רכישת דירה 2

[צופצופ8]

שלום,

זוג + 2 ילדים (10 + 8 ).
הכנסה חודשית נטו 22 א'
דירה בשווי 1.75 מ'
שארית משכנתא - כ 150א' בפריים (החזר של כ 700 שח בחודש)
הון עצמי - 200 א' + קה"ש

מנסה להבין האם ניתן לרכוש דירה נוספת ללא ההון העצמי הדרוש כאשר יש דירה ראשונה ללא משכנתא (כמעט)?
אנחנו בני 45 , האם כדאי להתחייב למשכנתא נוספת בגיל זה ולשלם משכנתא נניח עד גיל 60 ? (מניחה כי המשכנתא תהיה גבוהה)

 

[82little]

זה ענין מורכב שדורש יותר נתונים ושיקולים ממה שפירטתם כאן.
ובכל זאת ובקיצור אם אתם מאמינים בהשקעה בנדלן ועבור הילדים בעוד כ 15 שנה אז כן בעיקרון זה אפשרי.
הנה הצפה לעיונכם של שורת שאלות והערות:
-מה גובה קרן ההשתלמות אם חושבים להשקיע גם אותה. ?
-כדאי להשאיר בצד סכום לצורך חירום.
-ככל שמדובר בדירה שניה ולהשקעה הבנק יתחשב גם בשכירות הצפויה אם ניתן להציג מסמכים מתאימים.
-כדאי למצוא דירה באיזורים מבוקשים על מנת שתהיה מושכרת תמיד.
-ההון הנדרש לדירה יכול לבוא משלושה מקורות של הון עצמי, 200 א', קרן ההשתלמות, משכנתא נוספת על דירה קיימת ועד 50 אח' משוויה. משכנתא כזו אינה זולה כמו משכת' רגילה לדיור.
-שאר התשלום יגיע ממשכנתא עד 50 אחוז משווי הדירה הנקנית (מדובר במשכ' על דירה להשקעה).
-בנו תוכנית מליאה כולל כל התשלומים הנדרשים, מתווך, עורך דין, מס רכישה (5 אחוז) ושיפוץ. וקחו בחשבון שבעתיד עשוי להיות מס שבח בעת מכירה.
-תמהיל המשכנ' המומלץ הוא כמו שעלה כאן כמה פעמים כלומר שליש בפריים ארוכה עד 30 שנה. שליש במשתנה לא צמודה עד 20 שנה. שליש בקלצ לקצר -ככל הניתן, עדיף עד כ 10 שנים במקרה שלכם אבל זה גם תלוי בתקציב ובהחזר החודשי וכו' אפשר עד 15 שנים אבל וודאי שלא יותר.
-קבעו לעצמכם משכנתא שתנבע מההחזר החודשי המקסימאלי האפשרי לכם. כללו בה את כל המשכנתאות, הנוכחית, על הדירה הנוכחית ועל הדירה הנוספת. - ושקלו גם אפשרות למיחזור של המש' הנוכחית אם נדרש ליצירת החזר כולל כדאי יותר בסך הכל. בין היתר כמה זמן נשאר עם הפריים הנוכחית?
בהצלחה.

 

[צופצופ8]

