רכישת דירה להשקעה עם אופציה למגורים

[ron79s]

רכישת דירה להשקעה עם אופציה למגורים

שלום רב,
אני רווק, באמצע שנות השלושים, גר לבד אך מתכוון להתחתן בעתיד ולהקים משפחה. לרשותי עומד הון עצמי של כ400 אש"ח. יש לי הכנסה *פנויה* ויציבה של 3000 ש"ח כל חודש (לאחר הוצאות מחיה) שכרגע הולכים לחיסכון.

אפשרות אחת הינה לרכוש דירה חדשה (ויקרה) יותר באזור מתפתח עם מוסדות חינוך שבו אהיה מעוניין לגור בעתיד עם משפחה ולגדל ילדים ובינתיים להשכיר את הדירה בשלמותה או לגור בחדר אחד ולהכניס שותפים לחדרים האחרים (בן משפחה שלי עשה את זה וזה עבד מצוין במשך שנים) ובבוא היום לגור בה.
או לחילופין לרכוש דירה ישנה (וזולה) יותר, בשכונה קצת פחות טובה כשאני מתייחס אליה כאל השקעה לטווח ארוך ללא כל כוונה לגור שם. העניין הוא שבמקרה הזה אני "מאבד" את ההון העצמי הזמין שלי ובבוא היום כשארצה לקנות דירה משלי לגור בה עם משפחה עתידית אהיה ללא ההון העצמי ואולי אף עם תשלומי משכנתא שאמנם ישולמו מהשכירות הצפויה אך עלולים להקשות על קבלת משכנתא אחרת לדירה למגורים.
אפשרות שלישית שחשבתי עליה היא בכלל לקנות דירה להשקעה בעיר מרוחקת בטווח מחירים של 650-700 אש"ח ולהתמקד בלשלם אותה במלואה ולהיות ללא כל חוב בתוך כמה שנים. אז אולי לא יהיה לי ההון העצמי בעתיד אך אהיה בעליה הגאה של דירה בישראל ואוכל להנות מהכנסה ללא חוב בצידה. ראיתי באחד הפוסטים האחרונים שהנדלניסט מהבקעה דיבר על דירה באילת. במקרה גרתי בעבר באילת ואני מכיר את העיר והשכונות, זוהי אופציה לא מבוטלת למרות המרחק, אך תחלופת האנשים בעיר הזו גבוהה ועונתית ולפעמים מקשה על מציאת שוכרים טובים שנשארים למשך שנים.
מה דעתכם?

אציין רק שלהוריי דירה נוספת מלבד הדירה שהם גרים בה שמשולמת במלואה ומושכרת, והם מוכנים לשעבד אותה (חצי מערכה לדברי הבנק) ואף להקצות חלק מהשכירות שלה לטובת העניין.

 

[elvinnox]

למה אתה רוצה לקנות דירה?

ולמה אתה חושב שלהיות בעלים של דירה זו גאווה כזו גדולה?
&nbsp
"אהיה בעליה הגאה של דירה בישראל..."

 

[ron79s]

זו צורת התנסחות - בוודאי שאין קשר לגאווה

התכוונתי שאחרי שאסיים לשלם אותה יהיה לי נכס בבעלותי שאני לא חייב עליו שקל אחד.
אני רוצה לקנות דירה מפני שאחרי ששכרתי שנים רבות ועברתי המון דירות בחיי הגעתי למסקנה שאני מעוניין לגור בדירה בבעלותי ולא בשכירות (אפשרות 1)
כמו כן אני מעוניין להשקיע את הכסף שסתם יושב ללא תועלת בנכס מניב ולהחזיק בו לאורך שנים (אפשרות 2 ו3) תוך התחשבות בסכום הפנוי שיש לי להפנות לכך כל חודש והגיבוי מההורים שציינתי.
אפיקי השקעה אחרים לא מעניינים אותי ונדל"ן בחו"ל פחות קורץ לי אני מעדיף להתנהל במערכת שאני מכיר ומוכר בה ויכול להתמודד בה עם מסמכים וגופים בשפה העברית וגם להיות קרוב פיזית לנכס לכל צורך שהוא (וסביר להניח שבמהלך שנים יהיה צורך...)
אני שוב מדגיש - לא חשבתי ולא חושב שלהיות בעלים של דירה זו "גאווה כזו גדולה" וחלילה שלא יתפרש מדבריי כאילו אני מחפש להתגאות בדירה. אני רוצה נכס פיזי ובר קיימא בבעלותי בין אם למגורים ובין אם לשם הכנסה חודשית ואשמח לדעות ועצות על כל אפשרות בכיוון

