רכישת בית חדש(לא מוכן) כשצריך את לכך את הכסף מהדירה הנוכחית?

[duba500]

רכישת בית חדש(לא מוכן) כשצריך את לכך את הכסף מהדירה הנוכחית?

שלום לכולם

אנו מחפשים לקנות דירה ולמכור את הקיימת.

מצאנ דירה שממש מצאה חן בעיננו וממש חושבים לקנות אם וכאשר המו"מ יצלח.
המסירה תהיה בעוד כמעט כשנה, אך בטוח שעד אז תימכר.
מה הן האפשרויות שעומדות בפנינו במצב שצריכים את הכסף מהמכירה בכדי לבצע את הקנייה?

בנוסף:
אשמח מאד לקבל המלצות למשרד תיווך מקצועי והגון עם מאגר לקוחות שעשוי להיות גדול.

אגב, הדירה שהתרשמנו ממנה היא דרך תיווך והמשרד ממש מתעקש על 1.5%+מע"מ.
כתבו לי כאן כי ניתן ורצוי להתמקח...
היא ממש נחרצת על ה-1.5% (הורידה מ-2%).
האם גם במצב כזה שהיא "בונקר" יש מה לנסות ולהמשיך במו"מ של "אישית לוחצת"?

*** בינתיים פרסמנו את שלנו למכירה עצמאית.

תודה רבה!

 

[עורכת דין לילך ירד]

תשובת לשאלותכם

לילה טוב,
ראשית, אנשים רבים נמצאים במצבכם אז אין מה לחשוש.
אם מתכננים נכון את העסקה ניתן להוציאה לפועל בהצלחה.

בעת חתימת החוזה אתם מתחייבים לסכום נמוך ככל האפשר (כמובן בהתאם למשא ומתן). יתרת התשלומים מתבצעת בשלבים, בכפוף לשכנתאות של המוכרים והקונים ותזרים המזומנים שלכם.
עוה"ד מטעמכם יתחשב בכל התאריכים הנ"ל ויקח מרווחי ביטחון ע"מ שלא ניכנס להפרות.

לעניין משרד התיווך, לא ציינתם באיזה אזור הדירה אז אינני יכולה להמליץ.
לעניין עמלת המתווך, 1.5% בהחלט נשמע לי סביר. אם זו דירת חלומותיכם לא הייתי מפוצצת עסקה בגלל חצי אחוז נוספים. יחד עם זאת, תמיד כדאי ומומלץ לנסות

הצליחו!
בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[duba500]

לא חלמתי על תשובה כה מפורטת תשובות -->

היי עו"ד לילך,

אנחנו מדרום תל אביב - מחפשים "בנרות" משרד שמכיר את איזור פלורנטין-לבונטין וישר.

לגבי העמלה: אולי אם תראה שאנו ממש into it ונשדר לה שהחצי אחוז הזה קריטי עבורינו היא תלך לקראתנו...כיום היא מתעקשת על 1.5%.

אגב, מה הייתם ממליצים לעשות אם נותר לי סכום יחסית קטן למשכנתא על הדירה הנוכחית שאני חושב לגרוס וההפרש בין המחיר שאנו עשויים לקבל על הדירה שלנו לעומת הדירה הזו שרוצים לקנות עומד על סביבות 100,000ש"ח?

שוב, תודה רבה!

 

[Fitch]

תורידו את מה שאתם לא מוכנים לשלם למתווכת מהמוכר! ככה הוא

"ישלם" לה

 

[duba500]

מה יותר 'מומלץ'? קודם למכור(פינוי עוד חצי שנה) ואז לקנות?

או קודם לקנות ואז למכור?

פרסמתי את הדירה שלנו ברביעיית פלורנטין (2 חדרים) ב-2.3 מיליון ויש מתעניינים.
האם שווה להמתין עם המכירה לעוד כמה חודשים(או יותר) כשאמצא דירה לקנייה?
או שמחיר כזה כבר מגלם את העלות שתהיה גם בעוד מס' חודשים-חצי שנה?

לגבי תשובותו של Fitch: המתווכת אומרת שזה המחיר האחרון שהמוכר ירד....
המתווכת אומרת שזה המחיר האחרון שהמוכר ירד....

אגב: לפי מה מחשבים עלות מ"ר? לפי הברוטו או הנטו?

 

[Fitch]

לפי הטאבו.

