רכישת דירה יד שנייה - חריגת בנייה

[aridon1]

רכישת דירה יד שנייה - חריגת בנייה

הנכס המדובר נמצא בשכונת קרית מנחם בירושלים. כמו הרבה בתים בשכונה, לפני כ-30 שנה הדירה הורחבה בהיתר ע"י הבעלים הקודמים, ועל הדרך בנו עוד חדר קטן ללא היתר. לדברי הבעלים הנוכחיים שגרים שם כ-15 שנה מעולם העירייה לא עשתה בעיות על זה, וזה למרות שנשלח מודד מטעם העירייה לפני כעשור והארנונה משולמת כולל החריגה. בנוסף מבירור שהם עשו במחלקת ההנדסה בעירייה, הכשרת החריגה היא בעייתית מכיוון שיש צורך בפרצלציה עם שאר השכנים. זו הסיבה כנראה גם לכך שהטאבו הוא על הדירה המקורית בלבד.
האם כדאי ללכת על זה, ואם העירייה מעלימה עין קרוב ל-30 שנה, היא תמשיך גם עוד קצת? האם כדאי להזמין שמאי שיתן חוו"ד לגבי הכשרה או להתייעץ עם עו"ד נדל"ן שמכיר את האזור? ועד כמה זה בעייתי מבחינת קבלת משכנתא מהבנקים? כמה הורדת מחיר מקובל לדרוש במקרה כזה?

 

[עורכת דין לילך ירד]

תגובה לרכישת נכס שקיימת בו חריגת בניה

ערב / לילה טוב וחג שמח,
שכונת קרית מנחם מוכרת לי מנכסים רבים שהערכתי כשמאית בסביבה.
תופעת חריגות הבניה בשכונה גדולה מאוד ונכסים רבים מאוד כוללים תוספת בניה בלתי חוקית. אנסה לענות על כל שאלותיך לפי הסדר, ובסוף אמליץ לדעתי:

1) הארנונה אינה מהווה ראיה תכנונית למדיניות העירייה. העירייה גובה ארנונה לפי השימוש בפועל ועל השטח הקיים במדידה. המטרה למעשה בהליך גביה זה היא שלא תצא מורווח פעמים. בפעם הראשונה תבנה ללא היתר ובפעם השניה תהיה מאי תשלום ארנונה על השטחים. במילים אחרות, אין בעובדה שהעירייה מחייבת ארנונה בכדי להכשיר את תוספת הבניה. יחד עם זאת, בתיקים רבים שייצגנו כעו"ד תמיד עומדת לנגד העירייה העובדה שבמשך 15 שנה (אם צודק הבעלים בטענתו) היא לא עשתה דבר ולא שלחה אף מכתב (גם את זה כמובן צריך לבדוק) כדי להתריע על חריגת הבניה.

2) הטאבו הינו על הדירה המקורית בלבד כי עדכונו הוא הליך יקר, אבל הרישום בטאבו לא מדאיג אותי כלל. כעו"ד אני חייה בשלום עם העובדה שלא סיימו את הבניה בהיתר בעדכון הטאבו. העובדה שנדרשת פרצלצליה גם היא לא מטרידה, רק צריך לערוך בדיקות תכנוניות שעו"ד יכול לזהות ספציפית את הנכס שלך מבחינה קניינית. אם כן, התגברנו על המסוכה הזו.

3) כעו"ד עלי להתריע כי מדובר בעבירת בניה עם כל המשתמע מכך.
יחד עם זאת, מנסיוני, כמות הפניות שהעירייה יוזמת תביעה להריסת תוספת בניה שנעשתה לפני 30 שנה, ובמיוחד כאשר מדובר בתופסת מזערית (חדרון קטן לדבריך) קטנה מאוד. לא הייתי מפילה את העסקה בגלל החדרון. במקרה הגרוע ביותר - הורסים אותו.

4) אני לא רואה סיבה לקחת שמאי, אלא אם אחוזי המימון שלך במשכנתא גבוליים.
במילים אחרות, החדרון הנ"ל יתומחר בשומה לבנק בשווי 0 ש"ח. הוא לא יובא בחשבון כלל. לכן סביר ששווי הנכס לבנק יהיה נמוך ממחיר הרכישה שלך (כי השוק כן מתמחר חריגות בניה כאלו).

בשלב הראשון הייתי פונה לעו"ד מתחום המקרקעין, המכיר את הסביבה ויורד לשורש העניין. משם לאחר שיכיר אותכם ואת העסקה לפרטיה יוכל לסייע ולבנות מודל תואם.

