קרקע

[כוכבית 29]

קרקע

אשמח לדעתכם לגבי קרקע לזכות בדירה בחולון ב 80$ בקרוב תחל הבניה, הבנתי שיש אישורים. תודה

 

[רימון חייט]

80$ זהו אכן מחיר מתאים לזכות המוצעת.

טיפ: הבניה לא תחל בקרוב. אבל כאמור, ב- 80$ שווה לחכות.
טיפ 2- אם היו אישורים היו מוכרים דירות ולא זכות להמתין לדירה.

 

[כוכבית 29]

תודה על

התשובה המהירה שבת שלום

 

[גבי ק]

כוכבית - שימי לב!!!

את כנראה התכוונת ל80,000$, ורימון התכוון ל80$ כמו שרשמת.
מה שהוא מנסה להגיד - 80$ שווה - 80 אלף דולר, כנראה ולא.
&nbsp
אולי אני טועה, ואם את מוצאת ב80$ שלחי לי גם ואקנה

 

[כוכבית 29]

קשה לי

להאמין שרימון לא הבין שהתכוונתי ל 80 אלף, וכי איפה ראית אדמה/קרקע ב 80 דולר ועוד בחולון. מעבר לזה יכול להיות שהוא גם יודע על מה דיברתי, כך לפחות היה נראה מתשובתו. בכל אופן תודה.

 

[רימון חייט]

מצטער שהציניות שלי הייתה בלתי ברורה. למדיה זו יש חסרונות

רבים ובניהם אי היכולת לשמוע אינטונאציה ולראות חיוך.
אז למען הסר ספק. אין דבר כזה "זכות לדירה" ולא הייתי קונה
זאת ביותר מ- 80$ (ובמילים - שמונים דולר).
כתבת שרימון ודאי יודע שאין קרקע בשמונים דולר.
את לא רוכשת קרקע את רוכשת הבטחה שבסבירות גבוהה
הינה חסרת כל בסיס.
כפי שכתבתי למעלה. אין כל הגיון למכור קרקע ב- 250,000
שקלים אם אפשר "תוך זמן קצר" למכור אותה במחיר גבוהה בהרבה.
ככל הנראה המוכר מעריך "זמן קצר" באופן שונה ממה שאת מעריכה זאת.
&nbsp

 

[כוכבית 29]

שבוע טוב

אז כן… לא כל כך הבנתי, בכל מקרה התכוונתי לזה. http://www.israelhayom.co.il/article/470541. האם זה לא יותר מסתם עבודה בעיניים?

 

[גבי ק]

אני לא חושב שזה עבודה בעיניים - אבל!!

אל תשכחי שאת צריכה לשלם את עלות הבניה,
מה גם שבזמן ה״קרוב״ עד לסיום הבניה (בואי נגיד פלוס מינוס 20 שנה) - הכסף שוכב ללא תשואה כלל. אני מחשיב זאת במינימום הפסד של 300 אלף ש״ח (3% ל20 שנה יתן לך פי 2 על הכסף).
&nbsp
לכל זה נוסיף את הודעת עריית חולון לאחרונה:
http://www.holon.muni.il/Lists/List6/DispForm.aspx?ID=1245
&nbsp
בקיצור קשה להגדיר את זה כעבודה בעיניים, אם 300 אלף שח בשבילך לא משחק הרבה תפקיד, ולא אכפת לך מהם, זו השקעה נחמדה שיכולה להוות בסיס נחמד לילדים שלך (או אולי נכדים, תלוי בגילך), אחרת - יש השקעות הרבה יותא טובות בשוק.
&nbsp
סתם לידע כללי - עלות הבנייה יכולה להגיע למעל מליון שח עבור הדירה - שאותם תצטרכי לשלם בבוא העת..
&nbsp
רימון - תקן אותי אם אני טועה.
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[aeonf]

אתה לא טועה אבל שכחת 2 הוצאות גדולות מאד

1. היטלי פיתוח: בקלות יכול להגיע לכמה מאות אלפי שקלים פר יח"ד.
2. היטלי השבחה: בוודאות יהיה כמה מאות אלפי שקלים טובים פר יח"ד.

 

[כוכבית 29]

היי

תודה רבה, האם תוכל לתת לי דוגמא ל- השקעות יותר טובות בשוק.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

השקעה ב"זכות לדירה" - תכנית ח-500 בחולון - התייחסות.

