רכישת דירה ולקיחת משכנתא

[oferah]

רכישת דירה ולקיחת משכנתא

למר אורלי שלום, אנחנו זוג צעיר (30, נטול ילדים כרגע) העומד לרכוש דירת מגורים ראשונה. בעקבות הצפייה בפרק על משפחת קנפו, נעשינו הרבה יותר דרוכים לעניין רכישת הדירה. להלן נתוני היסוד הרלוונטיים: 1. ההון העצמי שלנו הינו כ-350,000 - 400,000 ש"ח. 2. משכורתנו המשותפת נטו כיום הינה כ-12,000 ש"ח לחודש. הייתי מעוניינת לשמוע כמה עצות בנושא: 1. ראשית, כמה מומלץ כסף להשאיר בבנק (כלומר, לא להשתמש בו לרכישת הדירה) ל"ימים סגריריים"? 2. עשינו סקר שווקים מקיף באיזור שבו אנו מעוניינים לקנות דירה, הן דירות מקבלנים והן יד שניה. מצאנו דירה 4 חדרים עם מרפסת מקבלן בערך ב-165,000 דולר, וכן דירת 4 חדרים עם מרפסת וגינה ב-185,000 דולר. ההבדל של 20,000 דולר במחיר הדירה יתבטא בכ-500 ש"ח בהחזר החודשי, כאשר ברכישת הדירה היקרה ההחזר החודשי צפוי להיות כ-3,200 ש"ח. כולם אומרים לנו, שמכיוון שאנו בתחילת החיים המקצועיים שלנו, סביר שהמשכורות תעלינה, אבל מנגד, עם הרחבת המשפחה - גם ההוצאות תעלינה. האם לאור הנתונים, אתה סבור כי רכישת הדירה היקרה היא מעבר ליכולתנו או שהינה צעד מחושב, שיש בידינו לעמוד בו? 3. לעניין הרכב המשכנתא - האם היית ממליץ לקחת משכנתא משולבת, היינו שחלקה בריבית קבועה, חלקה צמודה לדולר וכיו"ב, על מנת לפזר את הסיכון? אודה על התייחסותך

 

[אלפונסו היחיד]

דיעה אישית

מבחינת הנתונים הכלכליים שלכם, אתם אמורים לעמוד במשכנתא גם אם יהיו לכם ילדים. מומלץ שהחזר המשכנתא יהיה עד 30% מהשכר, ואתם בקטגוריה זאת ב 2 האפשרויות. בקשר לאיזו דירה לקחת, תלוי כמה זמן אתם מתכננים לחיות שם. אם אתם מתכוונים לקנות דירה זמנית (נניח עד 5 שנים) ואז לעבור לדירה אחרת, הייתי הולך על האופציה הזולה (ובעוד מיספר שנים בודק מה האפשרויות שעומדות בפני). אם זה בית לטווח ארוך, הייתי משקיע את המאמץ וקונה את הבית עם הגינה. בקשר למשכנתא, לא סיפקת נתונים מה הריביות שהציעו לך בכל מסלול, אך נתייחס לתחזיות הכלכליות במשק ללא קשר: ישנם תחזיות שצופות שהדולר יתחיל לעלות (עקב העלאת הריבית בארה"ב)וגם הסיכוי שהדולר ירד נחשב נמוך, לכן יש סכנה בלקיחת משכנתא דולרית. ישנם גם תחזיות שהנגיד יעלה את הריבית במשק, ולכן יש גם סכנה במשכנתא צמודה לפריים. אך שוב אלו תחזיות, ואף אחד לא יודע מה יקרה כמובן. אני אישית לא הייתי מתקרב לדולרית, מכוון שבעת פיחות התשלומים גדלים במהירות, אך לא המשכורת. משכנתא צמודה לפריים, או משכנתא עם תחנות יציאה, הייתי לוקח בסכום של כסף שיש לך בצד (נניח קרן השתלמות שנפתחת בקרוב), ואז ניתן לפרוע אותה ללא קנסות. רוב הכסף הייתי מקבע בריבית קבועה (לפי דעתי נתוניך טובים, כלומר אחוז מימון דירה הוא עד 50% והשכר גבוהה, לכן תוכל להשיג ב 4.5%). בקשר לכסף בצד, תלוי איזה ימים סגרירים יפלו עליך (נקווה שלא). אני מניח שהסבירות הגבוהה לימים סגריריים, זה פיטורין מהעבודה, חס וחלילה. נניח שכל אחד מכם מרוויח 6000 ש"ח, אז אחד לא עובד זה 6000 ש"ח פחות. לכן הייתי מתכנן לפי 6 חודשי אבטלה, עד למציאת עבודה חדשה. זאת אומרת 36000 ש"ח, אבל מצד שני יש פיצויי פיטורין שמגיע לכם, וגם דמי אבטלה, כך שיחד לפי דעתי כבר נותנים את הסכום הזה. מה שכן צריך לתכנן,זה שעובר לפחות חודש אחד עד שנכנסים הפיצויים והאבטלה לחשבון הבנק. נקווה שלא יהיו ימים סגריריים ובהצלחה.

 

[Lucciano]

עוד דיעה אישית...

מקסימום החזר חודשי 30% מההכנסה נטו במיוחד אם אתם עדיין זוג.. בינתיים אפשר לחסוך מה שאפשר וכשמצטבר סכום , אם לא משתמשים בו למשהו אחר (מכונית/שיפוצים/סגירת מינוס/חופשה) אפשר לקצר את שארית המשכנתה.. ולגבי מסלולים צמודים לדולר - אם המשכורות לא צמודות לדולר גם הן.. לא שווה את הסיכון.

 

[motco100]

מספר טיפים מכלכלן

1.למרות שכלכלית לא כדאי להחזיק פיקדון ומנגד לקחת משכנתא,גם אני ככלכלן אוהב שיהיו לי קצת מזומנים לימים סגרייםכך שכלילת זה לא נכון מנטלית/אמוציונלית זה נכון ---מאוד אינדיבידואלי. 2.ברכישת דירה רצוי להסתכל גם על התמונה העתידית --הם הנכס ישמור על ערכו /יגדל אותו ,האם אוכל למכור אותו מהר ובמחיר טוב,סביבת מגורים,חינוך ,שכנים,אם התשובה ברב השאלות היא שבדירה היקרה יש אותן ובזולה אין אפשר לעבור לסעיף הבא. 3. 3,200 מתוך 12,000 זה גבולי אך אפשרי,מה שכן צריך להחליט בין בני הזוג שנותנים שנה שנתיים צמצום מסיבי בהוצאות וגידול מסיבי בחסכונות ואז לפני הרחבת המשפחה ניתן לסגור חלק מהמשכנתא ולגדל את הילד עם 2,500 "שח --אפשרי בהחלט. 4.הריביות היום נעות סביב 5% קבועה צמודה למדד (צריך לעשות סקר ולהיתמקח) במיוחד כשאתם באים עם הון עצמי מכובד ,אילו הן ריביות סבירות בהחלט יחסית להיסטוריה (את יכולה לבדוק את הריביות הממצועות של המשכנתאות בשנים עברו באתר בנק ישראל)---ניתן אולי לקחת חלק קטן בריבית משתנה רק אם את מתכונים לפרוע אותה בעוד שנה שנתיים,יש להקפיד על נקודות יציאה ללא עמלות ,לא הייתי מציע להכנס להרפתקאות של מט"ח וכד' מסוכן מאוד רצוי לדבוק בריבית הקבועה צמודה למדד בהצלחה