 

[רימון חייט]

יש לך טעות יסודית בהתייחסות להון/כסף

הון הוא הון לא משנה אם הוא שורה במחשב הבנק
או נכס שווה כסף.
כך שכשאתה ממיר כסף לנכס ההון שלך לא נמחק ותמיד תוכל לבצע
המרה חוזרת.
לגופו של עניין, אין לך כל דרך לדעת לדעתי היכן תרצה לגור
לאחר החתונה. מישהי אחרת תקבע היכן תרצה לגור לאחר שתתחתן.
לפיכך, לא כדאי לרכוש משהו למגורים בתשואה נמוכה רק כי אולי
תרצה לגור באותו מקום בעתיד. במקום זה הייתי הולך על חלופה
שלישית וקונה דירה במקום מרוחק.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[ron79s]

ואם התשואה על ההון דווקא גבוהה יותר בדירה היקרה?

הדירה של קרוב משפחה שלי היא די גדולה (5 חדרים כ 120 מ"ר) ועד היום היא מושכרת במעין צורה של שותפים כאשר לכל אחד יש את הפרטיות שלו עם מנעולים בדלתות ורק הכניסה היא משותפת והשימוש בחדרי האמבטיה גם איכשהו מסתדר שם. זה אומנם הרבה התעסקות לדבריו (חישוב חשבונות משותפים וניהול שוטף) אבל כנראה שהעניין עובד כי זה נמשך כבר הרבה שנים. חשוב לציין שהוא גר במרחק הליכה מהדירה הזו. במקרה כזה אני הייתי יכול גם לגור בדירה ולחסוך שכירות חודשית שאני ממילא משלם במקום אחר בנוסף להכנסות מההשכרה לשותפים כך שסך ה"הכנסה" החודשית מסתכם למספר יפה מאוד בחישוב כולל (תשואה של 7.5 אחוז בחשבון גס, איפה יש היום דברים כאלה בערי המרכז...)
אם בעתיד אבחר לא לגור שם אחרי שאתחתן אוכל פשוט להשכיר את "היחידה" שלי בנוסף לשאר השותפים ולהמשיך לשלם את המשכנתא.

אגב אני מסכים עם ההתייחסות להון כהון בכל צורה שהיא, פשוט הזמינות שלו תשתנה מכסף מזומן שיכול להיות ממומש בכל רגע לנכס שצריך לפרסם ולמכור על כל העיכובים המשתמעים מכך. מה גם שהרבה מדברים עכשיו על ירידות מחירים (שבגדול לא צריכות לעניין אותי אם אני מתכוון להחזיק בנכס ולא למכור) אבל ההון יכול לקטון, אסביר:
400K הון עצמי + 500K משכנתא לדירה ששווה 900K
ירידת ערך הנכס ל 700K לאחר כמה שנים כאשר החוב עדיין כ 450K, בנקודה זו אם ארצה "לממש" את ההון ואני מוכר את הנכס אני נשאר עם 250K לאחר מכירה וסגירת ההלוואה. אם לא אנקוט שום פעולה מלכתחילה ההון העצמי צריך להגיע ל 500-550 בעוד כמה שנים. הדבר נכון גם במקרה של דירה זולה יותר שנרכשה ב 650K למשל ותהיה משולמת במלואה בתוך כמה שנים וערכה ירד - בעת מימוש ההון שבה אני יוצא בהפסד. זוהי דוגמה בלבד אי אפשר לדעת אם יהיו ירידות ובכמה ירד ולכן הגעתי למסקנה שאם אני קונה אני שומר לאורך שנים ולא מוכר על מנת לא להיות מושפע מעליית או ירידת מחירים. ערך של דירה על הנייר לא מעניין את מי שלא קונה או מוכר לעניות דעתי. אני מאבד רק את הזמינות של ההון ולא את ההון עצמו ו"מתחיל מאפס" בבוא היום לרכישת דירה למגורים/משפחה.

