רישום נכס על שם יחיד או LLC בהיבט מיסוי בארץ + שאלות נוספות
- פותח הנושא eliranbr
- פורסם בתאריך
אנחנו, הכוונה אליי ולאשתי, שאר התייחסויות לתשובות בפנים
דבר ראשון תודה על התגובה
1. הכרתי את עניין ההגנה המשפטית, מה שכן, נתת לי נק' חדשה למחשבה על פיצול הנכסים ל- LLC שונים בכדי להגן עליהם יותר טוב במקרה של תביעה, ככה שכל תביעה מוגבלת בשווי הנכס הספציפי בלבד. מעניין לבדוק אילו עוד השלכות יש לזה מלבד עלויות נוספת כמובן לפתיחה ותחזוקת ה LLC.
2. גם נק' חדשה ומעניינת.
3. מעניין באמת האם בהכרח יש קשר ישיר בין אופן הרישום ותשלום המס בארה"ב לאופן המיסוי בארץ?
אם כן, אשמח לדעת איך אופן רישום הנכס ב LLC משפיע על מסלולי המיסוי שניתן לבחור בהם בארץ, האם זה שונה מהמסלולים שהזכרתי מקודם?
4. על פי שיחה עם רו"ח שמתמחה בדיני המיסוי בנדלן בארה"ב, הבנתי באמת שכאן בארץ אני יכול לבחור כל שנה מסלול מיסוי שונה בהתאם למה שמשתלם יותר כלכלית, אך הוא לא ידע להגיד לי אם זה אותו דבר עם LLC.
5. לא הבנתי בדיוק מה רצית להגיד.
דוגמא: לצורך העניין נגיד שרווח/ההכנסה החייב/ת במס בארה"ב לאחר קיזוז פחת והוצאות הוא/היא 10,000 דולר שנתי (בתור זוג, סכום זה נמצא במדרגת מס של 10% מהרווח, המדרגה לזוג היא עד הכנסה של 18,450$ נכון לשנת 2015), כלומר תשלום מס של 1,000 דולר שנתי.
אבל, אבל בגלל שאנחנו משקיעים שהם תושבים זרים (אאל"ט), יש לנו את הטבת המס המדוברת אשר בתור זוג מביאה לכך שעל 8100 דולר לא נצטרך לשלם מס בכלל, וכך כל שנצטרך לשלם הוא רק 10% מה-1900 דולר הנותרים, כלומר המס שנצטרך לשלם בארה"ב הוא 190 דולר שנתי.
עכשיו השאלה שלי היא כזו, בהנחה שאנחנו בוחרים לשלם מס בישראל לפי מסלול שכן מאפשר קיזוז עם המס ששולם בארה"ב (כנראה שבתור יחיד זה מסלול "מס שולי"), האם המס / הסכום שיקוזז בפועל מתשלום המס בישראל, יהיה ה-190 דולר? או 1000 דולר?
דבר ראשון תודה על התגובה
1. הכרתי את עניין ההגנה המשפטית, מה שכן, נתת לי נק' חדשה למחשבה על פיצול הנכסים ל- LLC שונים בכדי להגן עליהם יותר טוב במקרה של תביעה, ככה שכל תביעה מוגבלת בשווי הנכס הספציפי בלבד. מעניין לבדוק אילו עוד השלכות יש לזה מלבד עלויות נוספת כמובן לפתיחה ותחזוקת ה LLC.
2. גם נק' חדשה ומעניינת.
3. מעניין באמת האם בהכרח יש קשר ישיר בין אופן הרישום ותשלום המס בארה"ב לאופן המיסוי בארץ?
אם כן, אשמח לדעת איך אופן רישום הנכס ב LLC משפיע על מסלולי המיסוי שניתן לבחור בהם בארץ, האם זה שונה מהמסלולים שהזכרתי מקודם?
4. על פי שיחה עם רו"ח שמתמחה בדיני המיסוי בנדלן בארה"ב, הבנתי באמת שכאן בארץ אני יכול לבחור כל שנה מסלול מיסוי שונה בהתאם למה שמשתלם יותר כלכלית, אך הוא לא ידע להגיד לי אם זה אותו דבר עם LLC.
5. לא הבנתי בדיוק מה רצית להגיד.
דוגמא: לצורך העניין נגיד שרווח/ההכנסה החייב/ת במס בארה"ב לאחר קיזוז פחת והוצאות הוא/היא 10,000 דולר שנתי (בתור זוג, סכום זה נמצא במדרגת מס של 10% מהרווח, המדרגה לזוג היא עד הכנסה של 18,450$ נכון לשנת 2015), כלומר תשלום מס של 1,000 דולר שנתי.