מדובר על כתבה פרסומית ממומנת של חברת שיווק בשם "פיקה נדל"נ" שהבעלים שלה הוא עו"ד משה לוי, ורוא"ח מאיר בכר, משרדיה שוכנים בבית גיבור ספורט בר"ג. [בכתבות מסוג זה יש מן ההטעיה של ציבור הקוראים]

הכתבה פורסמה ע"י "ברק רום יחסי ציבור" - https://www.facebook.com/pg/barakrom/notes/

ברק רום בעיתון "ישראל היום" - http://www.israelhayom.co.il/article/446989

אין בכתבה כל תחקיר או בדיקת הזכויות האמיתיות, הכתבה הפרסומית אינה מביעה כלל את מצבה האמיתי של הקרקע במתחם החולות העצום בין חולון לבת ים.

החברה מתארת בכתבה "צמידות לת"א" הם שכחו מטעמי נוחיות את בת ים.

טילפנתי לטלפון המפורסם באתר כדי לקבל פרטים...המענה הוא באמצעות חברה חיצונית שמעבירה הודעות בלבד. [טלפון - 1-700-707-780 ]

באתר שלהם לא מוזכרת ולו במילה "זכות לדירה" כי...הם יודעים את האמת שלא ניתן לשווק דירה דמיונית בתכנית מתאר מחוזית שטרם אושרה , טרם עברה אישור וידה מקומית, טרם בוצע איחוד וחלוקה סופי...ועוד מגבלות תכנוניות שטרם באו על פתרונם [תכנית תשתיות מלאה לאיזור הכוללת גם כבישי גישה.]

מדובר על מכירה בגוש - 6048

יתכן שמדובר כאן על חברה [פיקה] הפועלת בנאמנות עבור קבוצת כדרוגלנים/משקיעים שרכשה את המגרש לפני מס' שנים ומנסה כעת לממש את הרכישה ע"י מכירתה ביחי' קרקע קטנות לפני חובת תשלום היטלי השבחה. [ומיצוי רווחים גדולים בין מחיר הרכישה למכירה במגרשים קטנים במושע] הם מבקשים עבור מרכיב הקרקע בלבד כ- 80 אלף דולר.[כ-296 אלף ש"ח ]

חובה להבין...בשלב זה אין כל זכויות לקרקע וכלל לא ברור מה יהיו בעתיד הזכויות בקרקע ויעודם.



מפרסומי החברה : [מהאתר שלהם ללא עריכה]
להיות שותף מלא להצלחה, רכישה והשקעה בקרקע בתכנית החדשה דרום מערב חולון אשר מצוייה כיום בעריכה אחרונה לפני פרסומה למתן תוקף ("הפשרה")
החדשנות בגולדן פיקה:
חטיבת קרקע אחת שלמה של כ-12 דונם בשלמות, ללא פיצול לחלקות קטנות.
צמידות חטיבת הקרקע לבינוי הקיים – הקרקע מהווה המשך טבעי וישיר של השכונות הבנויות ואלה שנבנות בימים אלה (ח-3700).

קבלת מתחמי בינוי (בניינים) עצמאיים ושלמים – גודל החלקה יאפשר לרוכשים, במועד הכנת התוכנית המפורטת וביצוע איחוד וחלוקה מחדש, מתחמי בינוי אלו, ללא תלות בבעלי קרקע זרים שאינם מוכרים להם ואשר אינם בעלי זהות אינטרסים.
הסכם שיתוף ספציפי לפרויקט – עניין שיאפשר למשקיעים בקרקע ניצול מרבי ומיטבי של זכויותיהם, לצד ליווי משפטי שוטף של משרד עורכי דין מהמובילים בתחום הנדל"ן.
הגשמת החלום לגור בצמידות לתל אביב רכישת נדל"ן בשלבים:
המתווה הריאלי ביותר לרכישת נדל"ן באזורי ביקוש מקסימליים בישראל ראוי שיעשה בביצוע עסקת נדל"ן בשלבים:
רכישת קרקע בתכנית שאושרה או לקראת אישור סופי – מביאה, באופן היסטורי, לעליית שווי ערך הקרקע עד למועד קבלת היתר בנייה.
רכישת שירותי הבנייה בנפרד – רווח יזמי שאותו עד היום הרוויח הקבלן.
הפרדת רכישת הקרקע מרכישת שירותי הבנייה ורכישתם שלא מאותו גורם ולא במעמד אחד, מאפשרת לרוכש להרוויח בעצמו את עליית ערך הקרקע עד למועד קבלת היתר הבנייה.

לסיכום...הזהרו מהשקעות שלא נבדקו ע"י אנשי מקצוע מטעמכם.

================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[הנדלניסט מהבקעה]

עוד פרטים/סטטוס תכנית "ח - 500"

ככלל מדובר על תכנית בהיקף חסר תקדים בגודלו ובשטחו [הגדול בגוש דן ובכלל] כשהשטח ברובו הגדול מהווה אדמת בור/דיונות ללא כל פיתוח סביבתי.

