רובע יזראל , עפולה

[or7474]

רובע יזראל , עפולה

שלום מישהו יכול לספר לי על השכונה החדשה ? מה מתוכנן להיות שם ? איך המקום מבחינת השקעה ? אני שוקל לקנות דירה מקבלן. העיסקה תהייה או מכירה מתי שהדירה מוכנה או שכירות. אשמח לשמוע דעות. תודה

 

[רימון חייט]

מקום מעולה לגור בו. ההשקעה שאתה מתאר לדעתי גרועה

מדובר על הימור. אינך יודע מה השכירות הצפויה, אינך יודע מה מחיר
המכירה הצפוי ואפילו אינך יודע כמה תעלה לך הדירה.
המחיר הרשום בחוזה הרכישה הוא "החל מ..." עליו יש להוסיף
עלויות מימון, שינויים, וכו'.
&nbsp
מאמר שכתבתי על ספקולציית השקעה בכרמי גת אשר לדעתי מתאים
גם לך http://www.effectivemortgage.co.il/1106
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611


&nbsp

 

[gevayu]

מבלי לגרוע במה שרימון אמר רק אוסיף ש...

...השכונה הזאת (ככל הנראה בניגוד לכרמי גת) בנויה ברובה.
כנס לאוטו וסע. זאת תהיה ההתרשמות המשמעותית שלך.
אם אתה בכלל רוצה להשלים את ההתרשמות, קבע פגישה עם 2-3 סוכני מכירות בפרויקטים שבתהליכי בניה ועוד ממודעה או שתיים מיד 2.
תוך שעות ספורות תקבל מושג כלשהו על השכונה ותוכל להמשיך משם.
גם אני שאלתי את עצמי במשך שבועות ורק כשהגעתי לשם הבנתי כל מיני דברים ובעיקר שהשכונה הזאת היא לא ספקולציה אלא משהו קיים ומוחשי.

 

[רימון חייט]

השכונה היא ודאי לא ספקולציה, עליית המחיר היא ספקלוציה

יכולה להתקיים ויכולה לא להתקיים.
אני תמיד מניח שהקבלן מבין בנדל"ן הרבה יותר ממני.
אם בדומה לשואל הראשון הקבלן היה בטוח שהוא יוכל למכור
את אותה דירה בכמה מאות אלפי שקלים יותר בעוד שלוש שנים,
האם אתה חושב שהוא היה מוכר ולו דירה אחת על הנייר?
אני חושב שלא. ואני חושב שהקבלן אינו בטוח שהמחיר יעלה.
אישית, גם אני איני בטוח בכך.אפשר בהחלט לקנות נכס ספקולטיבי.
פעם הייתי כותב אופציות מעו"ף. קשה למצוא ספקולציה יותר מסוכנת/רווחית מזה.
&nbsp
אבל ספקולציה כדאי לעשות זאת עם אחוז קטן מההון ולא עם 100% מההון + אשראי
גדול.
שבת שלום,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[gevayu]

