט סודיים עם היזמים.

אלא שלקראת המועד שבו הפרויקט היה אמור להיות בנוי, עדיין לא אושרו התוכניות, והמשקיעים קיבלו הודעות על שינוי בתוכנית: כעת מתוכנן במקום מרכז לוגיסטי. "הם תמיד מסבירים את השינויים בנסיבות חיצוניות", אומר המשקיע ש', שמצטער על ההשקעה בפרויקט וילג'. "הסבירו שיש ירידה בכדאיות של מרכז מסחרי, על רקע עליית המסחר באינטרנט והחשש שאמזון תיכנס לישראל". ההסבר שהובלט פחות הוא סכסוך עם היזמים, שהתגלה בהמשך. בינתיים, עלויות המימון שחקו את הרווח בפרויקט.

שלוש שנים לאחר תחילת הפרויקט, עודכנו המשקיעים כי היזם מקדם אפשרות של מכירת הקרקע במצבה הנוכחי, ללא בנייה כלל. באותה נשימה דיווחה הקרן למשקיעים כי לאחר שתמה תקופת ההלוואה שנטלו היזמים לקידום הפרויקט וההלוואה לא הושבה, דרש מהם הבנק תשלום על מלוא ההלוואה.

לבסוף, באוגוסט 2018 עודכנו משקיעי הגשמה שהקרן חתמה עם היזמים על הסדר, שאם הצדדים ימלאו אחריו במלואו - יקבלו משקיעי הגשמה החזר נומינלי של 94% מכספם שייפרש על פני 40 תשלומים, האחרון שבהם ישולם ב–2022. לטענת החברה, יתכן שמכירת הקרקע או פיתוחה בעתיד יאפשרו החזר נוסף למשקיעים. כך או כך, הפרויקט, שהחל בהבטחות לתשואה שנתית של 19% על פני שלוש שנים, הסתיים בצפי להפסד של 6% מהכסף במונחים נומינליים, על פני שש שנים.

ניסו את מזלם גם בהיי־טק

השקעה חריגה נוספת שאליה נקלעו שלא בטובתם כמה משקיעים של הגשמה היא הסטארט־אפ המדשדש "פאריפון", המפתח טכנולוגיה למערכות תקשורת צבאיות. משקיעי הגשמה קיבלו הזמנה להשקיע בו במהלך 2015. "בואו לראות מקרוב כיצד נראית חברה ישראלית על סף פריצת דרך", נכתב בעלונים שהופצו בקרב המשקיעים. למשקיעי הגשמה ניתנה אפשרות להשקיע 7 מיליון שקל בחברה במניות ובאג"ח. שווי החברה לצורך ההשקעה חושב על ידי הגשמה כ–10 מיליון שקל "לפני הכסף". המשקיעים קיבלו מצגת מהודרת עם פרטים על היזמים ורשימות הלקוחות של פאריפון, ובה שמות מפוצצים כמו אלביט, רפאל ותעשיה אווירית.

מי שהיה טורח לקרוא את התחזיות של פאריפון יכול היה לזהות את הסכנה לכספו, אך בעולם ההשקעות המשותפות מהסוג שמקדמת הגשמה, המודל העסקי נסמך לעתים על חוסר רצונם של המשקיעים להתעמק ועל נכונותם לקחת סיכונים. תחזית ההכנסות של החברה, כפי שהוצגה למשקיעים, התבססה על קפיצה של מאות אחוזים במכירות של החברה. צפי המכירות עד סוף 2015, השנה שבה גויסו הכספים, היה 13.9 מיליון שקל. ב–2016 היה צפי המכירות 44 מיליון שקל. כלומר, הגשמה צפתה לחברה עלייה של 230% במכירות תוך שנה. ב–2017, חזו האנליסטים האופטימים של הגשמה, המכירות יסתכמו ב–61 מיליון שקל. ככה זה כשהחברה "רגע לפני פריצת דרך", כפי שנכתב במצגת.

