רכישת דירה להשקעה עם אופציה למגורים

[amot1]

בחייאת ELVINOX אני עדיין מחכה לעיר ההיא בצפון

שאמרת היו ירידות של 150-200 אלף שקל ( כן כן לא אשכח לך את הלוקש הזה )
בו תביא את העיר האגדית הזאת, נבדוק ברשות המיסים עסקאות לפי תאריכים ,
מה יותר מיזה אתה רוצה מה ? בו בו אני כבר חודשים מחכה לתשובה שלך ואתה מתעלם כי אתה "ילד גדול" נכון ?
בו put your money where your mouth at במקום לדבר שטויות ולזהם את הפורום הזה עם מידע שגוי
או שאתה בכלל נח על זרי הדפנה בנונטשלין שלך כי יש לך מלא נדלן בחול כמו שאמרת , עזוב אותך 15 לא לעבוד אתה יכול עשית אחלה אקסיט בו תעזור לי גם בבקשה ממך ידידי הנבון

 

[SupermanZW]

אם היית יכול להרשות לעצמך לא לעבוד 15 שנה

היית יכול להרשות לעצמך גם לקנות דירה העונה על דרישותיך והיה נשאר לך עודף ואפילו די הרבה עודף. אתה באמת נשמע חרטטן ואני ממש לא מאלה שמטיפים לקניה, אפילו בכלל, אבל אם בן אדם שואל לגבי קניה אענה לגבי קניה ולא אתחיל לנסות לשכנע אותו לא לקנות כי רצונו של אדם כבודו.

אגב, בדרך כלל אנשים שמשוויצים במה הם יכולים (כמובן זה רק לדעתם או לאשלייתם כי הם אף פעם לא מציגים הוכחות, ממש כמוך) הם אלה שלא יכולים ומנסים לעשות רושם על אחרים רק מפני שבתוך תוכם הם יודעים שנכשלו בהשגת מה שרצו בחיים והדימוי העצמי שלהם נמוך.

 

[elvinnox]

אני יכול לקנות דירה העונה לדרישותי

&nbsp
פשוט לא בא לי לשלם כלכך הרבה על מוצר שלדעתי לא מצדיק את העלות שלו.
יש גם עוד סיבות כאלו ואחרות שאני מעדיף לא להכנס אליהן והם לא רלוונטיות לפורום הזה.
&nbsp
סיבה נוספת היא שפתרון דיור יש לי, גם לטווח הארוך מאוד.
&nbsp
מי שיכול ורוצה - שיקנה, כל אחד וסדר העדיפויות שלו. אין פה דבר רע או טוב
לא מנסה לעשות רושם על אף אחד. בדיוק כמו שמי שנולד 20 שנה לפני וקנה בניין בשכונת רכבת ששווה היום מיליונים לא מתגאה.
&nbsp
אין פה תחרות עם אף אחד, שכל אחד יעשה מה שטוב לו
&nbsp

 

[SupermanZW]

לישראל מאפיינים שלא קיימים באף מדינה שנחשבת למפותחת

ולכן המחירים בה תמיד יישארו יקרים בהשוואה למדינות מפותחות:
1) ילודה גבוהה
2) הגירה בעיקר של עובדים בלתי מיומנים ואנשים שאינם בגיל העבודה
3) צפיפות אוכלוסיה של מדינת עולם שלישי
4) אוכלוסיה לא יצרנית גדולה מאוד שמתרבה הרבה יותר מהר מהאוכלוסיה היצרנית הגורמת לצורך מתמיד להעלות מיסים ולקצץ בשירותים לאזרחים
5) מונופולים וקרטלים בענפים המשמעותיים ביותר להכנסות המדינה
6) 30% מהעובדים משתכרים שכר מינימום (שעתי), השיעור הגבוה בעולם.

