רכישת דירה מכונס

[sharie]

רכישת דירה מכונס

בכוונתי לגשת למכרז מטעם בית משפט לרכישת דירה ואני עומד לשכור שירותי עורך דין לצורך כך. למרות זאת רציתי לבקש מהמומחים בפורום מעט טיפים כדי לדעת ל"מה אני נכנס" ואולי אמנע מכך לפני שהתהליך החל. לעת עתה, קיבלתי את דוח השמאי (ללא הפרק שבו הערכת המחיר שהוסר מהדוח ע"י עורך הדין- הכונס). צפוייה התמחרות בתאריך לא ידוע.

1. בפרסום בעיתון נכתב, שהנכס יימכר As is, בהיבט התכנוני, ההנדסי, המשפטי והפיזי. במסגרת כינוס בבית משפט מחוזי ועל המציע לבדוק זאת. האם ניתן לציין 2-3 דוגמאות שיש לבדוק למרות שמדובר בדירה "נקייה" לכאורה, למשל מה הדין אם יתברר שקיימת חריגת בנייה.
2. נאמר בפרסום שעל המציע הזוכה לשלם כול מס שעל הקונה לשלם: האם כאשר מדובר בדירה- מכונס אני אמור לקבל דירה "נקיה" בהיבט של מס השבחה לעירייה והוא ישולם מתוך התמורה שמשלם הזוכה, או, כזוכה (אם אזכה) עלי:
   1. לשלם את מס ההשבחה.
   2. אותה שאלה, בהיבט של מס שבח.
3. על המציע למסור צ'ק בנקאי בשיעור 10% לעורך הדין שמונה ע"י בימ"ש. האם עלי לחשוש מהונאה מצד עורך הדין והאם יש דרך שאוכל להגן על עצמי?
4. אני מתכוון לבדוק אופציות נוספות לרכישת דירה. מה אני יכול לעשות כדי להגביל את תוקף זמן ההצעה ומועד החזרת הצ'ק?
5. השמאי לא מצא טופס 4. האם יש לכך משמעות?
6. מה המשמעות של הסעיף בטופס ההצעה "דיני המכרזים אינם חלים על מכרז זה"?
7. מה המשמעות כאשר הכונס מוסיף שהוא רשאי לסטות מטופס ההצעה?
8. מה המשמעות לחתימה על טופס ההצעה לפני קבלת טיוטת ההסכם?

 

[עוד אילנה ספקטור]

רכישת דירה מכונס

שחר שלום,
ראשית מבלי לראות את המכרז הספציפי ודו"ח השמאי התשובות הם לא יהיו מלאות אלא כלליות. כמו כן אין לי ידיעה האם מדובר בבית פרטי או דירה בבנין מגורים.
בכל זאת אנסה לענות על שאלותייך:
1. בטרם רכישת דירה יש לבצע בדיקות מקדמיות, בין היתר מי הבעלים ממנו קונים את הדירה ( מי רשום כבעלים בטאבו) , האם התוכנית הדירה הקיימת זהה להיתר בניה, האם יש בדירה ליקויים כגון רטיבות וכו'. עו"ד שייצג אותך בעסקה ידאג בין היתר לבצע את הבדיקות המקדמיות בכל ההיבטים הנדרשים.
2. אם הנך הקונה, הנך נדרש לשלם מס רכישה. הכונס אמור לשלם את המס השבח ומס ההשבחה ככל ויש.
3. תצלם את ההמחאה בטרם מסירתה לעו"ד, מדובר בעו"ד נאמן אשר מדווח מעת לעת לבית המשפט. מדובר בעו"ד הכונס. הוא מבוקר מטעם הכונס הרשמי. אני לא רואה סיבה לכל חשש. הצ'יק יוחזר אליך בתום ההליך ההתמחרות היה ולא תזכה בהליך התמחרות.
4. יש לפנות לעו"ד הכונס ולשאול מועדי זמנים בה משוער שתהיה התמחרות וצפי לקבלת תשובות מכרז, בהתאם לכך לבדוק אופציה לרכישת דירה.
5. יש לזה חשיבות מאוד גדולה, הדירה לא קיבלה אישור איכלוס מטעם עירייה.
יהיה לזה השלכות במסגרת מכירה / פיקוח עירייה.
6. דיני המכרזים קובעים בעיקר כי ההצעה הגובהה ביותר או איך נקבע קבלת המכרז. שדיני המכרזים אינם חלים, הכונס לא חייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או כל הצעה אחרת.
7. אני לא יודעת לגבי מה התייחסות הזאת בטופס ההצעה, אבל יכול להיות סטייה כלשהיא לגבי אופן שמוצג הנכס, סטייה במידות באופן המותר על פי הסכם המכר.
8. טופס הצעה זה למעשה סוג של זכרון דברים, למעשה זאת התחייבות לכניסה לתהליך והתחייבות לחתום על הסכם מכר לבסוף. יש לעיין בתוכן טופס ההצעה ולראות אם הוא עונה בגדר הסכם, כי אם כן יש חובה לדווח על עסקה לרשויות המסים.

לא הייתי ממליצה לעבור את התהליך, מהתחלתו בטופס הצעה ועד סופו מבלי להיות מלווה על ידי עו"ד.