 

[elvinnox]

אתה מצטרף לטרנד שהמסיבה נגמרה

&nbsp
אבל כנראה שאנשים בטוחים שנדלן עולה לנצח
&nbsp
קח בחשבון עוד מס רכישה שתצטרך לשלם כאשר תרצה לקנות את הנכס שתרצה לגור בו.
&nbsp

 

[רימון חייט]

א. איך אתה יודע? ב. הוא לא יצטרך לשלם מס רכישה

כי ימכור דירה זו. אין לו כסף לשתי דירות.
&nbsp

 

[ron79s]

elvinnox אתה טורח לקרוא את ההודעות שלי במלואן?

הזכרתי את נושא העליות או הירידות של מחירי הנדל"ן והסברתי למה זה לא רלוונטי, לדעתי. אם יש לך תגובה עניינית ומפורטת אני אשמח לקרוא אותה. משפט קצר וכללי כתגובה לכל מה שפירטתי לא מועיל לדיון.
לגבי השני - ובאם יש מס רכישה גבוה יותר על הדירה העתידית שארצה לגור בה, במידה והיא תירכש חצי חצי ע"י שני בני זוג אז מס הרכישה הגבוה יחול רק על החצי שלי ככל הידוע לי, אבל הצדק איתך בהחלט חשוב לזכור זאת.

 

[amot1]

RON69 , לצערי הרב עוד לא הכרת את החבר ELVINOX

בגדול הבחור הנ"ל הוא מחוסר בית , ואוכל את הלב שכולם מסביבו קונים בתים ודירות והוא לא יכול להרשות לעצמו לקנות שום דבר. ולכן הוא גר בשכירות ורודף אחרי הזנב של עצמו .
זאת הסיבה שכל תגובה שלו להודעות של אנשים היא בנימה של "פרייר מי שקונה עכשיו כי אוטוטו יורד " " למה אתה קונה עכשיו מחר הירידות" "רק עכשיו ראיתי דירות בצפון שירדו ב200 אלף שקל , חכה מחר יירד במיליון שקל " וכו.....
אתה מבין ? הוא מנסה להכניס בין השורות לכל שואלי השאלות התמימים פה שהוא כביוכל איזה מבין גדול ויודע בוודאות שהמחירים יורדים.
אבל האמת העצובה והמרירה שלו היא שהוא אוכל את הלב שאתה יכול להרשות לעצמך לקנות והוא לא, זה הכל ידידי , אל תשים לב אליו ותקנה אם הינך צריך דירה.
בישראל המחירים לא ייפלו למרות משאלות ליבם של נביאי הזעם, או פשוט ה"חולמים" כמו ידידנו הנ"ל . אין אדמות, הרבה ילודה, והגירה חיוביות של יהודי הגולה .
שיהיה לך בהצלחה

 

[ron79s]

תודה רבה לך על המידע, אשקר אם אומר שלא חשדתי בדיוק בזה

ועוד כתבתי במפורש שאני לוקח בחשבון אפשרות שירד כך שאני לא מה"חולמים" שנדל"ן עולה לנצח. אבל אף אחד לא יכול לדעת.

 

[elvinnox]

אתה מוזמן לקנות, אף אחד לא עוצר אותך

&nbsp
אין לי שום קנאה ואני מפרגן לכל מי שקנה וקונה.
&nbsp
אני יכול להרשות לעצמי הרבה יותר ממך, למשל לא לעבוד 15 שנה.
לא נכנס למשחק למי יש יותר גדול, לא רלוונטי.
&nbsp
אין שום משאלות לכל אחד מתאים משהו אחר

 

[CastroPretorio]

אנשים שעובדים קשה בשביל הכסף שלהם

לא רוצים -
1. שהכסף שלהם ילך לפח על שכירות ויממן את המשכנתא של מישהו אחר.
2. שההון העצמי שלהם ימחק ע״י אינפלציה.
3. לרוץ אחרי בעל הבית כדי לתקן ברז דולף או מזגן שלא מקרר.

בגלל זה אנשים קנו, קונים ויקנו דירות למגורים במקום לגור בשכירות.

