ריף נדלן

[ורד 334]

ריף נדלן

מישהו שמע על חברת ריף נדלן? הם מציעים לקנות זכות לקרקע בשכונת הפארק בחדרה לאחר שיש לה תקן 22?טוענים שאם לא אקבל משכנתא אז יחזירו לי את כל הכסף
זה נמצא בחדרה
*הקרקע פרטית ונרשמת על שמך בטאבו
*ליווי צמוד לאורך כל התהליך על ידי משרד עו"ד מהמובילים בארץ

 

[עורכת דין חן סרי]

ליווי צמוד לאורך כל התהליך על ידי משרד עו"ד מהמובילים בארץ

לצערי המשפט הזה מאוד לא מרגיע אותי...
גם את הפרוייקטים של ענבל אור ליווה בשעתו משרד מוביל.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מי אתם "ריף נדלן" ומה אתם משווקים ?

שוב מדובר על מודעה פרסומית מסוית לכאורה , ניק שנפתח בצמוד להודעה , אבל...אני נענה לאתגר ,ואנתח את המודעה ב.א.מ.ת.

הפרסום במקורו - http://gnssweb.co.il/reef/הפרויקט-המבוקש-בשרון/

בבחינת הפרסום יש לשים לב למינוחים המטעים והסייגים :

"זכות ליחידה", משווקי הקרקע החליפו המילה המאוסה [והלא מחייבת] "זכות לדירה" במילה פחות מוכרת אבל עם אותה "קונוטציה" - "זכות ליחידה" ? עכשיו צריך לפנות לבלשן בשפה העברית שינתח למה הם מכוונים ? יחידת דיור/משרדים/תעסוקה או שצ"פ.

הם מוסיפים - ההדמיה היא להמחשה בלבד , הקרקע אינה זמינה לבניה מיידית.

עוד הפתעה - המס' טלפון שמופיע ליצירת קשר אינו פעיל ... [מוזמנים לבדוק - 077-2306478]

באתר החדש כבר הושם מס' טלפון עדכני - http://www.reef-real-estate.com/services/מתחם-high-park-בלב-חדרה/

בשיחה עם מתאם הפגישות [שאינו יודע מה הגוש- חלקה] מתברר שבעלי הקרקע הם משפחת "צלליכין", משפחה עתירת זכויות שאבותיה היו מהבילויים שהגיעו לא"י מ"רוסיה הלבנה" ב-1882,בהמשך רכשו קרקעות בעיקר באדמות ראשל"צ, ורחובות, מתאם המכירות מסר לי ש"ריף נדל"ן" נמצאת בבעלות המשפחה.

בין יתר צאצאי המשפחה מנויים גם - דני ונוחי דנקנר... ועובד בן עמי ז"ל שהיה בעבר ראש עיריית נתניה.

צאצאי המשפחה [רינה וילדיה] משווקים - 11 דונם בחדרה שאותם הם משווקים בחלקים באמצעות חברת "ריף נדל"ן הנמצאת בבעלותם.

החברה משווקת נדל"נ גם - בארה"ב, ופנמה .

רינה צלליכין עבדה בחברת "קרקעות ישראל" [כמנהלת מח' ארה"ב] שכתבתי עליה לא מעט בעבר על שיווק אדמות חקלאיות עם הבטחות ללא כיסוי, שם היא כנראה למדה והתפתחה.

פורמט הפרסום באתרים זהה - בחברת קרקעות ישראל ובריף נדל"נ [מאותו בית יוצר] הבעלים של חברת "קרקעות ישראל" הם - ירון תשבי ו- חמי בראל.

ירון תשבי - מחזיק בחברות אלה : http://directors.dundb.co.il/Details/Director.aspx?id=/tg5I1eZTuD6fBZ8pjGiTA==&name=ירון+תשבי

חברת קרקעות ישראל מורכבת ממס' חברות - קבוצת קרקעות ישראל (אחזקות) בע"מ בבעלות ירון תשבי ו- בנימין לחמיש, ו - קרקעות ישראל שיווק נדל"ן בע"מ,בבעלות ירון תשבי ו - חיים בראל.
חיים בראל מחזיק בחברות אלה : http://directors.dundb.co.il/Details/Director.aspx?id=DMldGmcZB5++tZZWscyqKA==&name=חיים+בראל

במרבית החברות ניתן לראות שהשניים שותפים.