לו היית יכול להרשות לעצמך לא לעבוד 15 שנים היית יכול תוך פחות מ5 שנים מעכשיו להגיע למצב שתוכל להרשות לעצמך להפסיק לעבוד לחלוטין. לפי הכרטיס שלך אתה בן 36 ולכל המוקדם התחלת לחסוך בגיל 21 ואם הגעת תוך 15 שנה לסכום כסף שמאפשר לך לא לעבוד 15 שנה אז בתנאי אפס תשואה תוכל להרשות לעצמך עוד 5 שנים לא לעבוד 20 שנה אבל זה לא מציאותי, אני לא מאמין שאתה מטומטם במידה כזו שאתה משאיר את כל הכסף בעו"ש, אתה בוודאי משקיע אותו, לכן זה חייב לקחת לך פחות מ5 שנים ובנוסף לכך אפשר בקלות רבה להשיג תשואה שנתית של 5% מתיק השקעות סולידי ולכן אם אתה מגיע למצב שאתה יכול להרשות לעצמך לא לעבוד 20 שנה אתה למעשה יכול להרשות לעצמך לא לעבוד עוד יום בחייך ולחיות מתיק ההשקעות שלך בלבד. הרגע בו תיק ההשקעות שלך שווה הוצאות מחיה של 20 שנים הוא הרגע בו השגת עצמאות כלכלית ולפי דבריך אתה לא רחוק מזה, לעומת זאת מתוכן הודעותיך אחריהן אני עוקב בשקט בדרך כלל אני מסיק שמצבך שונה מאוד מכפי שאתה מתאר אותו ואני בטוח שכמעט כל מי שקורא את הודעותיך מסיק את אותן מסקנות לגביך.

 

[elvinnox]

מסכים, ישראל היא לא דוגמא מייצגת למדינות אחרות בעולם

ולכן כאשר ישנה את ההשוואה הזו היא לא השוואה של תפוחים לתפוחים.
&nbsp
בנוסף שכחת גם מגזרים שלמים שלא מייצרים כלום ונתמכים על ידי תרומות וקצבאות
&nbsp
זה לא מדוייק, כי לא תמיד התשואות יציבות, בנוסף הן גם נומינליות ויוקר המחיה עולה (בניגוד למדד שמהנדסים אותו להשאר אפסי)
&nbsp
דבר נוסף הוא שעלות המחיה עולה עם הגיל,
&nbsp
כמובן שאני מצטער בדיעבד שלא רכשתי דירה שהמחירים היו עוד הגיוניים, לא קראתי נכון את המפה ורציתי להאמין שמשהו ישתנה. כמו טיפש האמנתי בתוכניות כמו מחיר למשתכן וכו', ועוד רבים וטובים כמוני נפלו בפח ההמתנה.
את זה אני אומר ולא מתבייש, טעיתי, וזה אנושי לטעות.
&nbsp
אם היה לי הרבה יותר כסף האם הייתי קונה היום? לא בטוח,
קירות לא מסבים לי כלכך הרבה אושר. טיולים בעולם כן, חוויות ובילויים כן, הופעות והצגות כן. קירות? זה משהו פונקציונאלי מבחינתי שאף פעם לא ממש חלמתי עליו.
&nbsp
בטחון? אני מרגיש הרבה יותר בטוח מאשר הרבה אנשי היי-טק שחרב הפיטורים עומדת על הצוואר שלהם עם משכנתא רצחנית של 7K בחודש שתוך 2-3 חודשים ללא עבודה הם בקריסה כלכלית
&nbsp
אז אולי לא אפרוש עוד 5 שנים אבל בהחלט עוד 10.
בלי קשר, אני מאמין שעדיין אעשה משהו, אפילו בתור משרה חלקית
&nbsp
ושוב, שכל אחד יעשה מה שטוב לו. אם לאחד עושה שקט נפשי שיש לו את הבית שלו וזה מסב לו אושר - בבקשה. לכל אחד טעמים והעדפות שונות

 

[SupermanZW]