 

[MrRoadRunner]

לא ברורה התפיסה כי "כסף שלהם ילך לפח על שכירות"

עד כמה שאני יודע (חשבון), ברוב המקרים המשפחתיים (כתבת "שלהם" ) המשכיר דווקא ממן את השוכר ולא להיפך.
סתם שתדע, המושג אינפלציה שייך לעולם בו חיפשת חניה לדינוזאור. בעולם שלנו, עודף היצור הגודל ללא הפסק שולח את המושג לסל המיחזור.
אכן בשנים האחרונות יכולת הקניה של דירה ירדה יחסית לכסף אך עדיין לא ראיתי את ההוכחה שכך ימשך.

 

[CastroPretorio]

המשכיר מממן את השוכר?

שכירות זה 50,000 ש״ח כל שנה. 3% ממחיר הדירה.
ריבית משכנתא ממוצעת היא 3%. אבל משכנתא זה בממוצע 50% מערך הדירה לכן ריבית המשכנתא היא בערך 1.5% מערך הדירה.
כלומר, השוכר מממן את הריבית של המשכנתא וגם נותן למשכיר כל שנה 1.5% מערך הדירה כדי לטוס לחופשה בחו״ל עם כל המשפחה.

אינפלציה לא קיימת? איפה אתה חי? אתה באמת מאמין לפרסומי הלמ״ס שהמדד הוא אפסי? השכירות, השירותים והמזון מתייקרים.

 

[MrRoadRunner]

טוב, עם חשבון שכזה קשה להתווכח.

 

[SupermanZW]

אתה לא יודע חשבון

אתה שוכח שריבית משלמים על המשכנתא לכל אורך חיי המשכנתא ולא לשנה אחת, לכן אתה צריך להכפיל את ה1.5% במספר השנים (וזה יוצא מנקודת הנחה שגויה שהמשכנתא הממוצעת נלקחת על 50% מערך הדירה) אם נניח שהמשכנתא הממוצעת נלקחת ל25 שנים נקבל 37.5% (אם נלקחה על 50% מערך הדירה).

המזון דווקא הוזל בשנים האחרונות, אתה מתייחס רק למה שאתה רוצה להתייחס.

רק על דבר אחד אני מסכים איתך, יש אינפלאציה והלמ"ס משחק בנתונים כדי ליצור אשליה שאין אבל גם הנחותיך לגבי האינפלאציה (לדוגמה מחירי המזון) שגויות.

עכשיו, בוא ננסה נתונים קצת יותר מציאותיים. המשכנתא הממוצעת היא על 65% מערך הנכס והיא נלקחת ל25 שנים, כמו כן בנוסף למשכנתא משלמים גם ביטוח על המשכנתא וצריך גם לקחת בחשבון שינויים צפויים בריבית הפריים (אל תגיד לי שאתה מאמין שהפריים יישאר 1.6% לנצח) ושינויים צפויים במרווחי הביטחון של הבנקים אשר בהכרח יגרמו לריביות גבוהות יותר בעתיד (כפי שאתה בוודאי שם לב אין סימנים המצביעים על עלייה צפויה בכוח הקניה של הצרכנים ולכן הצפי הוא שהצמיחה הכלכלית לנפש תהיה אפסית ואולי אפילו שלילית למשך שנים רבות) מכיוון שהסיכונים הולכים להיות גדולים יותר ובמהלך הזמן חייבות הריביות לשקף את הסיכון (שהולך וגדל). אם אתה רוצה חישוב מציאותי יותר קח את הריבית הממוצעת ב30 השנים האחרונות, הריבית הנמוכה העכשווית היא היוצא מן הכלל וריביות המשכנתא עשויות אף להתנתק מריבית הפריים לחלוטין (כלומר מקדם המתאם יכול להתקרב בהדרגה ל0) במסלולים שאינם פריים (אשר כיום הם הרוב) ואפילו ההפרש בין ריבית בנק ישראל לריבית הפריים יכול לגדול, הוא לא חייב להישאר 1.5%.