אבל, אבל בגלל שאנחנו משקיעים שהם תושבים זרים (אאל"ט), יש לנו את הטבת המס המדוברת אשר בתור זוג מביאה לכך שעל 8100 דולר לא נצטרך לשלם מס בכלל, וכך כל שנצטרך לשלם הוא רק 10% מה-1900 דולר הנותרים, כלומר המס שנצטרך לשלם בארה"ב הוא 190 דולר שנתי.
עכשיו השאלה שלי היא כזו, בהנחה שאנחנו בוחרים לשלם מס בישראל לפי מסלול שכן מאפשר קיזוז עם המס ששולם בארה"ב (כנראה שבתור יחיד זה מסלול "מס שולי"), האם המס / הסכום שיקוזז בפועל מתשלום המס בישראל, יהיה ה-190 דולר? או 1000 דולר?
תודה על ההארה
זה באמת היה נראה טוב מידי שיימסו אותנו רק ב 15% כולל המיסוי האמריקאי.
 
אז, על פי מה שהבנתי ממך ומעוד כמה מאמרים קטנים שקראתי, מה שקורה בעצם במסלול הזה הוא שאתה משלם 15% מההכנסה השנתית ברוטו (בקיזוז פחת בלבד) וללא אפשרות לקיזוז תשלום המס שבוצע בארה"ב.
ובנוסף, אני מעמיס את הסיכון שגם כשלא יהיה רווח / רווח קטן מאוד/ הפסד, עדיין אצטרך לשלם את אותם 15%.
 
לסיכום, על פניו זה נשמע כמו מסלול מאוד לא כדאי כלכלית, אלא אם אני מראש נמצא בדרגת מס שולי מאוד גבוהה ואני מוכן לקחת את סיכון ההוצאות הלא מתוכננות.
זה באמת היה נראה טוב מידי שיימסו אותנו רק ב 15% כולל המיסוי האמריקאי.
 
אז, על פי מה שהבנתי ממך ומעוד כמה מאמרים קטנים שקראתי, מה שקורה בעצם במסלול הזה הוא שאתה משלם 15% מההכנסה השנתית ברוטו (בקיזוז פחת בלבד) וללא אפשרות לקיזוז תשלום המס שבוצע בארה"ב.
ובנוסף, אני מעמיס את הסיכון שגם כשלא יהיה רווח / רווח קטן מאוד/ הפסד, עדיין אצטרך לשלם את אותם 15%.
 
לסיכום, על פניו זה נשמע כמו מסלול מאוד לא כדאי כלכלית, אלא אם אני מראש נמצא בדרגת מס שולי מאוד גבוהה ואני מוכן לקחת את סיכון ההוצאות הלא מתוכננות.
רישום נכס על שם יחיד או LLC בהיבט מיסוי בארץ + שאלות נוספות
שלום לכולם,
חדש בפורום, עוקב כבר כמה זמן ונהנה לקרוא וללמוד מהשירשורים השונים.
עם זאת, ישנם כמה נושאים שלא הצלחתי להבין לעומק, גם לאחר קריאה ברחבי הרשת.
בימים אלו אנחנו חותרים לעסקה מניבה (שכירות) בארה"ב דרך קרובה שלנו שנמצאת שם ועוסקת בתחום כבר כמה שנים טובות.
היא צריכה להגיש הצעות בשמנו לכמה בתים והיא צריכה שאגיד לה על שם מי או מה (LLC) לרשום את ההצעות והנכס (במידה ותתבצע עיסקה).
מהבנתי, עיקר ההבדל בין יחיד ל LLC הוא נושא האחריות המוגבלת, אשר ניתן לגישור אצל יחיד ע"י רכישת ביטוח צד ג' (Umbrella Insurance) אשר ישא באחריות (עד גבול מסוים כמובן) במקרה של תביעה אישית נגדנו.
אך השאלה היא האם יש יתרונות מיסוי להחזקת הנכס בתור LLC?
איך ממסים בארץ LLC?
ע"פ מה שקראתי, חובת המס בישראל מתחלקת ל-2 מסלולים (הם מתייחסים ליחיד בלבד? או גם ל LLC?)
2 המסלולים שאני מכיר עד כה הם:
מסלול 1- תשלום לפי מס שולי בקיזוז כל ההוצאות המוכרות ותשלום המס בארה"ב.
איך מתבצע חישוב נכון? פשוט מעמיסים את ההכנסה החייבת במס על השכר החודשי ולפי זה מחשבים את המס שישולם?
לדוגמא, בהנחה שהמס השולי שלנו בארץ גם ככה גבוה יצא שנצטרך לשלם בסביבות 30 ומשהו אחוז על ההכנסות נטו לאחר כל ההפחתות והקיזוזים (ההכנסה החייבת במס במסלול הראשון נמוכה יחסית להכנסה החייבת במס במסלול השני).