אלא שפריצת הדרך בוששה לבוא, ומנגד החברה שרפה מזומנים בקצב מסחרר. ברבעון השני של 2016 כבר עודכנו המשקיעים על משא ומתן להכנסת "שותף אסטרטגי" בחברה. השותף, כך נמסר, יקבל 50% ממניות החברה בתמורה ל–5 מיליון שקל. כלומר, שווי החברה בתום כשנה מההשקעה חזר לאומדן של 10 מיליון שקל "לפני הכסף", וזאת לאחר שהחברה שרפה את 7 מיליון השקלים שהכניסו משקיעי הגשמה לקופתה, ברכישת מניות ואג"ח.

בשלב הזה החלו כמה משקיעים עצבניים לנבור בעברה של פאריפון. חלקם גילו שבמעמקי ההסכמים בין הגשמה לפאריפון הוצהר כי קרן הגשמה מחזיקה כבר ב–32.4% ממניות החברה וכך גם סמנכ"לית הכספים הדסה רוזנברג, שהחזיקה ב–6.7% ממניות החברה, פרט שהובלע לטענתם בים של מסמכים. קרן הגשמה טוענת כי יידעה את המשקיעים וכי באחריותם היה לקרוא את פרטי ההסכם.

עוד התברר שערב ההצעה למשקיעי הגשמה, פאריפון היתה בחובות של כ–2 מיליון שקל לפחות, כך שעלול היה להתקבל הרושם שמשקיעי הגשמה גויסו כדי לחלץ את בעלי פאריפון הקיימים, ובהם קרן הגשמה עצמה ורוזנברג, מן הבוץ. ברבעון השני של 2018 עודכנו משקיעי הגשמה על מהלך של קיצוצים בפאריפון, על רקע הקשיים התזרימיים בחברה. המהלך כלל, בין היתר, פיטורים נרחבים.

עמלה נוספת - מהיזם

בתחום ההשקעות המשותפות הבלתי מפוקחות, דוגמת הגשמה, בעבר היתה נהוגה פרקטיקה של פיצול כל השקעה לכמה מסלולי אג"ח ומניות. שיטה זו איפשרה לעקוף את מגבלת 35 המשקיעים - מקסימום המשקיעים שמותר להציע להם השקעה ללא פרסום תשקיף בבורסה, כפי שקובע חוק ניירות ערך.

בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בנושא (פס"ד קדם, שניתן בנובמבר 2015), הקשתה רשות ניירות ערך את האכיפה בתחום, והגשמה, כמו שאר הגופים בתחום, נאלצה לבחור אם להגביל כל השקעה לעד 35 משקיעים שנחשפים להצעה, או לפרסם תשקיף.

כאמור, עד היום פירסמה הגשמה שבעה תשקיפים, אך בפרויקטים רבים בחרה לגייס הון בהצעה לעד 35 משקיעים, באופן פרטי. תלונות המשקיעים נוגעות כולן להשקעות הפרטיות שלגביהן לא פורסם תשקיף.בפגישות עם לקוחות, הגשמה עושה שימוש שיווקי בעובדה שחלק מהשקעותיה מפוקחות על ידי רשות ניירות ערך.

בתשקיפים ובמצגות המפורסמות בקרב המשקיעים הפרטיים, מסתמכת הגשמה על תשואות גבוהות שהשיגה בעבר כבסיס לצפי ביצועיה בעתיד. הביקורת על הצגת נתוני עבר, ככלל, היא שהמציאות בזמן השקעות העבר אינה דומה לזו שבהווה או שתהיה בעתיד - והגשמה, שמודה בעצמה שעסקיה הושפעו בין היתר מהברקזיט, היא דוגמה טובה לכך.