תכנית מתאר מקומית ח - 500 הופקדה ב- 11 יולי 2012 ע"י הועדה המחוזית - http://147.236.237.225/Holon/Status/Statusframes100078.htm

שטח מהתכנית הוא כ-4,100 דונם ומורכבותו מחייבת בבוא הזמן [לכשתאושר התכנית המפורטת בועדה המקומית] בצוע מודרג [שלביות הביצוע] של התכנית לאורך כ- 15 עד 20 שנה לפחות, תחילת מימוש תכנית המתאר המחוזית והמשכה לתכנית מפורטת מקומית עוד לא נראה באופק, והליכים אלו יקחו עוד כ-5 עד 8 שנים לפחות.

קביעת הוראות לפינוי ארבעה מוקדים כמפורט מטה לשם יצירת קרקע פנויה, וקביעת תוספת שטחי בניה כמנוף לפינויים של ארבעת המוקדים הנ"ל, כפי האמור בסעיף 6.4 בתכנית זו:

- פינוי ושיקום הר הפסולת

- פינוי בית המטבחיים

- פינוי והעתקת קריית הספורט הקיימת

- פינוי בתי מגורים קיימים בתחום הפארק העתידי (שכונת מולדת]

עיקרי ההוראות בתכנית המתאר המחוזית:
1. שינוי יעודים בתכניות תקפות- אזורי מגורים, שטח ציבורי פתוח, אחסנה, תעשיה, תעשייה עתירת ידע, שטח שיעודו טרם נקבע, בנייני ציבור, ספורט, שטח פרטי פתוח, דרכים, חניון אוטובוסים, חניון משאיות ומתקני תברואה, לייעודים הבאים- אזורי מגורים, שטחים ציבוריים פתוחים, פארק, מבנים ומוסדות ציבור, מסחר תיירות ומבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה, מסחר ותעסוקה, מתקנים הנדסיים, דרכים וכיו"ב.

2. קביעת סך היקף הבנייה בתכנית כלהלן:

כ-12,900 יח"ד להקצאה בחלוקה חדשה הכוללות כ-11,400 יח"ד וכ-1,500 יח"ד בשטח לתכנון בעתיד, שהמשך תכנונן מותנה בשינוי תחום הגבלות הרעש בעדכון תמא/ 4/ 2, וכן כ- 930,000 מ"ר (שטח עיקרי) לתעסוקה לסוגיה, כולל מסחר ויעודים רב- תכליתיים.

כ- 2,000 דירות מתוך היח"ד הנ"ל תהינה יח"ד קטנות, ששטחן עד 80 מ"ר כולל ממ"ד. ככל שעד לאישורה של תכניות זו יהיו מנגנונים חוקיים שיאפשרו יעודן של דירות לאוכלוסיות זכאיות דיור, תהיה רשאית ועדת המשנה להתנגדויות להמיר 2,000 יח"ד הקטנות לדירות מסוג זה.
זכויות הבניה הנ"ל למגורים ו/או תעסוקה לסוגיה, יוקצו לכל בעלי הקרקע במסגרת תכניות מפורטות שיכללו "חלוקה חדשה".

בנוסף עד כ- 800 יח"ד לצורך עידוד בסיוע בסילוק מטרדים ובפינוי פולשים ומחזיקים כפי האמור בסעיף 6.4 בתכנית זו.

- בנוסף כ-175,000 מ"ר (שטח עיקרי) לבנייני ציבור.
התפלגות היח"ד המפורטות לעיל (עד כ-13,700 יח"ד) היא כדלקמן:

- כ-1,300 יח"ד בבנייה שאינה גבוהה.

- כ-12,400 יח"ד בבנייה גבוהה מתוכה כ-3,500 יח"ד למגורים בבנייה גבוהה ביעודים מעורבים וכ-1,500 יח"ד בשטח לתכנון בעתיד.

3. קביעת הוראות לשלבי התכנון הבאים:

קביעת הוראות להכנת תכניות מפורטות למתחמים אשר תכלולנה איחוד וחלוקה מחדש, לרבות איחוד וחלוקה מחדש בלא הסכמת בעלים, עפ"י פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965.

- תנאי לאישור התכנית המפורטת הראשונה מכוחה של תכנית זו, יהיה אישור הוועדה המחוזית לתכנית שתכלול חלוקה של שטח התכנית למתחמים לאיחוד וחלוקה, או אישורו של תשריט הכולל חלוקה כאמור כחלק ובד בבד עם התכנית המפורטת הראשונה.