מסלול 2- תשלום קבוע של 15% מההכנסה בקיזוז הפחת בלבד (עד 3.6% מערך המבנה שערכו 70%-90% מהערך הכולל של הנכס כולל הקרקע).
במסלול זה אומנם אחוז המיסוי יצא נמוך יותר מהמסלול הראשון, אבל ההכנסה החייבת במס תהיה גבוהה יותר.
בלי להאריך במילים, בחירת המסלול הנכון מבין השניים הנ"ל היא שיקול כלכלי נטו, השאלה היא איך מבצעים את החישוב הכלכלי באופן נכון, כי בסוף זה:
הכנסה חייבת X אחוז מיסוי= תשלום מס.
דבר נוסף,
בהנחה שבחרנו במסלול של המס הקבוע של 15% ובהנחה שלא הגענו בארה"ב למדרגת מס גבוה מ 15%.
כמו שזה נראה, זה לא משנה כמה מיסים נשלם בארה"ב, בסופו של דבר-בישראל צריך להשלים את התשלום ל- 15% מס על הרווחים השנתיים לאחר קיזוז פחת בלבד (אין קיזוזי הוצאות במסלול הזה).
כלומר, לדוגמא, אם החישוב בישראל יצביע על זה שאנחנו צריכים לשלם מס של 1600$, ובארה"ב 400 $, אז פשוט נצטרך לשלם בישראל 1600-400=1200 דולר.
שורה תחתונה גם אם המס בארה"ב היה 0, עדיין נשלם בסה"כ על הרווחים שבדוגמא 1600$ , פשוט מדינת ישראל תרוויח יותר
ולהפך, אם נצטרך לשלם בארה"ב 1600$ אז פשוט נקבל זיכוי מלא בישראל, וארה"ב תרוויח את המיסים שלנו.
אבל בסוף, כמשקיע, אצטרך לשלם את ה- "1600$" האלה.
בעקבות כך, לא ברור לי מה האינטרס שלנו כמשקיעים לקבל כל מיני הנחות וזיכויי מס בארה"ב, זה רק משנה את יחס חלוקת תשלום המס (אותם 1600$ הנ"ל לצורך העניין) בין ישראל לארה"ב.
תתקנו אותי בבקשה אם אני טועה.
עכשיו השאלה הגדולה היא, אם אני רושם את הנכס על LLC, יש אפשרות להשאיר את הכסף שנכנס משכירות בחברה לצורך השקעות נוספות בעתיד ללא צורך בתשלום מס? האם משלמים מס רק במקרה של משיכת דיבידנדים מה- LLC?
טוב, חפרתי מספיק ליום אחד.
תודה מראש על התשובות שיגיעו
אלירן
שלום לכולם,
חדש בפורום, עוקב כבר כמה זמן ונהנה לקרוא וללמוד מהשירשורים השונים.
עם זאת, ישנם כמה נושאים שלא הצלחתי להבין לעומק, גם לאחר קריאה ברחבי הרשת.
בימים אלו אנחנו חותרים לעסקה מניבה (שכירות) בארה"ב דרך קרובה שלנו שנמצאת שם ועוסקת בתחום כבר כמה שנים טובות.
היא צריכה להגיש הצעות בשמנו לכמה בתים והיא צריכה שאגיד לה על שם מי או מה (LLC) לרשום את ההצעות והנכס (במידה ותתבצע עיסקה).
מהבנתי, עיקר ההבדל בין יחיד ל LLC הוא נושא האחריות המוגבלת, אשר ניתן לגישור אצל יחיד ע"י רכישת ביטוח צד ג' (Umbrella Insurance) אשר ישא באחריות (עד גבול מסוים כמובן) במקרה של תביעה אישית נגדנו.
אך השאלה היא האם יש יתרונות מיסוי להחזקת הנכס בתור LLC?
איך ממסים בארץ LLC?
ע"פ מה שקראתי, חובת המס בישראל מתחלקת ל-2 מסלולים (הם מתייחסים ליחיד בלבד? או גם ל LLC?)
2 המסלולים שאני מכיר עד כה הם:
מסלול 1- תשלום לפי מס שולי בקיזוז כל ההוצאות המוכרות ותשלום המס בארה"ב.
איך מתבצע חישוב נכון? פשוט מעמיסים את ההכנסה החייבת במס על השכר החודשי ולפי זה מחשבים את המס שישולם?
לדוגמא, בהנחה שהמס השולי שלנו בארץ גם ככה גבוה יצא שנצטרך לשלם בסביבות 30 ומשהו אחוז על ההכנסות נטו לאחר כל ההפחתות והקיזוזים (ההכנסה החייבת במס במסלול הראשון נמוכה יחסית להכנסה החייבת במס במסלול השני).
מסלול 2- תשלום קבוע של 15% מההכנסה בקיזוז הפחת בלבד (עד 3.6% מערך המבנה שערכו 70%-90% מהערך הכולל של הנכס כולל הקרקע).