מבחינת המבנה המשפטי של עסקות הנדל"ן, משקיע בקרן הגשמה אינו קונה חלק בקרקע. לרוב, המשקיעים קונים יחידות השתתפות (כלומר חלק) בשותפות רשומה, שמתקשרת עם חברה יזמית חיצונית - ויחד אלה נכנסים לשותפות נוספות שמחזיקה בחברת הנכס. המשקיעים למעשה מייפים את כוחה של הגשמה לנהל את ענייני השותפות באופן בלעדי. אנשי הגשמה עוסקים, בין היתר, בכריתת ההסכמים עם היזם שבונה את הפרויקט בפועל, ובשלב הזה, מסתבר - גובה הגשמה עמלה נוספת בחלק מהפרויקטים.

מסמכים שהגיעו לידי Markerweek מלמדים כי בשני מקרים לפחות גזרה הגשמה קופון נוסף מכספי הפרויקט, במסגרת המערכת ההסכמית בין השותפות לבין החברה היזמית. בפרויקט הווילג' בזכרון יעקב נכלל סעיף שקבע כי החברה היזמית תשלם לקרן הגשמה 600 אלף שקל כ"עמלת גיוס". משקיע בפרויקט שאליו פנינו אמר כי "אף אחד לא סיפר לנו על התשלום הזה, זאת עמלה סודית".
כך, גם בפרויקט לונדון 9 נקבע במסגרת ההסכמים בין היזם לשותפות כי מיד עם סגירת עסקת הרכישה של המגרש, תהיה חברה זרה בשם MIS Operartions זכאית לעמלה שהוגדרה כ–Project Fee, בגובה 195 אלף ליש"ט בתוספת מע"מ. בדיקה ברשם החברות הבריטי מעלה כי הבעלים של MIS Operations הוא לא אחר מאשר חנן שמש, יו"ר הגשמה. גם כאן טוען משקיע בפרויקט כי לא ידע על העמלה.
בהגשמה טוענים, עם זאת, כי ההסכם שבו נקבעה העמלה הועבר למשקיעים בשני המקרים, עוד בטרם הצטרפו להשקעה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הוגשה תביעה יצוגית נגד יזמי "'קרן הגשמה" - אנו נמתין.

פניות לרשויות החוק

על רקע הסתבכות של רבים מהפרויקטים הפעילים בחברת הגשמה, ניסו חלק מהמשקיעים ליצור קשר זה עם זה, כדי להתארגן ולדרוש דין וחשבון מסודר יותר מהחברה, ובמקרים מסוימים אף כדי לשקול אפשרות לתבוע את הקרן.

כשהמשקיעים פנו לקרן בבקשה להעביר לידיהם את פרטי יתר המשקיעים בפרויקט, הקרן סירבה. למשקיעים הוסבר כי את פרטי השותפים הם מוזמנים לאתר באמצעות רשם השותפויות, אך לגבי רשימת מיילים או טלפונים - על קרן הגשמה לא חלה חובה חוקית לסייע למשקיעים ביצירת קשר זה עם זה, וגם אין בכוונתה לעשות זאת.

אכזבתם של המשקיעים מתורגמת בחודשים האחרונים בפניות לרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן במשרד הכלכלה בנושא ההשקעות של קרן הגשמה, כמו גם תביעה שהוגשה לבית הדין לתביעות קטנות. כן גובשה בקשה ייצוגית בנושא על נזקים כלכליים שנגרמו למשקיעים בעקבות ההשקעות בשווי של מאות אלפי שקלים (ראו מסגרת).

בתלונות נוספות שהגיעו לידי Markerweek, חוזרות טענות דומות לאלה שהבאנו כדוגמאות בכתבה: איחורים במסירת הפרויקטים, בעיות תזרים, חשש לעיקול הנכסים ועוד.

טענה נוספת שחוזרת היא כי החברה נמנעת מדיווח מלא לגבי מצבם של הפרויקטים, מדווחת באיחור על בעיות, ולא עונה לחלק מהשאלות שמפנים משקיעים.