לא שכחתי, הזכרתי את האוכלוסיה הלא יצרנית

לעומת זאת שוב הנחת הנחה שגויה, עלות המחיה לא עולה עם הגיל אלא דווקא יורדת עם הגיל (למעט אם מגיעים למצב סיעודי אשר אם מגיעים אליו משך הזמן הממוצע שזקן חי כסיעודי אם הוא מגיע לכך הוא 3 שנים), עם הגיל יורדת האנרגיה של האנשים ולכן למרות שיש להם הרבה יותר פנאי הם מטיילים פחות, מבלים פחות, אוכלים פחות וזה למעשה מה שגורם להם להתנוון ולמות מוקדם יותר משיכלו לו שמרו על אותה רמת פעילות שהייתה להם בשנות עבודתם. דווקא בגלל שרמת הפעילות שלהם נמוכה יותר עלות המחיה שלהם נמוכה יותר ואלה שפורשים מוקדם, למרות שהם יכולים בדרך כלל לשמור על אורח חיים פעיל בוחרים בעיקר להתבטל ובאורח "קסם" עלות המחיה שלהם דווקא יורדת ולא עולה. לו היו רוב הבוחרים לפרוש פרישה מוקדמת לשמור על אורח חיים פעיל כדי לשמור על בריאותם הייתה עלות המחיה שלהם גדלה כפי שחשבת, אך המציאות מראה דווקא את ההיפך. מחקרים מראים שבממוצע עלות המחיה של פורש לגמלאות בן 65 יורדת בשנה שלאחר הפרישה ל80% ממה שהייתה בשנה שלפני הפרישה ובדרך כלל שומרת על יציבות או יורדת מעט לאורך זמן, למעט אם במהלך הזמן הופך הזקן לסיעודי ובתקופת היותו סיעודי עלות המחיה שלו מזנקת, אבל כאמור אם ברצונך לקחת את זה בחשבון השערתך צריכה להיות שתוכל לשרוד בערך 3 שנים כסיעודי כי זה הממוצע. זו הסיבה שרוב היועצים הפנסיונים ממליצים חסוך כדי להגיע לרמת הכנסה שתכסה 80% מהוצאות המחיה העכשוויות עבור אנשים עובדים לאחר פרישתם. אם הוריך פרשו שאל אותם האם עלות מחייתם עלתה לאחר פרישתם, נשארה אותו הדבר או ירדה, רוב הסיכויים שיאמרו לך שירדה.

ההנחה שמבנה ההוצאות נשאר זהה בשנות העבודה ולאחר הפרישה מעולם לא הייתה נכונה ובכל העולם ידוע שעלות המחיה של פורשים נמוכה בממוצע משל עובדים ובדרך כלל לא בגלל שאינם יכולים להרשות לעצמם לשמור על אותה רמת חיים אלא פשוט מכיוון שרוב האנשים עצלנים מטבעם.

 

[ron79s]

תלוי מה אתם מגדירים "לא לעבוד". אז מה כן עושים עם 400 אש"ח??

פיתרון דיור גם לי יש ועדיין יצאתי ושכרתי דירות במשך השנים, אבל תמיד יש לי לאן לחזור. היום אני במצב שאני יכול לגור שם ולהמשיך לחסוך - או לקנות ולהתחיל לשלם. אני רווק ללא התחייבויות והלוואות וחוץ מלהחזיק את עצמי ורכב שמשולם במלואו אין לי הרבה הוצאות אז אני לדוגמה יכול לחיות מהכנסה של 5000 ש"ח בחודש ולא לעבוד לדבריכם. כמובן שזה לא המצב כשתהיה לי משפחה. קרוב שלי בן 29 ללא ילדים נוסע עם אשתו 4 פעמים בשנה לחו"ל קונים ומבלים ומטיילים בכל הזדמנות. הוא למשל לא יכול להפסיק לעבוד גם עם 10000 בחודש. "לא לעבוד X שנים" אם יש לך חצי או מיליון שקלים בצד ועשית חשבון לכמה זמן הם יספיקו זו לא חשיבה נכונה לדעתי. בשבילי הון עצמי וחסכונות זה לא כסף לחיות ממנו שכן הוא יכול להיגמר! "לא לעבוד" פירושו האם ההכנסה שלי שלא מעבודה גבוהה מכמה שעולה לי לחיות כל החודש.
אז למה לי לקנות דירה? אם המשכורת שלי 9000 נטו ועולה לי לחיות 5000 ואני לוקח עוד 1000 טווח סטייה על בלת"מים יש לי 3000 פנויים כל חודש (חשבון שמרני מאוד - בפועל כבר כמה שנים שכל חודש הולך לחיסכון סכום פנוי של 4 5 ולפעמים 6 אלף) עכשיו אני רוצה גם להתחתן ולהביא ילדים אז עוד כמה שנים לא יספיקו לי 5 וכנראה גם לא 10.
בינתיים 400,000 שקלים יושבים להם בבנק ללא שום תועלת ונשחקים.
צריך להיות מציאותי - אני לא חושב שתהיה "התרסקות" כמו שכל החזאים נטולי הנכסים מבטיחים וגם לא נראה לי שדירת 4 חד' ממוצעת בראשון-חולון-פ"ת תעלה 5 מיליון שקלים כי אחרת אנשים יגורו ברחובות ויהיה פה כאוס מטורף. לדעתי ירידות אפשריות של 10 20 אחוז אבל יותר סיכוי שזה ימשיך לעלות עוד קצת במיוחד עכשיו אם המס דירה שלישית לא יעבור. את הרכבת הגדולה פספסתי, נכון להיום אני יכול לתפוס משהו וזה אולי עדיף על כלום אם המחירים ימשיכו לעלות, ואם ירדו אז אומר לעצמי חבל יכולתי לחסוך כמה שקלים אם הייתי מחכה אבל עדיין יהיה לי נכס מושכר ומשם כבר "אתגלגל" איכשהו...