היחס בין השכירות למחיר הקניה בישראל הוא מהנמוכים בעולם ולכן מבחינה כלכלית נטו מוטב לשכור מאשר לקנות. אין זה אומר שהמצב הזה לא ישתנה בעתיד אבל נכון לעכשיו זה המצב. יש מדינות שבהן תשואת ההשכרה גבוהה פי 3 ויותר מתשואת ההשכרה בישראל (שבאמת עומדת בממוצע על 3%) כמו למשל ארה"ב, קנדה, הממלכה המאוחדת, רוסיה, ועוד. במדינות האלה מוטב לקנות אך אנשים במדינות אלה נוטים פחות לקנות מאשר בישראל מכיוון ששטחן הרבה יותר גדול משטח ישראל ובמקרים רבים (יש הטוענים מדי) אנשים עוברים מקום מגורים כמעט בכל פעם שהם עוברים מקום עבודה ולכן הם לא רוצים לקנות דירות (במיוחד מפני שהוצאות המעבר מדירה בבעלות לדירה בבעלות גבוהות מאוד, במיוחד בארה"ב וקנדה), ישראל מדינה פיצפונת ובה אנשים מעדיפים בדרך כלל להישאר באותה דירה ואם לא באותה דירה אז באותו איזור גאוגראפי אם הם מחליפים מקום עבודה, בארה"ב קנדה ורוסיה די נפוץ שאנשים עוברים לגור אלפי קילומטרים מביתם הקודם ובמקרים אלה רכישה היא טפשית אפילו רק בגלל הביורוקרטיה ומשך הזמן שלוקח למכור ולקנות דירה, אפילו אם הוצאות המעבר לא היו כל כך גבוהות. אם אנשים בארה"ב קנדה ורוסיה לא היו ניידים במידה כזו כמעט כולם היו קונים דירות/בתים, כי כלכלית הרבה יותר משתלם לקנות מאשר לשכור במדינות אלה, אך אורח החיים של התושבים במדינות אלה (בגילאי העבודה) לא מאפשר להם ואלה שרוכשים הם או אנשים שכמעט בטוחים שלא יחליפו יותר מקומות עבודה או אנשים שקרובים לגיל פרישה ואין להם טעם להחליף מקום עבודה.

 

[CastroPretorio]

אני לא יודע חשבון?

דוגמה מספרית -
דירה ששווה 1.6 מיליון.
שכירות על דירה - 4000 ש״ח.
800,000 ש״ח הון עצמי, 800,000 ש״ח משכנתא בריבית 3% (נניח 2/3 קבועה 4% ו-1/3 פריים מינוס 0.4 1%).
החזר חודשי למשכנתא - 4,436. סך ההחזרים לבנק 4,436 * 20 * 12 = 1,064,640 ש״ח
כלומר שילמת לבנק ריבית של 264,640 ש״ח ל-20 שנה. מדובר ב-1102 ש״ח בחודש ריבית. מצד שני אתה מרוויח 4000 ש״ח מהשכירות.
אתה משלם 13,224 ש״ח ריבית בשנה לבנק שזה בערך 0.8% מערך הדירה.
כלומר יש לך תשואה נטו בשנה של 2.2%.
אז הנה, מי ששוכר דירה משלם לבעל הדירה כמעט את החזר המשכנתא, את כל הריבית, אחרי 20 שנה לבעל הדירה יש תשואה יפה ותשואה יפה ולשוכר יש המון פנקסי צ׳קים ריקים.

 

[SupermanZW]

ומה עם התשואה על ההון העצמי

שאמורה להיות למי ששוכר (אם הוא לא אידיוט)? הרי להשאיר מאות אלפי שקלים בעו"ש זה טמטום אז משקיעים את הכסף ומרוויחים עליו. למד לחשב תשואה אלטרנטיבית.

 

[CastroPretorio]

תשואה אלטרנטיבית

בימינו תשואה אלטרנטיבית בדמות פקדון/אג״ח מדינה נותנת סכום זעום. אפילו אג״ח ממשלתי ל-30 שנה נותן בקושי 1% נטו צמוד מדד, ויש לו תנודתיות עצומה בגלל השינויים בציפיות הריבית. מי שרוצה ראש שקט לא יכול להשקיע אפילו באג״ח מדינה לטווח ארוך.
עכשיו נשארנו עם מניות, וכבר הוכח שמרבית הציבור קונה בעליות ומוכר בירידות (הפוך ממה שצריך), ולכן אין באמת אופציה לתשואה אלטרנטיבית למרבית הציבור.

 

[SupermanZW]

האסטרטגיה היחידה שעובדת היא

Buy and hold. רוב הציבור סוחר במקום להשקיע ולכן מפסיד. הרוב טיפשים ולכן מפסידים, המיעוט חכמים ולכן בטווח הארוך מרוויחים. ככה זה בכל מקום.