ה. ?
-כדאי להשאי

זה ענין מורכב שדורש יותר נתונים ושיקולים ממה שפירטתם כאן.
ובכל זאת ובקיצור אם אתם מאמינים בהשקעה בנדלן ועבור הילדים בעוד כ 15 שנה אז כן בעיקרון זה אפשרי.
הנה הצפה לעיונכם של שורת שאלות והערות:
-מה גובה קרן ההשתלמות אם חושבים להשקיע גם אותה. ?
-כדאי להשאיר בצד סכום לצורך חירום.
-ככל שמדובר בדירה שניה ולהשקעה הבנק יתחשב גם בשכירות הצפויה אם ניתן להציג מסמכים מתאימים.
-כדאי למצוא דירה באיזורים מבוקשים על מנת שתהיה מושכרת תמיד.
-ההון הנדרש לדירה יכול לבוא משלושה מקורות של הון עצמי, 200 א', קרן ההשתלמות, משכנתא נוספת על דירה קיימת ועד 50 אח' משוויה. משכנתא כזו אינה זולה כמו משכת' רגילה לדיור.
-שאר התשלום יגיע ממשכנתא עד 50 אחוז משווי הדירה הנקנית (מדובר במשכ' על דירה להשקעה).
-בנו תוכנית מליאה כולל כל התשלומים הנדרשים, מתווך, עורך דין, מס רכישה (5 אחוז) ושיפוץ. וקחו בחשבון שבעתיד עשוי להיות מס שבח בעת מכירה.
-תמהיל המשכנ' המומלץ הוא כמו שעלה כאן כמה פעמים כלומר שליש בפריים ארוכה עד 30 שנה. שליש במשתנה לא צמודה עד 20 שנה. שליש בקלצ לקצר -ככל הניתן, עדיף עד כ 10 שנים במקרה שלכם אבל זה גם תלוי בתקציב ובהחזר החודשי וכו' אפשר עד 15 שנים אבל וודאי שלא יותר.
-קבעו לעצמכם משכנתא שתנבע מההחזר החודשי המקסימאלי האפשרי לכם. כללו בה את כל המשכנתאות, הנוכחית, על הדירה הנוכחית ועל הדירה הנוספת. - ושקלו גם אפשרות למיחזור של המש' הנוכחית אם נדרש ליצירת החזר כולל כדאי יותר בסך הכל. בין היתר כמה זמן נשאר עם הפריים הנוכחית?
בהצלחה.

 

[צופצופ8]

הי, תודה על התגובה !

המשכנתא הנוכחית ממש זניחה. אם אני זוכרת נכון כ 100 א' שח לעוד כ 9 שנים. (700 שח בחודש)
היא כולה במסלול פריים. לכן, לא סגרנו את המשכנתא לגמרי.

אז בעצם אני צריכה להשיג 50 אחוז כהון עצמי מערך הדירה ? האם הבנק מתחשב בשכירות צפויה ומקטין את ההון העצמי ?
ובמידה ואני מעוניינת לקנות דירה למגורים ולהשכיר את זו שאני גרה בה כיום זה משנה משהו לבנק ?


בשלב, זה אני מנסה להבין בגדול אם זה משהו שאנחנו מסוגלים לעמוד בו מבחינה כלכלית ואיך הבנק מתייחס למשכנתא על דירה 2.

 

[82little]

זה לא משנה לבנק בעקרון איזו דירה תושכר אלא האם הדירה החדשה היא דירה נוספת או יחידה.
והנה הפירוט שוב של הרציונל הבסיסי במקרים האלה. יש שתי אפשרויות שונות.
אפשרות אחת: את מצהירה בבנק שאת מעוניינת לשדרג את דירתך. בתוך שנה וחצי (או שנתיים בתקנות חדשות) בכוונתך למכור דירתך הקיימת ובמקביל קונה דירה חדשה. במקרה זה תוכלי לקבל עד 70 אחוז ובתנאים של קניית דירה יחידה למגורים על הדירה החדשה. הדירה הנוכחית לא תחושב כהכנסה לענין שכירות כי הרי מתכוונת למכור אותה ולגור בדירה החדשה. ואמנם יש להעיר שאם בבית החדש יש יחידת מגורים נוספת שניתן להשכירה, לעיתים ניתן לקבל אישור בבנק שזה יחושב כהכנסה נוספת.

אפשרות שניה שכנראה אליה את מכוונת: את מסבירה בבנק שאת מעוניינת לקנות דירה שניה להשקעה. אפשר שתגורי בה ותשכירי את הקיימת או שתגורי בקיימת ותשכירי החדשה. כך או כן, במקרה כזה בהתאם לתוכנית שאת מציגה את יכולה לקבל אישור מהבנק להוספת דירה אחת כדירה להשכרה וכחלק מההכנסות. במקרה כזה על על הדירה החדשה ניתן לקבל רק עד 50 משכנתא שזה משכנתא רגילה לדיור לצורך קניית דירה להשקעה. וכמובן ניתן לקבל תוספת משכנתא כהון עצמי וזאת כמשכנתא על הדירה הקיימת, עד 50 אחוז משוויה (וכולל המשכנתא הקיימת עליה). ולהעיר: משכנתא כזו להשלמת ההון העצמי היא כמשכנתא לכל מטרה (להשקעה לקניית דירה), והיא בשיעורי ריבית פחות טובים מאשר קניה לדיור.
מקווה שכל זה מסביר את הענין ויעזור לכם לבנות את התוכנית המתאימה. בהצלחה.