 

[SupermanZW]

ממה שכתבת בהתחלה הסקתי שאתה רוצה לקנות דירה

ומתלבט בין 3 אפשרויות ספציפיות ולכן המלצתי לך על זו שלדעתי היא הטובה ביותר ונימקתי מדוע. אם אתה מוכן לשקול אפשרויות נוספות יש אפשרויות טובות יותר בשוק ההון, בתנאי שאתה מתכוון להיות משקיע ולא סוחר (ורוב הסוחרים קוראים לעצמם משקיעים בגלל חוסר ידע).

מכיוון שהשקעות בשוק ההון אינן נושא הפורום, אם אתה רוצה אתה מוזמן לפנות אלי בפרטי ואכתוב לך מהו לדעתי הפתרון האופטימלי עבורך.

 

[ron79s]

Worst case scenario

אקדים לומר שאני בור מוחלט בנושאי השקעות בניירות ערך/בורסה וכד' ואני כותב רק מתוך ידע כללי - אבל משיחות על רגל אחת הבנתי שבתמורה לכסף יש לך חתיכת נייר או שורה באיזה מחשב בהשוואה לדירה למשל שהיא מבנה פיזי ומוחשי. אז כמובן שמי שמבין וחי את הנושא מצמצם למינימום את הסיכויים להפסד אבל האם יש סיכוי הקל שבקלים שכספך יכול להימחק? קיים.
בוא נגיד שהבורסה נופלת ומניות ואג"חים נשחקים וכו' עם מה אתה נשאר?
ובוא נגיד שהנדל"ן בארץ מתרסק למחיר של שקל אחד עם מה אתה נשאר? מבנה שאפשר לגור בו. ההבדל הוא במינוף - בשוק ההון אשקיע רק את מה שיש לי ובדירה אני לוקח הלוואה ואז אם באמת תהיה ירידה אני עלול להיות חייב יותר ממה שהדירה שווה. אגב אני תמיד טוען שאם אני גר בה ועומד בתשלומים לא מעניין אותי אם המחיר עולה או יורד - אני לא מוכר.
האפשרות הראשונה שהגבת לי אכן החביבה עליי ביותר אבל שם החוב הכי גדול (נניח 1.7 מיליון לדירה גדולה באזור טוב לגור בה בעתיד לעומת 1.1 מיליון לדירה בינונית להשקעה בלבד) וספק אם בכלל אוכל לגרד שם את קצה הקרחון עם ההון העצמי וההכנסה שלי ללא העזרה מההורים. אגב דירה זולה בפריפריה ב600 אש"ח בכלל לא מדאיגה אותי אני כנראה אסגור את ההלוואה לפני שבכלל אשים לב שהיתה שם.

מילה קטנה לדבריך על עלות המחיה - היא אולי יורדת או מתייצבת עם גיל הפנסיה ואילך, לא במהלך פרק א' של החיים. אני לא חושב שבעוד עשור עם אישה וילדים עלות המחיה שלי תהיה קרובה להיום, וגם עשור אח"כ כשהם גדלים. לפני 10 שנים היה לנו טלפון נוקיה פשוט ב400 ש"ח והיום זה סמארטפון שעולה פי 8, אופניים חשמליים, רחפן, פלייסטיישן, הוברבורד, רמקול אלחוטי וכל מה שלא נוכל לברוח ממנו כמשפחה. הצריכה למשק בית עולה לאט ובטוח

 

[SupermanZW]

סיכון תמיד קיים

ניתן למזערו אבל לא לבטלו לחלוטין

 

[SupermanZW]

לדעתי האפשרות הראשונה עדיפה

יהיה לך הכי קל לנהל דירה בה תגור בעצמך ואתה יודע שאפילו אם לא תגור בה (למשל אם בת זוגך העתידית לא תרצה לגור בה) היא נמצאת במיקום מבוקש ותוכל להשכירה בקלות, גם לא יהיה נורא אם אתה ובת זוגך תשכרו דירה אחרת בזמן שאתה משכיר את הדירה שתקנה, הרי גם לה תהיה הכנסה. בחרתי באפשרות הראשונה כי היא הכי פחות מסוכנת מבחינה כלכלית.

 

[אני66]

המרכז הישראלי לקרקעות עזר לי מאוד

ממליץ בחום לעשות שימוש ביעוץ המקצועי שלהם