הצליחו!
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[aridon1]

תודה על התגובה המפורטת! כמה שאלות:

1. לא מדובר בחדרון קטן אלא בחדר שאחד מילדי הבעלים משתמש בו בשוטף. שטח החדר הוא יחסית קטן ומהווה כתשיעית משטח סך הדירה (לפי חישוב הארנונה).

2. החשש שלי הוא שבמהלך המכירה או מכירות של נכסים אחרים בבניין שביצעו את אותה חריגה, מחלקת ההנדסה פתאום תתעורר מהשינה העמוקה ותדרוש להסדיר את החריגה לפני פנייה לבימ"ש. למיטב ידיעתי שימוש בחריגת בנייה הוא עבירה פלילית בפני עצמו ועל זה אין התיישנות. כמובן שהליך הכשרה כזה צפוי לעלות עשרות אלפי ש"ח במקרה הטוב.

3. אחוזי המימון לא בהכרח גבוליים אבל מכיוון שמדובר על חישוב של חדר קטן, אני מעדיף להימנע מהפתעות של פערים גדולים מדי בין סכום החוזה לבין הערכת השווי של הבנק. בנוסף, הבעלים קצת "קשה", ודו"ח שמאי שמעריך בחסר את הדירה יכול לעזור לתמרץ אותו להוריד עוד במחיר.
השאלה היא האם עו"ד יכול לעשות את הבדיקות האלו ברמה טובה לפחות כמו שמאי ולתת הערכה דומה (למשל עלות הכשרת החריגה) שתענה על שני הצרכים הנ"ל.

4. בכל מקרה, גם אם לא נעשה שמאות מוקדמת, האם העובדה שהטאבו הוא על הדירה המקורית בלבד ושאין פרצלציה לשטח של היתר הבנייה עלולה לפגוע בהערכת השמאי מטעם הבנק? האם מבחינת מסמכים (תשריט וכדו') יש לו יכולת להעריך את שטח הדירה שבנוי בהיתר?

שוב תודה וחג שמח!

 

[עורכת דין לילך ירד]

תשובות

1) צריכה להיות הפחתה בשווי בגין החדר שנמצא בחריגת בניה.
כל עוד זה מתומחר אז אנו חיים בשלום.

2) במהלך המכירה המוכר צריך להביא לך אישור העברה לטאבו מהעירייה.
אם מנסחים את החוזה נכון, אז האישור הינו בתחום אחריותו ואפשר לתת לך אופציה לבטל את העסקה במקרי קיצון. בכל מקרה עד השלב הזה עבירת הבניה היא שלו ולא שלך (ומרגע המסירה העבירה עוברת באמת אליך במתנה).
עלות ההכשרה, במידה וכלל אפשרי, אכן לא יהיה זול.

3) עו"ד שמתמצא במקרקעין יכול לעשות את מירב הבדיקות הנדרשות מספיק טוב,
אך אסור לו לתת מענה כלכלי לפגיעה. במילים אחרות, לא תקבל מעו"ד הערכת שווי או חוות דעת לעניין כלכליות העסקה (וכאן באמת נדרש לערב גם שמאי).
לעניין חריגות בניה ואפשרויות הכשרה - סביר שתקבל תשובות זהות.
חוו"ד מוקדמת אומנם יקרה יותר, אבל במונחי דירה מדובר בפרוטות ואני תמיד ממליתה.

4) השמאי יעריך את הדירה במצבה התכנוני החוקי ע"פ היתרי הבניה.
לשטח הרישום בטאבו במקרים כמו שתארת אין חשיבות.
שוב, החדרון שמחוץ להיתר יתומחר בשווי 0, אבל אם אינך לחוץ באחוזי המימון אתה רגוע בעניין הזה.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[משקיע בנדלן]

זה מאד תלוי ברשות המקומית

אני לא עוסק בירושלים ולכן לא מכיר את העיריה שם. בתל אביב אוכפים בצורה די אינטנסיבית עבירות חדשות אבל לא עושים כלום עם חריגות ישנות. העיר מצולמת מהאוויר כל כמה חודשים וכל בניה שמתגלית, שולחים לשם פקח. זאת בנוסף לערוצי מידע אחרים כמו פיקוח עירוני ותלונות שכנים (מלשינון). אם זה היה בתל אביב הייתי אומר לך שאתה יכול להיות יחסית רגוע. בירושלים אני לא מכיר את המצב וכדאי לך לברר עם גורמים שמכירים את המצב.

הייתי בודק אם על פי התבע ניתן בכלל להכשיר את הבנייה. אם עקרונית אפשר להכשיר את התוספת, אז מצבך יותר טוב.