רכישת דירה (זוג צעיר)- ייעוץ

[Nealch]

רכישת דירה (זוג צעיר)- ייעוץ

שלום אנחנו מתלבטים טרם רכישה ואודה לעצתכם המלומדת בנושא
זוג גרים כיום בשכירות של 6,000 ₪ ברמת גן.
הכנסה נטו 22,000 ₪
ראינו נכס בשכונת מגורינו, שכונת חרוזים ברמת גן קומה 3 ללא מעלית, 3 חדרים, הדירה כיום מושכרת ב5,500.
מחירה 2,100,000 ₪, אומנם דיירי הבניין חתמו על תמא, אך לעניות דעתי לא תצא לפועל כל כך מהר.....בטח עניין של מספר שנים
לרשותנו הון עצמי של 600,000 המיועד עבור דירה, ברשותנו סכום נוסף בצד לכל הוצאות נלוות לרכישת דירה.
חשוב לנו להישאר באזור לכן הרצון ברכישת נכס באזור מגורינו (כמעט ולא מוכרים דירות יד שנייה )
מבדיקה שערכנו, דירות 4 חדרים חדשות לאחר תמא באזור נמכרות ב2.6 , אך לעולם אין לדעת מה יהיה בעתיד.
1. האם בכלל כדאי לקנות את הנכס שגובה המשכנתא 1.5?
2. במידה ורוכשים, האם יהיה נכון להשכיר אותו עד למועד הוצאה לפעול של התמא העתידית הרחוקה? (לא איכפת לנו לגור בינתיים בשכירות ) הדירה קומה 3 ללא מעלית, ולכן אעדיף לא לגור בה.
לכל עצה או עזרה אודה

 

[ערפל10]

האים יש לכם קביעות?

כי אחרת האים זה לא מפחיד ליטול חוב כה גדול?

 

[Fitch]

משכנתא ענקית להכנסה שלכם. תקנו משהו זול, שתוכלו להרשות לעצמכ

ם ותשכירו ובאותה עת תשכרו בשכונה האהובה שלכם. ההפרש יהיה 2000-3000 ש"ח לחודש ומאות אלפי שקלים בריבית.

 

[המוסקיטר האחרון]

בסך הכל מדובר על הבדל של חיים עם תקווה או חיים של שעבוד

אני לפעמים פשוט נדהם מחוסר ההבנה המינימלי של האנשים בכלכלה.
ואם שני בני הזוג מרוויחים 22,000 ש"ח נטו, כנראה שיש להם קצת שכל בקודקוד...