במסלול זה אומנם אחוז המיסוי יצא נמוך יותר מהמסלול הראשון, אבל ההכנסה החייבת במס תהיה גבוהה יותר.
בלי להאריך במילים, בחירת המסלול הנכון מבין השניים הנ"ל היא שיקול כלכלי נטו, השאלה היא איך מבצעים את החישוב הכלכלי באופן נכון, כי בסוף זה:
הכנסה חייבת X אחוז מיסוי= תשלום מס.
דבר נוסף,
בהנחה שבחרנו במסלול של המס הקבוע של 15% ובהנחה שלא הגענו בארה"ב למדרגת מס גבוה מ 15%.
כמו שזה נראה, זה לא משנה כמה מיסים נשלם בארה"ב, בסופו של דבר-בישראל צריך להשלים את התשלום ל- 15% מס על הרווחים השנתיים לאחר קיזוז פחת בלבד (אין קיזוזי הוצאות במסלול הזה).
כלומר, לדוגמא, אם החישוב בישראל יצביע על זה שאנחנו צריכים לשלם מס של 1600$, ובארה"ב 400 $, אז פשוט נצטרך לשלם בישראל 1600-400=1200 דולר.
שורה תחתונה גם אם המס בארה"ב היה 0, עדיין נשלם בסה"כ על הרווחים שבדוגמא 1600$ , פשוט מדינת ישראל תרוויח יותר
ולהפך, אם נצטרך לשלם בארה"ב 1600$ אז פשוט נקבל זיכוי מלא בישראל, וארה"ב תרוויח את המיסים שלנו.
אבל בסוף, כמשקיע, אצטרך לשלם את ה- "1600$" האלה.
בעקבות כך, לא ברור לי מה האינטרס שלנו כמשקיעים לקבל כל מיני הנחות וזיכויי מס בארה"ב, זה רק משנה את יחס חלוקת תשלום המס (אותם 1600$ הנ"ל לצורך העניין) בין ישראל לארה"ב.
תתקנו אותי בבקשה אם אני טועה.
עכשיו השאלה הגדולה היא, אם אני רושם את הנכס על LLC, יש אפשרות להשאיר את הכסף שנכנס משכירות בחברה לצורך השקעות נוספות בעתיד ללא צורך בתשלום מס? האם משלמים מס רק במקרה של משיכת דיבידנדים מה- LLC?
טוב, חפרתי מספיק ליום אחד.
תודה מראש על התשובות שיגיעו
אלירן
כמה נקודות
ראשית, ההבנה שלך והיכולת לשאול שאלות מאוד טובים ולצערי לא מאפיינים את רוב משקיעי הנדל"ן הישראלים בארה"ב.
שנית, לעניינינו...
כפי שנאמר מעלה, הLLC הינה חברה שקופה לצורך מס ובכל מקרה, המיסוי יחול עליך כפרט.
כשאתה מתכוון ל"אנחנו", אני מסיק שאתה רוכש את הנכס/ים עם עוד שותף אחד לפחות (אולי בת הזוג). בכל מקרה, חשוב לייצר operating agreement (הסכם שותפים שמהווה גם מעין תקנון חברה) בו בנוסף לאחוז השותפות של כל אחד מהשותפים (מספר יחידות ההשתתפות), תוכלו לפתור בעיות עתידיות טרם היווצרותן. בעיות כמו "במידה וצד אחד ירצה למכור אז...".
שים לב שבמסלול של ה 15%, אתה ממוסה על כל ההכנסה שלך (ה Gross income) ולא על הרווח. הרכיב היחיד שמופחת הוא הפחת (שחוזר בסוף כחלק מהרווח בcapital gain) ובדיוק כפי שציינת.
לא צריך להכניס את עצמך לכאב ראש של איזה מסלול לבחור כי ניתן לבחור בדיעבד וכמובן, בדרך שמשלמת פחות מס.
לגבי הexemption שצוין קודם, הוא מקביל לנקודות זיכוי כאן בארץ, משמע מוגדר כהוצאה מלאה של 4,050$ מהדולר הראשון בארה"ב. שים לב שה exemption לא מוכר כאן בארץ כהוצאה.
ראשית, ההבנה שלך והיכולת לשאול שאלות מאוד טובים ולצערי לא מאפיינים את רוב משקיעי הנדל"ן הישראלים בארה"ב.
שנית, לעניינינו...
כפי שנאמר מעלה, הLLC הינה חברה שקופה לצורך מס ובכל מקרה, המיסוי יחול עליך כפרט.