- בהקצאת הזכויות במסגרת "החלוקה החדשה" יראו תכנית זו והתכניות המפורטות שיאושרו מכוחה כרצף תכנית אחד, באופן שהשווי היחסי של המקרקעין במצב הנכנס יחושב לפי המצב התכנוני ערב אישורה של תכנית זו.

פרוטוקול ועדת המשנה להתנגדויות אוק' 2015 [עמוד 2] - www.file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/File%20(4).pdf
הועדה מחליטה לתת תוקף לתכנית בתנאים הבאים :
1. הועדה מבהירה כי נוכח הצפי שעד למימוש התכניות המפורטות יחלפו מספר שנים, לא היה בכוונתה לבטל את כלל השימושים המאושרים בשטח התכנית ולכן תתווסף להוראות התכנית הוראת מעבר לפיה שימושים קיימים כדין יוכלו להמשיך להתקיים עד לאישור תכניות מפורטות או כפי שייקבע בהן. ככל שבתקופה זו תידרש בניה נוספת, תהא הוועדה המקומית רשאית ליתן/ לאשר היתרים לבניה בהתאם לתכניות תקפות ערב פרסומה לתוקף של תכנית ח/ 500
.הועדה המקומית תהא רשאית להגביל את ההיתרים באופן שמימושם יבוצע במבנים יבילים/ פריקים/ ניתנים להעתקה. יובהר כי הוראה זו לא תחול מקום בו התכנית קובעת הוראת מעבר ספציפית.

2. סעיף 5 בעמוד 3 יירשם תא שטח 161 ולא 160 שכן מדובר בטעות טכנית. פרוטוקול החלטות מוועדת משנה ב' להתנגדויות מספר 1201 שהתקיימה בתאריך 15.10.12 במשרדי הוועדה המחוזית ת"א
3 הערה מזכירותית: מסמכים מתוקנים יש להגיש תוך 30 ימים מקבלת ההחלטה לידכם

הוראות התכנית - www.file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/File%20(7).pdf

 

[הנדלניסט מהבקעה]

גוש 6048 חלקה 467 - 11,830 מ"ר בשטח תכנית ח - 500.

חלקה 467 צורתה משולש.
עסקאות מכר שבוצעו בחלקה 467 עפ"י דיווח לרשות המיסים - http://raiten.info/index2.php?id=2&lang=HEB

גוש 6048 חלקה 467 - עסקת מכר בתאריך ה- 31/12/2015 ,שטח נמכר - 8,000 מ"ר, מחיר מוערך - 10,877,430 ש"ח, מחיר זה מגלם שווי של כ- 1,360 ש"ח למ"ר.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

שיחה טלפונית עם נציג חברת השיווק "פיקה" בנוגע ל"ח-500".

שיחה עם אסף איש מכירות בחברת "פיקה" נדל"ן. [6 יוני 17 שעה 1400]
1. החברה מוכרת בגוש 6048 חלקה 467 - 100 מ"ר במחיר של 450 אלף ש"ח.
2. אין כל התחייבות חוזית שהשטח הנרכש יקנה בעתיד דירה.
3. כל זכות עתידית לא תכלול שטחי מסחר שישארו בבעלות המוכר [כלומר...קיזוז בזכויות לאחר איחוד וחלוקה]
4. הפקעה עתידית של 65 אחוז [עפ"י מרכיבי התכנון] תחול על השטח הנרכש, והנה מעניינו של רוכש המקרקעין מול הועדה המקומית.
5. שטח הקרקע אינו בבעלות חברת "פיקה" המשמשת משווקת/מתווכת במכירת הקרקע בין בעלי הזכויות הרשומים בטאבו לבין הרוכש וזאת תמורת עמלה.

ידוע למוכרים שעפ"י עמדת הועדה המקומית חולון רק 164 מ"ר נטו יקנו בעתיד זכות לדירה בת 4 חדרים בערך בבניה רוויה , עפ"י מרכיבי התכנית, אבל...יש להדגיש שעד פרסום טבלת הזכויות ע"ב האיחוד וחלוקה לא ניתן לקמט יחי' שטח לזכויות.

היטל השבחה לכשיחול - ישולם ע"י הרוכש.

אף גורם בועדה המקומית או שמאי הועדה לא יכול להתחייב בבוא הזמן היכן ימומשו זכויות המקרקעין שנרכשו בעיקר שהקרקע תמכר לעשרות/מאות בעלי זכויות בשטחים שמתחת ל-100 מ"ר. [כך גם יעוד הזכויות עפ"י התכנית]

שוב...אני מזהיר, כדאי להתייעץ עם מומחה ולצרף אותו לפגישה לפני קבלת החלטה גורלית [כספית] לרכישת יחי' קרקע שלא בהכרח תביא לדירה.

====================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]