רכישת דירה להשקעה

[kobylevy77]

רכישת דירה להשקעה

שלום,

ברשותי דירה בשווי מליון שש מאות עם משכנתא של 500 אלף.
הון עצמי (חסכון + קרנות השתלמות נזילות) של 350 אלף.

מעוניין לקנות דירה להשקעה ומתחבט בזה האם זה נכון.
השיקול שלי הוא:
דירה בשווי מליון שקלים שתכניס בסביבות 3000 שקלים. הבעיה היא כמעט 100 אלף שקל תוספת של מס דירה שניה + אולי תיווך. זה אומר ששלוש שנים אני רק מחזיר את המאה אלף האילו.
שיקול נוסף הוא שאם במידה וארצה לשדרג את דירתי הנוכחית, אצטרך שוב פעם מס דירה שניה שזה יהיה הרבה יותר (בסביבות 160 אלף על דירה של שני מליון).

השאלה אם צריך לקחת זאת בחשבון? התכנון של הדירה להשקעה שביא תהיה כעזרה לילדים בעוד הרבה שנים או איזו עזרה בפנסיה.

אשמח לעזרה

תודה, קובי

 

[Fitch]

אתה בונה על השכירות או על עלית ערך? מה אם קרן ההשתלמות תשיא

יותר?
מה עם הריבית על המשכנתא+תשואה על קרן ההשתלמות תשיא יותר?
&nbsp
לדעתי, מהלך נמהר ולא מחושב (אלא אם הריבית על המשכנתא נמוכה מאוד והקרן קטנה ועם דמ"נ גבוהים ותשואה נמוכה).

 

[fieten]

קרן השתלמות זו הסוכריה האחרונה

שהמדינה נותנת. פטור מלא ממס.
ונכסי הקרן לא צריכים להיות מניות בארץ בכלל. השוק המקומי הינו פרומיל מהכלכלה העולמית. אפשר לבחור קרן מחקה על מניות עולם (נגיד 70% מקה"ש) ןהשאר אגח ממשלתי.
תיק השתלמות כזה יכול לתת 5% ויותר לשנה (פטור ממס) בהתבסס על נתוני עבר (למשל S&P500 עשה מעל 8 % לשנה ב 25 שנים האחרונות).
[URL]http://www.hasolidit.com/%D7%90%D7%99%D7%9A-%D7%9C%D7%91%D7%97%D7%95%D7%A8-%D7%A7%D7%A8%D7%9F-%D7%94%D7%A9%D7%AA%D7%9C%D7%9E%D7%95%D7%AA[/URL]

 

[00 רואה חשבון 00]

מצטער אבל זה נשמע מגוחך..

1. על מנת לרכוש במיליון תצטרך הון עצמי של 600 אלף.
2. למרות כל מאמציך, ב-25 שנה הבאות לא תראה שקל מההשקעה.
3. אתה מתעלם מכך שכבר יש לך חוב על סך 500 אלף.
&nbsp
בקיצור, לא מומלץ כלל לאדם ממוצע.

 

[rj111]

 

[elvinnox]

כן אבל הוא שמע שנדל"ן זה הדבר החם היום אז הוא רץ לקנות

אותו עדר של טיפשים שהיום קונה במחירי שיאי השיאיים, יתחרט אחכ מאוד על ההפסד שמחק לו את ההון העצמי.
&nbsp
שנת 2016 היא שנת הפיק של הנדל"ן, שנה מעולה למכירה וגרועה מאוד לרכישה, הנדל"ן יחזור לפיק הזה רק בעוד עשור.
&nbsp
בהצלחה לפראיירים האחרונים.
&nbsp

 

[dezvuv]

המציאות לימדה-עדר הטיפשים האמיתיים הם אלו שחיכו לירידות כמוך

 

[fieten]

תזמון שוק תמיד נועד לכישלון. תמיד

Far more money has been lost by investors preparing for corrections or trying to anticipate corrections than has been lost in corrections themselves

 

[AdirSha]

לדעתי עדיף להשאיר את הכסף בקרנות ההשתלמות

התשואה הצפויה מהדירה שתקנה נמוכה.
כדאי לבדוק את התשואה שהניבה קרן ההשתלמות שלך בשנים האחרונות,לדעתי תגלה שהתשואה בקרן גדולה יותר.
כמובן שהתשואה העתידית בקרן אינה מובטחת אך גם בדירה להשקעה יש שלל הוצאות שפוגעות בתשואה וכן תיתכן בהחלט ירידת מחירים.

 

[רימון חייט]

מה לדעתך יקרה לבורסה ולקרן ההשתלמות אם מחירי הדירות יירדו ב-

20%?
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611 [email protected]
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[AdirSha]

אולי דווקא להיפך ממה שאתה רומז

עם יציאת משקיעים משוק הנדל"ן הבעייתי סביר להניח שרוב הכספים יופנו לשוק ההון,אם במסחר עצמאי ואם בחסכונות המושקעים בשוק ההון בחברות כמו "כלל" מגדל" וכו'.
כבר היום אותם חסכונות מציגים תשואה טובה יותר מהתשואה הממוצעת בנדל"ן.

 

[רימון חייט]

כאשר זרם תשלומים כל כך גדול של הבנקים, חברות הביטוח

וחברות רבות אחרות נוספות תלוי בנדל"ן, כאשר כ- 10 מיליארד שקלים
מהכנסות המסים מגיע מנדל"ן - http://newmedia.calcalist.co.il/budget/hahnasot.html (הערכה שלי מעל ה- 8
שהם כתבו כי נדל"ן הוא גם חלק מהמע"מ),
אני חושב שהערכה שלי נכונה יותר.
הדוגמאות ממדינות אחרות תומכות בדעתי.
&nbsp
אבל כמובן שיש סיכוי שגם התחזית שלך תתממש.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[arieciub]

ואז בבורסה המצחיקה שלנו

תיווצר בועת בורסה עם מחירים מנופחים שתתפוצץ די מהר.
ואז לא ישאר למשקיעים כלום.
ככה לפחות הכנסה קטנה מהדירה.

 

[fieten]

הטעות הקלאסית של 90% מעם ישראל

היא הקצאת נכסים "סולידית"

בקרן השתלמות...
מה שנקרא 70/30 או 80/20 (30, 20 אחוז מניות בלבד).
במקום שבו יש פטור ממס כדאי שיהיו נכסים עם תוחלת תשואה גבוהה (מניות) בעוד שבתיק השקעות ממוסה כדאי להחזיק חלק אגח"י יותר גדול.
הבעייה היא בורות פיננסית וחוסר הבנה של המושג תנודתיות בהשוואה לסיכון.

 

[עורכת דין חן סרי]

אין עוד חלופות?

מה לגבי רכישת דירה להשקעה במחיר הנמוך ממיליון ש"ח?

 

[דרוריש1982]

מה לגבי נדל"ן בחו"ל?

 

[h a j b i]

תשואה נמוכה מידי, לא הייתי הולך על זה

וכן, אני מוסיף את המס רכישה לצורך חישוב התשואה.
אם אתה מתכנן לשדרג את הדירה שלך בשנים הקרובות אז זה כן שיקול, אם אתה מדבר על העתיד הרחוק יותר (נגיד 10 שנים) אז לא הייתי מתייחס לזה כשיקול.