כשאתה מתכוון ל"אנחנו", אני מסיק שאתה רוכש את הנכס/ים עם עוד שותף אחד לפחות (אולי בת הזוג). בכל מקרה, חשוב לייצר operating agreement (הסכם שותפים שמהווה גם מעין תקנון חברה) בו בנוסף לאחוז השותפות של כל אחד מהשותפים (מספר יחידות ההשתתפות), תוכלו לפתור בעיות עתידיות טרם היווצרותן. בעיות כמו "במידה וצד אחד ירצה למכור אז...".
שים לב שבמסלול של ה 15%, אתה ממוסה על כל ההכנסה שלך (ה Gross income) ולא על הרווח. הרכיב היחיד שמופחת הוא הפחת (שחוזר בסוף כחלק מהרווח בcapital gain) ובדיוק כפי שציינת.
לא צריך להכניס את עצמך לכאב ראש של איזה מסלול לבחור כי ניתן לבחור בדיעבד וכמובן, בדרך שמשלמת פחות מס.
לגבי הexemption שצוין קודם, הוא מקביל לנקודות זיכוי כאן בארץ, משמע מוגדר כהוצאה מלאה של 4,050$ מהדולר הראשון בארה"ב. שים לב שה exemption לא מוכר כאן בארץ כהוצאה.
תודה על המחמאות
, עוד הבהרות ושאלות בפנים
כשאני אומר אנחנו, אני אכן מתכוון אליי ואל אישתי.
אני מנסה להבין באופן כללי על שם מי או מה עדיף לרשום את הנכס, האם על שם יחיד, זוג או בכלל LLC עם אחד מאיתנו כבעלים או שנינו ביחד.
זאת בכדי שאנו ונכסינו נהיה מוגנים ובכדי להקטין את הוצאות המיסוי למינימום ולהגדיל את התשואה נטו האמיתית למקסימום.
הבנתי את כל ההערות הנ"ל בנוגע להגנה משפטית של חברת LLC = עדיף מבחינה משפטית לרשום את הנכס על LLC.
אני חושב שהבנתי גם את כל ההערות הנ"ל בנוגע למיסוי בארה"ב של חברת LLC = עדיף לרשום את שנינו כבעלי ה- LLC מכיוון שזה נותן לנו פטור גבוה מתשלום מס על רווחים עד 8100 דולר.
אני חושב שהבנתי את הערתך בנוגע למדוע צריך ליצור הסכם שותפים (למרות שבנתיים אני ואישתי מסתדרים לא רע ביחד
), תוכל להגיד מי מכין מסמך כזה (נוטריון?) ומה עלותו.
גם את נושא בחירת המסלול הבנתי = יש מספיק זמן וגמישות לבחור את מסלול התשלום בסוף שנת המס, זה נשמע מעולה.
בנוסף, בקשר למשפט האחרון שכתבת- "שים לב שה exemption לא מוכר כאן בארץ כהוצאה".
ראה בבקשה את הדוגמה הבאה למטה והשאלות שבסופה (הדוגמא נכתבה כשאלה למעלה לדני, אך לצורך הנוחות אני כותב אותה גם כאן + תוספות) , אשמח אם תוכל להאיר את עיני.
דוגמא: לצורך העניין נגיד שרווח/ההכנסה החייב/ת במס בארה"ב לאחר קיזוז פחת והוצאות הוא/היא 10,000 דולר שנתי (בתור זוג, סכום זה נמצא במדרגת מס של 10% מהרווח, המדרגה לזוג היא עד הכנסה של 18,450$ נכון לשנת 2015), כלומר תשלום מס של 1,000 דולר שנתי.
אבל, בגלל שאנחנו משקיעים שהם תושבים זרים (אאל"ט), יש לנו את הטבת המס המדוברת אשר בתור זוג מביאה לכך שעל 8100 דולר לא נצטרך לשלם מס בכלל (נחשב בעצם לפי מה שאמרת כהוצאה), וכך כל שנצטרך לשלם הוא רק 10% מה-1900 דולר הנותרים, כלומר המס שנצטרך לשלם בארה"ב הוא 190 דולר שנתי.
הנחת יסוד לפיסקה הבאה- אנחנו בוחרים לשלם מס בישראל לפי מסלול שכן מאפשר קיזוז עם המס ששולם בארה"ב (כנראה שבתור יחיד זה מסלול "מס שולי").
ע"פ מה שאתה אומר, הרווח שיהיה חייב במס בישראל הוא לא 1900 דולר כפי שהיה בארה"ב , אלא 10,000 דולר, וגובה המס לתשלום שיחושב בישראל הוא "אחוז המס השולי" כפול 10,000$= סכום המס שנדרש לתשלום (לפני קיזוז המס האמריקאי).
עכשיו, השאלה שלי היא כזו, האם המס / הסכום שיקוזז בפועל מתשלום המס שנדרש לתשלום בישראל, יהיה ה-190 דולר? או 1000 דולר?