צודק אבל השאלה היתה ספציפית

שלום רימון,
בוא נתחיל מכך שאומר שאני מאוד מעריך את פועלך.
ולגופו של עניין, אור שאל ספציפית על שכונה מסויימת אבל לפי אופן השאלה (״מה מתוכנן להיות שם״) הוא בעצם מסגיר שהוא כלל לא יודע מה קורה שם.
אני עניתי כי הייתי בפוזיציה דומה. רציתי להשקיע איפשהו ושמתי לב לבניה שם בעיקר בגלל המחירים שעוד איפשהו נחשבים סבירים ביחסי לדירות קבלן במקומות אחרים בארץ.
אחרי חודשים רבים בשיחות עם נציגי מכירות של קבלנים שבונים באזור, פשוט נסעתי לשם. גיליתי שכונה שהיא ממש לא על הנייר. נכון שיש שם עדיין הרבה מאוד בנייה בתכנון ובשלבים ראשונים, אבל אין מדובר בשכונה של ערימות חול אלא בשכונה חיה וקיימת, עם עשרות בניינים מאוכלסים, מערכות חינוך פעילות, מסחר ענף ופארק היסטרי (קיים ולא על הנייר) וגם שוק השכרה שוקק.
זאת היתה כוונתי בתשובתי שאין מדובר בספקולציה. ברור שלקבלן ידע מקיף ורחב מאשר לי אולם בניגוד לטענתך, אני חושב שהקבלנים (כמובן לא באופן גורף) לא יכולים לעצור מכירות רק מתוך ידיעה שהשוק עוד ימשיך לעלות. חלק האחד מגלגל את ההוצאות בין פרויקט אחד למשנהו (מסירת הדירה בפרויקט א׳ מממנת בחלקה את בניית תחילתו של פרויקט ב׳ שמכירתו תממן את עלויות המכרז לקרקע בפרויקט ג׳ העתידי) וחלקם האחר של הקבלנים הן חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה (כך שבמובן מסויים ייבוש המכירות במכוון הוא הורדת פרופיל גדולה מדי עבורם, ארוך ככל שירצו לתכנן לטווח הארוך).
אני גם מכיר את הטיעוןן המבוסס (ודי משכנע) שלך על ׳מסירת׳ כספים לקבלן כדי לקבל מוצר במסירה דחויה. אני חייב לסנגר מעט על הדיעה ההפוכה - רכישת דירה להשקעה מקבלן בדרך כלל לא תהיה רווחית באקסל אבל נוחה למשקיעים רבים. תנסה להבין את המשקיע בעל הון ראשוני לרכישת דירה להשקעה: מצד אחד הוא מעוניין להשקיע אבל אין לו את הזמן לעבוד עבור הדירה. בגלל זה שנים הוא ׳גלגל׳ את הכסף בחסכונות או בהשקעות נ״ע. מצד שני, פשוט אין לו זמן. העבודה, האשה והילדים לא מותירים זמן רב להתעסקות עם דירה עכשיו. חיפוש דירה יד שניה עלול להיות סיזיפי. החששות רבים ואתה לא באמת מצליח להבין אם הדירה תחזיק מעמד או שתתפרק. רוב הפעמים יהיה כלול גם שיפוץ הטומן בחובו נעלמים רבים (זמן, איכות וכסף. רב הנעלם על הגלוי) ומנגד דירת קבלן אכן דורשת הרבה זמן בחיפוש הפרויקט, במו״מ ובבחירות הסניטריות, אבל מה שבאמת קורץ הוא האפשרות שהבניין חדש ויחזיק מעמד זמן רב, בתקווה בלי הצורך להזעיק את הקבלן בשנותיו הראשונות מהמסירה.
בקיצור, יש כמה פרמטרים שצריך לשקול. האקסל בדר״כ מנצח אבל לאנשים עסוקים שלא מבינים מספיק בתחום ושאין להם קשרים עם מתווכים, עורכי דין ושיפוצניקים, הרבה פעמים האופציה של לבחור קבלן מוצלח עם הוכחות וערבויות היא האופציה שיבחרו בה.
&nbsp
ובכל זאת, תודה שאתה מאיר את כל הענף הזה בזווית ראיה שקולה ואחראית. תודה
&nbsp

 

[רימון חייט]

ראשית כל תודה על כל המלים החמות

אתייחס ברשותך רק לפסקה האחרונה כי לכל השאר
כל אחד מאיתנו כבר התייחס וחבל לשעמם את הציבור.
&nbsp
" בתקווה בלי הצורך להזעיק את הקבלן בשנותיו הראשונות מהמסירה" -
על פי מחקר של הטכניון 100% (!!!) מהדירות בישראל נמסרות עם ליקויי בניה.
אני חושב שהידע שלנו ממוצרים אחרים (מכונית חדשה פחות תקלות ממכונית
משומשת) פשוט לא נכון לגבי דירות.
&nbsp
בהצלחה בשכונה. לעפולה כעיר המחוז של בית גידולי (קיבוץ סמןך)
יש בהחלט מקום חם בלבי.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611


&nbsp
&nbsp
&nbsp