חזרה לחברת ריף נדל"ן - נערכה שיחה עם עדי מזור מנהלת הפרוייקטים של החברה, קצת רקע :

עדי מזור עבדה כמשווקת בחברת "אדמה" של קובי אורן מיודענו, היא טוענת שהיא משווקת היום בשקיפות מלאה ולא מבטיחה הבטחות שלא בהכרח יתממשו, לטענתה אין הבטחה לזכות לדירה [לי יש בעייה עם המילה המכובסת "זכות ליחידה" ]

רינה צלליכין עבדה בעבר כמשווקת גם בחברת הנדל"ן "אקזיוקטיב" בבעלות שמעון אייזנברג [אייזנברג גרופ] שגם עליהם נכתב לא מעט.[לפני עבודתה בקרקעות ישראל]

חברת ריף נדל"ן פועלת בקרקע כבעלת אופציה מותנית זמן, ולא כבעלי הקרקע בפועל.

עוד פרטים בהמשך.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

המשך פרטים על המשווקים ב"ריף נדל"ן" ועל פיתוח הקרקע.

קצת רקע : [ללא קביעה על מידת היושר או השקיפות בריף נדל"ן]

בכתבה בגלובס מיולי 2016 על כוונתו לפתוח חברה חדשה ונסתרת - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001141186
ציטוט....מספר עובדים לשעבר בחברה של קובי חברו אליו במסגרת המאמץ וקיבלו את הצעתו לעבוד עבורו כמתאמי פגישות ואנשי מכירות.
מי שנחקרה בפרשה, ובין היתר נשאלה על חלקה בהקמת "אדמה החדשה", היא עדי מזור, עובדת החברה לשעבר המצויה בקשר קרוב עם קובי בחודשים האחרונים. מזור הייתה בת לווייתו של קובי בהופעותיו הפומביות בבית המשפט, במסגרת הדיונים בתיק הפירוק....
....עדי מזור סירבה להגיב לדברים. גם עורך דינו של קובי, רונן רוזנבלום, ביקש שלא להגיב.

יעוד הקרקע : [גוש 10027 חלקה 43]

עפ"י תכנית חד/2020 [מתאר מקומית] תא השטח מיועד למגורים,כתא שטח שמספרו 232 או מתחם 13 - https://goo.gl/uV1QTs

עפ"י חד/1330 , תפא"ג/ 1311 חותכת את חלקה 43 רצועה מופקעת לטובת צינור המוביל - קו "אורות רבין" משנת 2008, כמו כן בחלקה התחתון נחתכת החלקה ע"י כביש "חטיבת גולני".

תמונה של תא השטח - https://www.google.co.il/maps/@32.4...4!1sMgY7bl_6TGdLTttHaMQqhw!2e0!7i13312!8i6656

מתוך תכנית מתאר חד/2020.
מתחם 13 - [תא שטח 232] שחלקה 43 היא חלק ממנה.

ראו עמוד 98 - http://apps.land.gov.il/IturTabotData/takanonim/haifa/3007999.pdf

במתחם זה יבנו בעתיד בניינים בין 3 ועד 10 קומות.

הבניה במתחם תותלה בבניית השצ"פ [חלק מהגן העירוני]

לא פחות מ- 40 אחוז משטח המתחם יופקע ויוקצה לטובת צרכי ציבור. [שטח ההפקעה המדוייק יתבצע לאחר הגשת תכנית מפורטת]

בחלק מתא השטח יוקצו קרקעות ביעוד מסחר ומשרדים.

במתחם 13 - 326 דונם, מתוכם 105 דונם יוקצו למגורים [הערכה] , במתחם יבנו 1200 יח"ד בצפיפות של - 11,4 לדונם.

לכל מתחם בתכנית תצא תכנית מפורטת מקומית ובה הוראות לאיחוד וחלוקה.

מתחם 13 מסומן בצבע ורוד כלומר בשלביות הביצוע לא יקודם לתכנית מפורטת לפני שנת 2020 - 2025 [שלב 2] עפ"י תשריט "שלבי פיתוח וביצוע" - http://apps.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/haifa/3007999/50.pdf


שאלת המיליון דולר...מה גודל השטח הנמכר עבור "זכות ליחידה" שכן הקרקע אמורה לעבור הפקעה לצרכי ציבור של לפחות 40 אחוז ולכן יש להוסיף שטח זה לממכר כלומר ...להערכתי כ- 220 מ"ר הם שווי ערך ליחידת דיור. [יתכן שלאחר איחוד וחלוקה יוקצו זכויות הרוכש למסחר ומשרדים]

כמו כן ישולמו היטלי השבחה משמעותיים לעיריית חדרה, מיסי פיתוח שונים, ומס רכישה.

וכמובן עלויות הבניה שיחולו על הרוכש.

 

[גידי פרידמן]

תודה

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ל"עדי מזור" את מוזמנת להכנס ולקרוא, הכל על גוש 10027 חלקה 43

הכל אמת ו"אין בלתה".