אז מה מניע אותם להרוס את העתיד שלהם למען ארבע קירות?.
איך הגענו במדינה למצב שאנשים אינטליגנטיים לא מסתכילם ימינה ושמאלה כאשר הם מתכננים למשכן את כל העתיד שלהם בשביל ארבע קירות?.
השאלה כל כך מופרכת, שאני אפילו אתעלם מזה שקיימת אפשרות (מאד ריאלית) לירידת מחירים...
נתחיל במספרים:
1. חישוב השיעבוד באמצעות סך ההוצאה על הרכישה
כאשר לוקחים משכנתא של1.5 מיליון, אני מקווה שזה ברור שההחזר במהלך השנים יהיה לפחות 2.5 מיליון ש"ח... (ובשינויי ריבית ומדדים, בהחלט יתכן שהרבה יותר). וגם אם מחזירים משהו בתשלומים למשך 30 שנה, עדיין את הכסף הזה צריך להחזיר מתוך החסכון העתידי (וכמובן להרוויח אותו לפני כן).
אז רק לצורך החישוב הכלכלי, העלות של הדירה לא תהיה 2.1 מיליון, אלה לפחות 3.1 מיליון (2.5 החזר הלוואה + 600 אלף הון עצמי).
אז בפועל, אם השכירות של הדירה הזאת היא 5,500 ש"ח לחודש, זה אומר שהוצאת סכום שהוא שווה ערך לשכירות בדירה הזאת במשך 48 שנה!!!!
נשמע ממש טפשי.. לא ככה?
2. חישוב באמצעות עלות ההוצאה שוטפת:
אתם לוקחים הלוואה של 1.5 מיליון. יש כל מיני הלוואות בשוק.
אתה יכול להתחיל בהחזר של כ 6,500 ש"ח לשלושים שנה ולהיות חשוף לעליות בריבית ובמדד, או שאתה יכול "לנסות להבטיח" את עצמך מעליות ריבית ומדד בהלוואת קל"צ, שבמידה ובכלל תאושר להלוואה כזאת, ההחזר יהיה מעל 8,000 ש"ח לחודש... וזה ל 30 שנה הבאות...
אגב, למה כתבתי "לנסות להבטיח"... ? כי צריך לקחת בחשבון שאם בעוד כמה שנים תרצו לשפר דיור, תאלצו למחזר משכנתא, ואז המחזור של הקל"צ יהיה בגובה הריבית המעודכן במשק... כלומר, יכול להיות שתשלמו במשך שנים ריבית גבוהה מאד רק בשביל הבטחון, רק בשביל לגלות שברגע שרוצים לשנות מגורים, הבטחון הזה לא כל כך יציב...
אז ננחי לצורך הדיון שתשלמו 30 שנה 8,000 ש"ח... זה אומר שההלוואה של 1.5 מיליון שלקחתם, גרמה להחזר במהלך השנים של 2.9 מיליון ש"ח..
בחישוב פשוט, הבית עלה לכם 3.5 מיליון.
וזה אומר שיכולתם להתגורר בבית הזה בשכירות במשך 53 שנה בסכום הזה.
גם לא נשמע הגיוני.
חישוב אלטרנטיבי לחיים עם תקווה
אתה לוקח את ה 600,000 הון עצמי ורוכש איתו דירה להשקעה, שהמשמעות שלה היא הקטנת השכירות החודשית השוטפת.
בסכום של 600,000 ש"ח תוכל למצוא בקלות דירה שתניב לך 2,500 ש"ח לחודש.
כתוצאה מהמהלך הזה, התזרים שלך החודשי עבור החיים שלך בשכירות יקטנו ב 2,500 ש"ח..
כלומר, במציאות היום יומית, עלויות הנדל"ן החודשיות שלך יהיו 3,500 ש"ח במקום 6,000.

הפער בין ההחזר החודשי הזה לבין חיים מציאות של המשכנתא של 8,000 ש"ח שאתה רוצה להשתעבד לה, הוא כבר פער של 4.500 ש"ח הוצאה נוספת בכל חודש...
רק לצורך הדיוק, אם כל חודש תחסוך את ה 4,500 ש"ח האלה, תוך משהו כמו שש-שבע שנים, תוכל לרכוש בהון עצמי מלא עוד דירה להשקעה שתניב לך משהו כמו עוד 2,000 ש"ח לחודש...

אני מקווה שאתה מבין את המסר שאני מנסה לשדר לך. אין שום הגיון כלכלי לרכוש בית למגורים במחירים האלה.

ועוד כמה נקודות למחשבה:
1. מה יקרה אם אחד מכם יקלע לתקופה ללא עבודה? האם תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים הנדרשים להחזר המשכנתא?
2. כל הניתוח הזה היה בלי להזכיר לרגע את בועת הנדל"ן. אז אפשר להתווכח מתי המחירים יירדו ובכמה המחירים יירדו... אבל רק תקח לתשומת לבך שירידה של 30% במחיר תביא את הבית שלך לאזור המחירים של 1.5 מיליון ש"ח... את כל ההון העצמי שלך זרקת על הבועה....

רק אתמול יצא בנק ישראל בתרחיש של "מה יקרה כאשר מחירי הנדל"ן יירדו ב 25%"... הם לא כתבו "אם".. הם כתבו "כאשר"....
ורק היום יש כתבה בגלובס על "רוחות של שינוי" במחירי הנדל"ן"...
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001131795
"http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001131795"
לעיונך...

בסוף זה הכסף שלך, אבל אני מקווה שתייחס אליו בכבוד, כי קשה מאד להרוויח אותו בימינו.