מקרן הגשמה נמסר: "הגשמה היא חלוצה ומובילת שוק בישראל בתחום ההשקעות המשותפות בנדל"ן. הקרן השקיעה ב–145 השקעות שהסתיימו, מתוכן ב–142 הושב למשקיעים מלוא סכום השקעתם לפחות, ובתוספת תשואה ממוצעת של כ–13% בשנה, לפי חישובי תשואה שמרניים. בשלוש השקעות בלבד לא הושלם מלוא סכום ההשקעה, וכל אמירה אחרת היא פגיעה בשמה הטוב של החברה ומטרתה לייצר סנסציות. ההשקעות של הגשמה מבוססות על השלמת הון עצמי ליזמים, ומכוח זאת עשויות להניב תשואה דו־ספרתית, וברור כי טמון בהן גם סיכון.

"הגשמה אינה יזמית של פרויקטים ובוודאי אינה קבלנית מבצעת, אלא פועלת לאיתור השקעות בארץ ובעולם ויצירת חיבורים בין משקיעים לבין הזדמנויות השקעה. בטרם כל התקשרות מבצע הצוות המקצועי של הגשמה, בסיוע יועצים חיצוניים, בדיקת נאותות אודות הנכס והיזם. הגשמה בוחנת באופן מעמיק את התוכנית העסקית, ההנחות שביסודה ומשך ההשקעה הצפוי, כמו גם נתונים דומים באזור. רק לאחר בדיקות מעמיקות הגשמה מציגה למשקיעים את תקופת הפרויקט והתוצאות העסקיות הצפויות. בפרויקטים שאליהם מצטרפת הגשמה קיים בנק מממן מקומי, שבודק גם הוא את העסקה לפני שהוא מעמיד את המימון, ובכך נותן תיקוף נוסף לעסקה וליזם.

"הגשמה מעולם לא התחייבה ללוחות זמנים של הפרויקט ואינה יכולה לעשות זאת אף לו רצתה. החברה מדגישה בפני משקיעיה בכלל הפרויקטים כי משך הפרויקט ותוצאותיו מבוססים על תחזיות והערכות בלבד, שעשויים שלא להתממש. פרויקטי נדל"ן עשויים להיות מושפעים מגורמים חיצוניים ואינהרנטיים ולוחות הזמן שלהם עשויים להשתנות. האם אתם מכירים חברה יזמית כלשהי שלא חל עיכוב בפרויקטים הנדל"ניים שלה? לא היה ולא נברא. עיכובים בשטח אינם גורעים מהצלחתם של אלפי פרויקטים בעולם, וממאות פרויקטים מוצלחים של משקיעי הגשמה בפרט".

באשר לפרויקט לונדון 9 שחולט על ידי הבנק: "מתוך מאות פרויקטים שבהם השקיעה הגשמה, רק פרויקט יוקרה אחד בלונדון נמצא בהליך כינוס נכסים. הברקזיט והעלאת מס הרכישה גרמו לעצירות בשוק היוקרה, כך שאף שהבנייה הסתיימה לפני כשנתיים, לא הצליח היזם למכור את הדירות במחירי התוכנית העסקית המקורית. הגשמה העבירה כ–700 אלף ליש"ט ממקורותיה העצמיים כדי לסיים את בניית הדירות ולמכור את הדירות וזאת בטרם מונה כונס מטעם הבנק".