 

[duba500]

שאלה לגבי: "ממוצע מחירים לפי נתוני רשות המיסים"

באתר יד 2 ניתן לקבל תחת מודעת המכירה את "ממוצע מחירים לפי נתוני רשות המיסים" לפי הכתובת המצוינת ופרטי המודעה.

מדובר בפרויקט קיים מזה שנתיים+.
כמעט כל הדירות נמכרו (אם לא כולן).
אם כן, מה זה אומר "דירות חדשות" ואיך הגיוני שממוצע המחיר שנמכר לדירת 2 חדרים הוא 2.675 מיליון לדירת 2 חדרים? (ויד 2 כמעט 1 מיליון מתחת)

יום טוב!

 

[Fitch]

זה של השכונה כולה

 

[duba500]

איך זה הגיוני? 2.5 מיליון ל-2 חדרים...אין דבר כזה

ממש מוזר

 

[aeonf]

ממש לא

מחשבים לפי הנטו, לטאבו אין הרבה משמעות במיוחד בבתים ישנים.
&nbsp

 

[duba500]

'תקרת הזכוכית' לבית שלנו?

הבית שלנו ממוקם בפרויקט רביעיית פלורנטין של פיבקו. זו דירת 2 חדרים פונה לצפון מערב עם נוף לים.

השבוע היה אצלנו מתווך עם לקוחה שלו שהציעה במקום 2,150,000(המחיר שקבעתי מראש 2,300,000) כשמקדמה בגובה 150,000 תינתן.
המתווך אמר לי בטלפון אח"כ כי היא תסגור גם ב-2.2 מיליון.

כמה ימים קודם לכן פגשתי צרפתי שסיפר לי כי קשה להם בארץ עם השפה, המנטליות וכ'ו ובמקום כמו רביעיית פלורנטין הם מרגישים בבית וחלק מקבוצה.

מדברים אלו חשבתי כי אולי(בדגש) תקרת הזכוכית של המחירים במתחם עוד לא התנפצה.

האם אתם חושבים שזה ריאלי לחכות מספר חודשים נוספים שהמחיר יחצה גם את ה-2.3 מיליון?

תודה רבה על זמנכם!
גמר חתימה טובה.

 

[aeonf]

הכל יכול להיות

מה שאני הייתי עושה:
מעלה את זאת שהציעה 2.2 ל2.25 וסוגר עסקה, בהנחה ואתה חושב שזהו מחיר ראוי.
לגבי העתיד, אף אחד לא יודע מה הוא צופן, להזכירך יש בנוסף את עניין האי-ודאות עם כל נושא 3 הדירות.
גם אני אישית מכרתי אתמול נכס, האם יתכן והייתי מוצא קונה במחיר גבוה יותר? אולי כן ואולי לא, וגם אם כן אז בהפרש קטן, מכרתי במחיר שמתאים לי וגם הקונה עשה עסקה סבירה.
&nbsp

 

[duba500]

תיקון: המתווך שלה אמר תסכים ל-2.15 מיליון ולא ל-2.2!

היתה אי הבנה קטנה מצידי(או יותר נכון מצד הזיכרון שלי

).
אתה חושב שהפרש של 75-70 אלף ניתן לגישור?

מה גם שרק פרסמתי לפני כיומיים ולאחר כמה שעות הקפאתי את המודעה(מתווך שאני בקשר איתו לגבי קנייה ביקש לתת לו את האפשרות למכור למשך תקופה של חודש).
אני לא רואה כרגע שארד מתחת ל-2.5 מיליון כי אני מאמין שניתן להגיע לכך.
שזה המחיר שמתאים לי.

מה דעתכ/ם?

 

[aeonf]

דעתי היא שתמכור בכמה שיותר

יש הבדל בין לבקש לבין למכור, כן?
תפרסם אותה קצת בYAD-2, תראה לאן נושבות הרוחות, די מהר אני בטוח שתתחיל לקבל הצעות, לפי ההצעות שאתה יכול להבין +- מה המחיר הריאלי של דירתך
ואין סיבה שפער של 70K ש"ח בסכומים הנ"ל יפוצצו את העסקה, קצת גמישות מ2 הצדדים וסוגרים עניין.
&nbsp

 

[duba500]

מש' התיווך שאני בקשר איתו ביקש שאקפיא את המודעה:

שאתן לו זמן למצוא את הרוכש בעצמו.
אני לא יודע במקרה הזה מי משלם את דמי התיווך.