נ.ב
את כל הנ"ל אני רוצה להבין בכדי שאוכל לקחת בחשבון את כל העלויות שיורדות עד שהכסף נכנס אצלנו לכיס, נראה לי שרק כך ניתן יהיה לחשב את התשואה נטו האמיתית באופן הכי קרוב למציאות (להוציא בלת"מים חריגים/מתמשכים).
כשאני אומר אנחנו, אני אכן מתכוון אליי ואל אישתי.
אני מנסה להבין באופן כללי על שם מי או מה עדיף לרשום את הנכס, האם על שם יחיד, זוג או בכלל LLC עם אחד מאיתנו כבעלים או שנינו ביחד.
זאת בכדי שאנו ונכסינו נהיה מוגנים ובכדי להקטין את הוצאות המיסוי למינימום ולהגדיל את התשואה נטו האמיתית למקסימום.
הבנתי את כל ההערות הנ"ל בנוגע להגנה משפטית של חברת LLC = עדיף מבחינה משפטית לרשום את הנכס על LLC.
אני חושב שהבנתי גם את כל ההערות הנ"ל בנוגע למיסוי בארה"ב של חברת LLC = עדיף לרשום את שנינו כבעלי ה- LLC מכיוון שזה נותן לנו פטור גבוה מתשלום מס על רווחים עד 8100 דולר.
אני חושב שהבנתי את הערתך בנוגע למדוע צריך ליצור הסכם שותפים (למרות שבנתיים אני ואישתי מסתדרים לא רע ביחד
גם את נושא בחירת המסלול הבנתי = יש מספיק זמן וגמישות לבחור את מסלול התשלום בסוף שנת המס, זה נשמע מעולה.
בנוסף, בקשר למשפט האחרון שכתבת- "שים לב שה exemption לא מוכר כאן בארץ כהוצאה".
ראה בבקשה את הדוגמה הבאה למטה והשאלות שבסופה (הדוגמא נכתבה כשאלה למעלה לדני, אך לצורך הנוחות אני כותב אותה גם כאן + תוספות) , אשמח אם תוכל להאיר את עיני.
דוגמא: לצורך העניין נגיד שרווח/ההכנסה החייב/ת במס בארה"ב לאחר קיזוז פחת והוצאות הוא/היא 10,000 דולר שנתי (בתור זוג, סכום זה נמצא במדרגת מס של 10% מהרווח, המדרגה לזוג היא עד הכנסה של 18,450$ נכון לשנת 2015), כלומר תשלום מס של 1,000 דולר שנתי.
אבל, בגלל שאנחנו משקיעים שהם תושבים זרים (אאל"ט), יש לנו את הטבת המס המדוברת אשר בתור זוג מביאה לכך שעל 8100 דולר לא נצטרך לשלם מס בכלל (נחשב בעצם לפי מה שאמרת כהוצאה), וכך כל שנצטרך לשלם הוא רק 10% מה-1900 דולר הנותרים, כלומר המס שנצטרך לשלם בארה"ב הוא 190 דולר שנתי.
הנחת יסוד לפיסקה הבאה- אנחנו בוחרים לשלם מס בישראל לפי מסלול שכן מאפשר קיזוז עם המס ששולם בארה"ב (כנראה שבתור יחיד זה מסלול "מס שולי").
ע"פ מה שאתה אומר, הרווח שיהיה חייב במס בישראל הוא לא 1900 דולר כפי שהיה בארה"ב , אלא 10,000 דולר, וגובה המס לתשלום שיחושב בישראל הוא "אחוז המס השולי" כפול 10,000$= סכום המס שנדרש לתשלום (לפני קיזוז המס האמריקאי).
עכשיו, השאלה שלי היא כזו, האם המס / הסכום שיקוזז בפועל מתשלום המס שנדרש לתשלום בישראל, יהיה ה-190 דולר? או 1000 דולר?
נ.ב
את כל הנ"ל אני רוצה להבין בכדי שאוכל לקחת בחשבון את כל העלויות שיורדות עד שהכסף נכנס אצלנו לכיס, נראה לי שרק כך ניתן יהיה לחשב את התשואה נטו האמיתית באופן הכי קרוב למציאות (להוציא בלת"מים חריגים/מתמשכים).
המשך
את הoperating agreement יכול לערוך עורך דין. במידה ותפתחו חברה, תוכלו להשתמש בשירותו של עו"ד המתמחה בנדל"ן שיוכל לערוך את ההסכם. ההסכם יכול להכיל פסקאות כמו, במקרה של פטירת אחד מבני הזוג, החלק היחסי של הנפטר עובר לבן הזוג וכו'. אין לי הערכה לסכומים כי הסכום משתנה בין מדינה למדינה. יש הסכמים סטנדרטיים, בטח ובטח כשמדובר על LLC עם בו 2 בני זוג בלבד מעורבים. אני פועל רק בעיר ניו יורק ואצלנו ה"עניינים" טיפה יותר יקרים
עכשיו, נניח שהרווח לצורך מס (אחרי ניכוי הפחת) הוא 10,000$ ובארה"ב תזוכו לפי הexemption ב 8,100$ נוספים, תשלום המס לפי מדרגה של 10% אכן תהיה בארה"ב 190$. בישראל, הexemption לא מוכר ולכן אם נניח מדרגת המס שלך כאן היא 30%, סך המס אותו תצטרך לשלם הוא 3,000$ משמע תצטרך להוסיף 2,810$. זוהי התיאוריה.