שאלה אחת...שלא שאלתי, מה גודל השטח הנמכר בתור "זכות ליחידה" ושאמור לעמדתכם להוות בעתיד יח"ד בחדרה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

חשוב להבין את שיטת החישוב ברכישת קרקע שתספק יח"ד.

עפ"י תכנית חד/2020 על עקרונותיה השונים נקבע שבמתחם 13 יבנו סה"כ כ- 1,200 יח"ד.
בואו נראה איך מחשבים עקרונית, כמה מ"ר נאלץ לקנות כדי לייצר יח"ד [עוד לפני התחשיב הסופי של השמאי]
נתונים :
1. במתחם 13 - 326 דונם [לפני הפקעה לצרכי ציבור]
2. מתוכם יוקצו למגורים כ- 105 דונם.
3. במתחם 13 יבנו כ - 1,200 יח"ד.
4. כלומר...לאחר שיופקעו [או ביעוד שונה] כ- 221 דונם ע"י הועדה המקומית ,אלה לא יכנסו לחישוב של שטח = יח"ד.
5. כלומר...כשאתם קונים היום 100 מ"ר לכאורה לצורך החישוב , רכשתם בעצם 1/3 מהזכויות הנרכשות לצרכי חישוב התמורה, או בתרגום לשטח, רכשתם בעצם רק- 33.3 מ"ר.
6. רק לאחר סיום עבודת שמאי הועדה לתכנית מפורטת במתחם 13[טבלאות איזון ואיחוד וחלוקה] יתבצע חישוב נטו כדלהלן : 1,200 יח"ד חלקי 105 דונם [נטו] נותן מפתח ברור של 11,4 יח"ד על כל דונם קרקע נטו לאחר הפקעה.
7. כלומר לאחר קיזוז שטח הברוטו שהופקע מחשבים 1,200 יח"ד [בתא השטח] חלקי 11,4 יח"ד [לדונם] והסכום נטו [לאחר הפקעה] הוא כ- 105.2 מ"ר שוות יח"ד לערך. [או שווה ערך למסחר/משרדים וכדומה]

ולכן כשאתם קונים היום קרקע, [במצבה הנוכחי לפני הפקעה] כדי לייצר ממנה בעתיד יח"ד [או שווה ערך] אתם זקוקים ל - 326 מ"ר לפחות.

לסיכום :
עד למועד הפצת תכנית האיחוד וחלוקה והטבלאות הנילוות כולל שטח ההפקעה בתכנית . [אני מעריך לקראת שנת 2020 לפחות] אתם נדרשים לרכוש 326 מ"ר שיהיו שוות ערך ליח"ד. [או מקביליה]

ושלא יספרו לכם אחרת.

=============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[גבי ק]

דוד פרל, בהנחה כי נקנו 326 מ״ר וזה תא הזכאי לדירה כפי שחישבת

מה זה אומר בכלל?
לדוגמא אני אחזיק 326 מ״ר, יופקעו 221, אשאר עם 105 מר (אני מחשב גס)
כלל השטח הוא 326 דונם = ישנם 1000 אנשים שקנו 326 מר על מנת להשלים 326 דונם.
בעצם אותם 1000 אנשים מחזיקים את הקרקע של 1200 יחידות הדיור (לאן נעלמו 200 הדירות הנותרות? נראה לי שהחישוב טיפה סטה לך לזה אמור להיות 272 מ״ר לזכות ליחידה, אבל נעזוב כרגע)
עכשיו המצב הוא שיש אנשים פרטיים המחזיקים שכל תאי השטח. מי בונה? מי משלם?
אז אם כל אחד מחזיק בזכות ליחידה, ועושים הפקעות, איחוד וחלוקה, הקצאות וכדומה, נשארים עם תב״ע ותכניות בניה יפות, אבל מי בונה? חסר לי משהו פה להבין את התמונה.
&nbsp
אני משער שמי שקנה תא שטח בX כסף (נגיד 250000 אם כי אני סתם זורק ולא בדקתי), ישלם על הבניה בעתיד (עוד 700000 ככה בחישוב גס לדירה 100 מטר).
האם נכון?

 

[גבי ק]

אני משער שתשובתך תהיה נכונה גם לזכות לדירה

או זכות למה שיבוא בעתיד במבנה הזה. האם אני צודק?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

חלוקת הזכויות הסופיות ותרגומם ליח"ד - הבהרה.