לדבריו, בגלל שמדובר במשרד תיווך גדול שמרושת ברחבי ת"א יש לו הרבה שיתופי פעולה עם משרדים אחרים שנותנים אחד לשני "לידים".

חשבתי לתת להם איזה חודש ואז להחזיר את המודעה.

אציין כי ביום היחיד שהמודעה היתה מפורסמת - פנוי משהו כמו 5-6 גורמים.

חוץ מזה: אבא שלי, שעזר לנו רבות בקניית הדירה הנוכחית מאד מאד רוצה שלא נהיה לחוצים למכור משום ש"השוק רותח" וכי תיהנה עליות נוספות.
הסברתי לו כי מה זה משנה כאשר גם הנכסים שאנו חושב/נחשבות לקנות עולים גם כן?

תודה.

 

[aeonf]

זכור

האינטרס של המתווך הוא לעשות כסף, אם אתה מפרסם לבד אז הוא לא ירוויח מאומה.
אם אתה נותן לו לפרסם את ההודעה כל מי שיגיע דרכו ישלם תיווך וגם אתה תשלם, מנסיוני 90% ממי שמגיע אליו הוא מיד-2 ככה שאתה די דופק את עצמך.
&nbsp
אני במקומך הייתי מנסה חודש למכור לבד, תמיד תוכל לפנות למתווך בשלב מאוחר יותר, בניגוד למה שהוא אולי יאמר לך אתה לא עושה ככה כל נזק לעצמך.
&nbsp
"חוץ מזה: אבא שלי, שעזר לנו רבות בקניית הדירה הנוכחית מאד מאד רוצה שלא נהיה לחוצים למכור משום ש"השוק רותח" וכי תיהנה עליות נוספות.
הסברתי לו כי מה זה משנה כאשר גם הנכסים שאנו חושב/נחשבות לקנות עולים גם כן?"
הצדק עימך.

 

[elvinnox]

אין לך סיבה להעזר במתווך ולהפסיד 2 אחוז מהעסקה

המתווך יפרסם בדיוק את הדירה כמוך ביד2.
אם אתה מקבל הצעה טובה - תמכור, השוק כעת בשיא ולדעת הרבה מאוד מהאנשים הוא לא צפוי לעלות עוד או לפחות לא עוד הרבה.
&nbsp
יש הבדל משמעותי בין סתם כאלה שמתקשרים להתעניין ולבין כאלו שרציניים וסוגרים עסקה.

 

[duba500]

אבא שלי ממשיך לעזור לנו..."בעל הממון בעל הדעה"

הוא כלכלן מ-א-ד שמרן...לולא היה פחות שמרן היה מיליונר.
והוא קצת חי בסרט ש"הביקוש של תושבי חוץ לבניין שלך היסטרי"...

סיפר כי..."בדיוק דיברתי עם צרפתי שאמר לי שקשה להם בארץ ובבניינים עם ריכוז גבוה של צרפתים יותר קל להם..."
אני מאמין כמובן לכל מילה שלו, אך אני חושש שהוא חושב ש-48,500ש"ח למ"ר זו לא המילה האחרונה...ומסרב לשמוע על כך שהכל עולה מצד שני.

לעומת זאת, לדעתו רכישת דירה בבניין בהקמה בשכונת נווה שאנן עם אפשרות שמשאירה אותנו בדירה הנוכחית נשמעת מעניינת לדבריו.
מדובר במן מסלול רכישה עם תשואה על הדירה עוד לפני קבלתה שגם מאפשר למכור את הדירה הנוכחית רק עם סיום הבנייה ועד אז ערכה רק יעלה.

אנו ממש לא יודעים מה לעשות איתו.
לצערנו - די תלויים בו.

אשמח לשמוע בכל זאת את דעתכם על מה שהוא חושב ועל ההצעה שהוצעה ע"י היזם שמשווק את הבניין בנווה שאנן.

תודה לכם.

 

[aeonf]

בתור אחד שגר בת"א ומכיר את הפרוייקט שלך

48.5 למ"ר זה מחיר מטורף לחלוטין, אלו כבר המחירים של דירות חדשות במרכז ת"א או הצפון הישן, הייתי מעיף אותה בלי לחשוב פעמיים וקונה משהו אחר, בעצמי מחפש נכס בימים אלו.
&nbsp
&nbsp

 

[נדלןמניב]

תגובות לא לענין

חבר, או שתענה לעניין, או שתפסיק.