 

[רימון חייט]

וכחיזוק קטן

כיום ישנה אפשרות להשקעת ה- 600,000 עם תשואה צפויה
אפילו גדולה יותר במידה ותרכשו דירה במחיר למשתכן,
כלומר תשלום של כ- 600,000 על נכס עם מחיר שוק של כ- 800,000
או אם תרצה את זה אחרת, את דירת מחיר למשתכן אפשר לרכוש עם
הון עצמי של 100,000 שקלים בלבד, ובשאר לקנות כבר היום או בפעם הבאה
שתיפרע קרן השתלמות דירה נוספת. כך, עקומת ההתקדמות שתיאר קודמי
תהיה אפילו תלולה יותר, בכיוון החיובי.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[elvinnox]

זה רק מראה באיזה "אמוק" אנשים לקירות

זהו רק אחד מהאנשים בפורום,
במציאות, ישנם עוד מאות כאלו עם משכנתאות של 9K בחודש (הזוי ברמות!)
&nbsp
זה כבר הפך לנורמה וכבר כאילו אנשים השלימו עם הגזירה,
כבר נתקלתי בכאלו שרוכשים דירה סטנדרטית ברעננה ב-3M שח עם 2M שח משכנתא והם בסהכ שכירים.
&nbsp
המדינה איבדה כל כיוון, זה כבר גובל בפסיכוזה

 

[h a j b i]

אין בעיה עם משכנתא של 9K בחודש

הכל תלוי בהכנסה.

 

[המוסקיטר האחרון]

כמעט אף אחד לא יכול להבטיח את גובה ההכנסה שלו ל 30 שנה קדימה

 

[h a j b i]

זה נכון לכל גובה משכנתא ביחס לכל גובה הכנסה

אין לך יכולת להבטיח הכנסה 30 שנים קדימה, לרוב גם לא שנה קדימה.

מכירה היא גם אופציה אם אין ברירה. רק הטיפשים ביותר מגיעים למצב של הליכים (אתה צריך לפגר חצי שנה בתשלומים בשביל זה).

 

[המוסקיטר האחרון]

יש כללי אצבע לחיים לגבי הוצאה על דיור

שכל אחד יעשה את החשבון שלו..
אבל מאד לא מומלץ להתחייב על משכנתא שעוברת את הרף של 25% - 30% מההכנסה המשפחתית נטו (אגב.. ההוצאה הזאת צריכה לכלול את כל ההוצאות על דיור.. גם את החזר ההלוואה מהדודה להשלמת הרכישה)
המספר הזה מבוסס על מחקרים לגבי יכולת החסכון של הציבור על ההכנסה נטו שלו במהלך שנות חייו.
מה שקורה במדינה שלנו זה שיש זוגות שמתחייבים על 40%, 50%.. החזר מתוך ההכנסה המשפחתית נטו... ולא מבינים את המשמעות של המספרים.
הם בטוחים שהמשכורת שלהם תעלה, הם סומכים על כסף שיגיע יום אחד מאיפה שהוא...
בקיצור.. נסתדר ויהיה בסדר..

בחודשים האחרונים אני שומע את המנטרה של המתווכים בנוגע לבועה...
כל פעם שאני מסתובב על מתווכים (וזה קורה לא מעט) ומדבר איתם על מחירי הדיור והבועה, אז לכולם יש מנטרה חדשה... כולם מדברים על זה שכאשר יקרה המשבר של הדיור, המדינה תכניס את היד לכיס...
(שימו לב שהם לא מדברים על "אם", אלה על "כאשר")
ואין להם בעיה.
הם בטוחים שממשלה תציל את כל אלה שנוהרים לשעבד את העתיד שלהם.

אז מה הפלא שלאנשים לא אכפת להשתעבד? עולים על רכבת ההרים, ואם תהיה בעיה, ביבי כבר יציל אותם.

 

[h a j b i]

גובה המשכנתא זו לא הבעיה העיקרית

זה פשוט לא נשמעת לי עסקה טובה במיוחד. המחיר מאוד גבוה, התשואה בהשכרה נמוכה.
&nbsp
ברמות השכר שלכם אני מאמין שאתם יכולים לחסוך מהר יותר מקצב עליית הדירות אז אם אתם נעולים על כך שאתם רוצים לקנות דירה (ושווה לשקול את זה בכל מקרה) הייתי ממשיך לחסוך.
&nbsp
אם לא אכפת לכם להמשיך לגור בשכירות עדיף לכם לקנות דירה הרבה יותר זולה, גם אם זה לא יהיה בר"ג ומקסימום למכור אותה בעתיד כשתרצו לקנות בית למגורים.
&nbsp
בנוגע לתמ"א, יצא לי להתגורר בדירה בבניין שעבר תמ"א כמה חודשים, לא משהו שאתם רוצים לעבור. ספציפית בדירה שגררתי הבניין הגיע למצב שהוא לא היה בטיחותי יותר לילדים וקשישים.