בנוגע לחברת פאריפון נמסר: "בתחילת דרכה גייסה הגשמה כסף לעסקות בתחום התעשייה והטכנולוגיה, כך שהיא בעלת היכרות וניסיון בתחומים אלה, ובתוך כך גויסה השקעה בחברת פאריפון. במועד ההשקעה ניהלה פאריפון משא ומתן עם אלביט לביצוע עסקה רחבת היקף שהבשיל להסכם, אך העסקה הושלמה באופן חלקי בלבד. עד היום זכאית פאריפון לתגמול מאלביט על כך. מתוך מחויבות למשקיעיה, השקיעה הגשמה מאמצעיה כ–5.5 מיליון שקל במזומן בפאריפון, מבלי לדלל את משקיעי הגשמה. עוד יצוין כי משקיעי האג"ח קיבלו את הריבית שנקבעה בהסכמים מולם. בנוסף רכשה הגשמה בשותפות עם גורם נוסף שתי חברות בתחומים המשיקים לפאריפון בהשקעה והתחייבות של כ–10 מיליון שקל, והקצתה למשקיעי פאריפון 10% בכל אחת מהן, ללא תמורה. זאת כדי להשיא ערך מוסך למשקיעיה של הגשמה בפאריפון".

תביעה ייצוגית של עשרות מיליוני שקלים

בקשה לאישור תביעה ייצוגית שהוגשה באחרונה כנגד קרן הגשמה, מעלה טענות דומות לאלה שנשמעו בפניות הנוספות של משקיעי הגשמה ל–Markerweek. התובעת הייצוגית היא עו"ד מעין פלטר, שהשקיעה בשמונה פרויקטים של חברת הגשמה. פלטר, שהגישה את התביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב ב–25 באוקטובר טוענת בין היתר כי "החברה הסתירה עמלות, לא חשפה נתונים מהותיים רבים, הנפיקה תשואות נמוכות בסיכון גבוה ובהפסדי שער למשקיעים, השיאה בהשקעות רבות תשואות נמוכות עד אפסיות בפרקי זמן החורגים מהותית מהתחייבויותיה...גם עד עיכובים של שנים ועוד".

עוד עולה מהתביעה דפוס של יצירת לחץ זמן להצטרף לפרויקט, המקשה לכאורה על המשקיעים להתעמק בפרטי ההשקעה. "את הסכם השותפות נהגה הגשמה להציג דקות ספורות או שעה לפני מועד הגיוס, כך שלמשקיעים לא יהיה זמן לעיין בחוזי ההשקעה...בהמשך הדרך הוצגו מצגי שווא בדבר לוחות זמנים ותשואות — כשהיא מציגה הערכות לתשואות של 17%–27%". משקיעים מעידים על החתמה חפוזה, ואומרים כי רק לאחר העברת הכספים לקרן התבהרו הפרטים המלאים על הסכם השותפות ומצב הנכס".

בנוסף מתארת התביעה מצבים של חוסר בהירות באשר לזהות בעלי התפקידים בחברה. לפי הטענה, הקרן לא חשפה ביוזמתה ובמהלך חלק משנות פעילותה מי הם הדירקטורים ונושאי המשרות הבכירות בה ולא עידכנה בזמן אמת, בשינויים בתפקידים אלה. כמו כן נטען בתביעה כי הקרן הסתירה גביית עמלות גיוס מיזמים ולא גילתה למשקיעים מהו גובה העמלה הנגבית מהיזמים בפרויקטים. התובעת טוענת כי עמלות אלה התקבלו בלי קשר להצלחת הפרויקט או לעמידה בלוחות הזמנים.

סכום התביעה מוערך לפי שתי נוסחאות חישוב.

האחת דורשת 21.6 מיליון שקל — הסכום המוערך עבור 250 השקעות שהגשמה לא השיבה בהן את קרן ההשקעה השקלית ולא עמדה ברווח המוערך במצגותיה.

נוסחה שנייה מבקשת כ–45.6 מיליון שקל, על בסיס החזר סכומי השקעה של שבעה פרויקטים.

מקרן הגשמה נמסר בתגובה: "אנו סבורים כי התביעה הזויה ומופרכת".

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מה כתבו על "קרן הגשמה" בפורום "השקעות נדל"נ בארה"ב" ?

http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/2401/183758201/המומחים/השקעות_נדל"ן_בארה"ב

כדאי לקרוא את רצף המכתבים.