את הoperating agreement יכול לערוך עורך דין. במידה ותפתחו חברה, תוכלו להשתמש בשירותו של עו"ד המתמחה בנדל"ן שיוכל לערוך את ההסכם. ההסכם יכול להכיל פסקאות כמו, במקרה של פטירת אחד מבני הזוג, החלק היחסי של הנפטר עובר לבן הזוג וכו'. אין לי הערכה לסכומים כי הסכום משתנה בין מדינה למדינה. יש הסכמים סטנדרטיים, בטח ובטח כשמדובר על LLC עם בו 2 בני זוג בלבד מעורבים. אני פועל רק בעיר ניו יורק ואצלנו ה"עניינים" טיפה יותר יקרים
עכשיו, נניח שהרווח לצורך מס (אחרי ניכוי הפחת) הוא 10,000$ ובארה"ב תזוכו לפי הexemption ב 8,100$ נוספים, תשלום המס לפי מדרגה של 10% אכן תהיה בארה"ב 190$. בישראל, הexemption לא מוכר ולכן אם נניח מדרגת המס שלך כאן היא 30%, סך המס אותו תצטרך לשלם הוא 3,000$ משמע תצטרך להוסיף 2,810$. זוהי התיאוריה.
יש בעיות יותר גדולות
כמו שכתב לך אופיר, בנושא המיסוי ניתן לבחור את המסלולים הישראלים בדיעבד, כך שתמיד תוכל לבחור בהתאם לביצועי הנכס בשנה הקודמת. מהניסיון שלי 95% מהמקרים הולכים למס השולי במיוחד בנכסים של עד 100K, בגלל סוג הנכסים שקונים במחיר הזה ובגלל האוכלוסיה ששוכרת אותם.
מהשאלות שלך זה נראה שאתה לוקח את ההכנסה כדבר מובן מאליו, ולצערי ברוב המקרים זה לא נכון. אל תשכח שבארה"ב רוב העלויות נופלות על בעל הנכס כגון:
מס נכס, ביטוח, דמי ניהול, תיקונים, מוצרי חשמל, מערכות חימום וקירור, ועד בית או ועד שכונה במידה ויש. שאלת שאלות מאוד טובות על המס, את אותה בדיקה תעשה גם על ההוצאות בנכס. בהצלחה
כמו שכתב לך אופיר, בנושא המיסוי ניתן לבחור את המסלולים הישראלים בדיעבד, כך שתמיד תוכל לבחור בהתאם לביצועי הנכס בשנה הקודמת. מהניסיון שלי 95% מהמקרים הולכים למס השולי במיוחד בנכסים של עד 100K, בגלל סוג הנכסים שקונים במחיר הזה ובגלל האוכלוסיה ששוכרת אותם.
מהשאלות שלך זה נראה שאתה לוקח את ההכנסה כדבר מובן מאליו, ולצערי ברוב המקרים זה לא נכון. אל תשכח שבארה"ב רוב העלויות נופלות על בעל הנכס כגון:
מס נכס, ביטוח, דמי ניהול, תיקונים, מוצרי חשמל, מערכות חימום וקירור, ועד בית או ועד שכונה במידה ויש. שאלת שאלות מאוד טובות על המס, את אותה בדיקה תעשה גם על ההוצאות בנכס. בהצלחה
תודה על ההערות "אסידס"
תודה על ההבהרות, נראה לי שהבנתי את עניין בחירת מסלול המיסוי בארץ בדיעבד וע"פ שיקול כלכלי בלבד. זה נשמע לי דיי גמיש ויעיל.
לגבי לקיחת עניין ההכנסות כמובן מאליו, אולי לא הדגשתי את זה כמו שצריך, אבל אחת המטרות שבגללן אני רוצה להבין את אופן המיסוי היא בכדי שאוכל להשלים את התמונה הכוללת של כל ההוצאות שהולכות לנגוס בהכנסות וברווח נטו האמיתי שתכלס' נכנס לבנק / לכיס / להשקעה הבאה.
בניתי לי כבר רשימה עם כל ההוצאות (מצורפת למטה דוגמא), גם לצורך ביצוע העיסקה, גם ההוצאות השוטפות הידועות וגם הוצאות בלתי מתוכננות שעבורן אני אקצה סכום מסוים (בהתאם למצב הבית ומערכותיו השונות- גג, מערכת חימום, צנרת,ביוב,חשמל וכו'.