עקרון הזכויות בקרקע שאמורה לעבור הפשרה עפ"י תכנית מתאר :

בוא נעזוב "לרגע" את ה"מספרים" המוחלטים, העקרון שתיארת הוא נכון, אתה רוכש יחי' קרקע ברוטו [לפני הפקעה] היא שלך רק באופן תיאורטי,ולאחר הכנת התכנית המפורטת והפצת דו"ח שמאי הועדה [טבלאות החלוקה/איזונים ואיחוד וחלוקה ללא רשות הבעלים] ירשמו זכויות הבעלים במגרשי תמורה חדשים.[הם מבנני בנייה שבהם שותפים במושע לעיתים עשרות אנשים]

מכאן מתחיל שלב מורכב ומסובך שבו אמורים להתאחד קבוצות אינטרסים לקדם בניה במבנן עפ"י הזכויות המוקנות, אלה שרכשו זרזיפי מ"ר שאינם מהווים שטח ליח"ד יאלצו לרכוש או למכור את חלקם לאחרים, כל אחד והאינטרסים שלו.

הקבוצה במבנן חייבת לקחת עו"ד מנוסה שיאחד את האינטרסים של כולם [בדומה לקבוצת רכישה אך ללא יזם - מקדם חיצוני] הם יפתחו חשבון בנק משותף,יחליטו על מפרט מבוקש, יבחרו קבלן ביצוע עד מפתח [כולל ערבויות נדרשות], אדריכל מתכנן,מהנדס, ועוד...יסכמו איתם מחיר סופי ,ויכניסו לחשבון הבנק את כל הסכומים הנדרשים לבניה כל אחד עפ"י חלקו היחסי בזכויות . ויעברו יחד את תהליך התכנון,אישור הועדה המקומית לתכנית נקודתית, והליך הבניה עד מפתח.

חשוב לאמר ש...אין השמאי מתחייב שכל הרוכשים ימצאו את עצמם באותו מבנן, הכל לפי תחשיבים כלכליים/קרקעיים הבאים למנוע חוסר איזון בזכויות.

אגב...ריבוי בעלים במושע מוריד את ערך הקרקע ביחס לבעלים בודד בין 5 ל- 10 אחוז בגלל המורכבות.

המסר שרציתי להבהיר הוא ...
בדר"כ המשווקים מוכרים כ- 80 עד 100 מ"ר לרוכשים תמימים שאינם מבינים שהזכויות המוקנות ברוטו [לפני הפקעה] אינן מקנות יח"ד ובעתיד לא יוכלו לממש את זכויותיהם / חלומם לבניית יח"ד ויאלצו למכור לצד ג'.

בל נשכח גם עלויות היטל השבחה,מס רכישה, מיסי פיתוח שונים, הוצאות בניה כפי שיידרש...ועוד.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

אכן...272 מ"ר ברוטו לפני הפקעה, הצדק איתך.

העתקתי בטעות את השטח ברוטו .

נקודה למחשבה.
ההקצאות הסופיות עלולות להתפצל למסחר/תעסוקה ומגורים, מה שיכול לשבש תכניות ליח"ד, למרות ששמאי הועדה משתדלים לא לפצל.

בבת ים אגב...כל רוכש אדמה בתכנית - בי/מק/1/410 כל רוכש קרקע קיבל זכויות מפוצלות בין מלונאות, מסחר ומגורים בחלקים עשרוניים שמחייבים למכור לאחרים חלקי זכויות ולהתרכז ביעד הסופי או...למכור הכל.
לוחות הקצאה בתכנית בי/מק/1/410 - http://apps.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/telmer/5008497/20.pdf

 

[גבי ק]

תודה רבה, הבהרת מצוין.

 

[רוני בנגה]

באותו עניין לשאלת כותבת הפוסט.
האם שווה לקנות לטווח של 7-10 שנים ולמכור ?
והאם בביצוע המכירה יש מסים או היטלים שצריך לשלם ?
אשמח לתשובות למרות הפוסט הישן .

 

[אוראל אגזוטיק]

ככל שהקרקע רוחקה יותר מבניה ככה הסיכון גבוה יותר. והסכום להשקעה נמוך יותר.
קשה מאוד לדעת כמה תהווה זכות לדירה כיום בחדרה. לכן כאשר אני ממליצה ללקוחותי על קנית קרקע בשלב שכזה
התכנון הוא להכיר על בוריה את התוכנית ולדעת גם מתי לצאת.
אותי מלווה המשפט לאורך דרכי המקצועית כי בקרקעות זמן הוא לא פקטור. צריך לדעת היכן להשקיע ומתי להשקיע וכמובן מתי לצאת.
על כל פנים הייתי ממליצה להתייעץ עם גורם צד ג שמבין בתחום ולשלם בהתאם במידת הצורך טרם השקעה.