בכל מקרה אשמח להוסיף לרשימה עוד דברים שאתם חושבים שחסרים בה, זה רק יעזור לי להבין יותר טוב את תמונת המצב של ההוצאות אל מול ההכנסות
דוגמא:
עלויות ביצוע העיסקה
מחיר הנכס
עלויות העברה ועו"ד
מתווך
ביצוע בדיקת TITLE
ביטוח TITLE
בדיקת מבנה
פתיחת חשבון בנק
פתיחת LLC
שיפוץ
ריהוט
הכנסת דייר
נסיעה לצורך ביקור בנכס
עלות מימון
עלות כוללת של ביצוע העיסקה/ סכום השקעה
עלות העסקה / סכום השקעה בש"ח
פירוט הוצאות (שנתי)
הרשמה לשכירות הנכס
מיסי עייריה (ארנונה)
מיסי מחוז
צינורות ביוב
עלויות מים וביוב
אגרת אשפה
גיזום דשא
ביטוח מבנה
ביטוח צד ג'
בלת"מ
ועד בית
דמי ניהול
רואה חשבון אמריקאי
אגרת הגשת דוחות
סכום הוצאות שנתיות נטו
תודה על ההבהרות, נראה לי שהבנתי את עניין בחירת מסלול המיסוי בארץ בדיעבד וע"פ שיקול כלכלי בלבד. זה נשמע לי דיי גמיש ויעיל.
לגבי לקיחת עניין ההכנסות כמובן מאליו, אולי לא הדגשתי את זה כמו שצריך, אבל אחת המטרות שבגללן אני רוצה להבין את אופן המיסוי היא בכדי שאוכל להשלים את התמונה הכוללת של כל ההוצאות שהולכות לנגוס בהכנסות וברווח נטו האמיתי שתכלס' נכנס לבנק / לכיס / להשקעה הבאה.
בניתי לי כבר רשימה עם כל ההוצאות (מצורפת למטה דוגמא), גם לצורך ביצוע העיסקה, גם ההוצאות השוטפות הידועות וגם הוצאות בלתי מתוכננות שעבורן אני אקצה סכום מסוים (בהתאם למצב הבית ומערכותיו השונות- גג, מערכת חימום, צנרת,ביוב,חשמל וכו'.
בכל מקרה אשמח להוסיף לרשימה עוד דברים שאתם חושבים שחסרים בה, זה רק יעזור לי להבין יותר טוב את תמונת המצב של ההוצאות אל מול ההכנסות
דוגמא:
עלויות ביצוע העיסקה
מחיר הנכס
עלויות העברה ועו"ד
מתווך
ביצוע בדיקת TITLE
ביטוח TITLE
בדיקת מבנה
פתיחת חשבון בנק
פתיחת LLC
שיפוץ
ריהוט
הכנסת דייר
נסיעה לצורך ביקור בנכס
עלות מימון
עלות כוללת של ביצוע העיסקה/ סכום השקעה
עלות העסקה / סכום השקעה בש"ח
פירוט הוצאות (שנתי)
הרשמה לשכירות הנכס
מיסי עייריה (ארנונה)
מיסי מחוז
צינורות ביוב
עלויות מים וביוב
אגרת אשפה
גיזום דשא
ביטוח מבנה
ביטוח צד ג'
בלת"מ
ועד בית
דמי ניהול
רואה חשבון אמריקאי
אגרת הגשת דוחות
סכום הוצאות שנתיות נטו
MyREAdvisor
New member
לתאגיד LLC נדרש גם להגיש דוח בארה״ב
קח בחשבון שתאגיד בארה״ב נדרש גם להגיש דוח לרשויות המס ומדובר בעלות של כמה מאות דולרים בהתאם למדינה, כמו כן הגשת דוח אישי שזו עלות נוספת של כמה מאות.
אז אם מדובר רק בבית אחד שאתם רוכשים עם הכנסה של אלפי דולרים בודדים תהיה לכם הוצאה קבועה נוספת.
בברכה, אילן בחרי
יעוץ וליווי משקיעי נדל״ן בארה״ב
www.myreadvisor.co.il
קח בחשבון שתאגיד בארה״ב נדרש גם להגיש דוח לרשויות המס ומדובר בעלות של כמה מאות דולרים בהתאם למדינה, כמו כן הגשת דוח אישי שזו עלות נוספת של כמה מאות.
אז אם מדובר רק בבית אחד שאתם רוכשים עם הכנסה של אלפי דולרים בודדים תהיה לכם הוצאה קבועה נוספת.
בברכה, אילן בחרי
יעוץ וליווי משקיעי נדל״ן בארה״ב
www.myreadvisor.co.il
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.