רכישת דירת שנייה

[ronit375]

הטייה פסיכולוגית. רימון אשמח לתגובך

ניסן תודה על תגובתך
אני מודה שגרמת לי לחשוב.

אענה בשאלה
אם הייתי קונה את הדירת מחיר למשתכן עם משכנתא של 800K שתכוסה ע"י השוכר ואני בתוך 7 שנים (ומרוויח הטבת מחיר של 700K ) ואז קונה דירת מגורים במזומן 2.1M, האם במקרה זה העיסקאות עושות הגיון ?

 

[חובטת שטיחים]

תמיד עדיף שמישהו ישלם לך מאשר שאתה תשלם למישהו אחר

הטענה שלך לגבי 700000 ש"ח הטבה היא סוג של ספקולציה. כרגע ככה ההטבה נראית, אבל אם המחיר למשתכן שלכם הוא בפריפריה, אז יכול מאוד להיות שבשנת 2021, ההטבה כבר תראה הרבה פחות טוב (ולזה תוסיפי את המיסוי והמגבלות האחרות)... אחרי הכל אתם כנראה לא תהיו היחידים בסירה הזאת.
בשלוש השנים הללו, דירה שהייתם קונים במיליון ש"ח כבר היתה יוצרת לכם הון קטן של 100000 (במקום החוב שנוצר לכם בבנק...).
נכון שזה נראה פחות מפתה מ"הטבה" של 700000 ש"ח אבל הראשון הוא ציפור ביד והשני הוא שתיים על העץ...

 

[רימון חייט]

בקצרה

מי אמר לך שמחיר למשתכן מהווה הטבה של 700,000 ולא הפסד של 100,000?
כדאי באופן כללי לסגל דיבור במונחי סבירויות ולא ודאויות (אשר אינה קיימת כמעט
בשום תחום של החיים חוץ מאולי הגבול העליון לעצם קיומם).
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - https://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[ronit375]

רכישת דירת שנייה

אנו גרים בשכירות
ברשותנו דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן. שווי שוק שלה 2M והיא שולמה במלואה.
איננו מתכוונים לגור בה בשל מיקומה.
הדירה תהיה מוכנה בתחילת 2021 ותושכר תמורת כ 4800 שח.

ברצוננו לרכוש דירה נוספת לצורך מגורים.
בני 38 נשואים+2 בני ארבע ושמונה
עלות הדירה 2.1M
מס רכישה 170 אלף
הון עצמי 1.5M (כולל 200 אלף פדיון קרן השתלמות)
משכנתא דרושה 800 אלף
הכנסות 26 נטו
הון עצמי 1.5M
אנו חסכוניים יחסית ומסוגלים להחזיר 8K מתוך ההכנסות משכר.


האם נכון בכלל לבצע רכישה כזו ?
איזה החזר חודשי מתאים לנו (הכנסות מעבודה בתוספת הכנסה עתידית משכירות) ?
לאיזו תקופה כדאי למשוך את המשכנתא ?
האם כדאי שלא לפדות את קרן ההשתלמות ולקחת הלוואה כנגדה?
האם כדאי לדחות את הרכישה נוכח העלאת הריבית המתקרבת ?

המון תודה

 

[ronit375]

איפה הספקולציה ?

אני מסכימה איתך. עדיף שמישהו ישלם לי.
מישהו ישלם לי שכירות ואני אהיה צינור בלבד ואעביר את זה לבנק.
אני אקח משכנתא ב3% ואקבל שכירות 4.5%
במקביל סך נכסיי תפחו ב700K

לו הייתי רוכשת להשקעה דירה סמוכה, שלא דרך מחיר למשתכן ,מקבלן עם כניסה בעוד שנתיים במחיר כמעט כפול, זה לא היה ספקולציה?

נ.ב.
אין הטבות של 700K בפריפריה

 

[ronit375]

השוק אמר לי.

בכך שהוא תמחר דירה דומה סמוכה ב700K יותר.
אותו שוק שמתמחר את כל הנכסים הנידונים בפורום זה.

נכון, אם מחר מחירי הנדלן ירדו או יעלו התמחור יהיה שונה.
מדוע על כל נכס אחר הנידון כאן לא מעלים את האפשרות שהוא שווה 800K פחות?
הטיית מחיר למשתכן...

 

[רימון חייט]

רכישת דירה שניה

תשובות -
האם נכון בכלל לבצע רכישה כזו ?
מבחינה כלכלית נטו (הגעה למצב בו יש לכם בעתיד יותר כסף) זו רכישה
לא נכונה. רכישת דירה כוללת בחובה הרבה יתרונות אחרים כגון תחושת יציבות,
רצון לצבוע את הקיר בכחול וכו' ולכן אי אפשר לענות במקומכם בלי להכירכם לעומק.
&nbsp
איזה החזר חודשי מתאים לנו (הכנסות מעבודה בתוספת הכנסה עתידית משכירות) ?
אין כל דרך לדעת. אומדן לכך תוכלו לקבל לפי הסכום שאתם חוסכים היום בתוספת השכירות שתקבלו והשכירות שאתם כבר משלמים.
&nbsp
לאיזו תקופה כדאי למשוך את המשכנתא ?
ההחזר החודשי הוא זה שקובע את התקופה.
לשם הקצנה, כדאי למשוך את המשכנתה לחודש אחד בלבד אבל אז לא תעמדו
בהחזר החודשי.
&nbsp
האם כדאי שלא לפדות את קרן ההשתלמות ולקחת הלוואה כנגדה?
יש יתרונות וחסרונות לכל מהלך. ראה דיון שניהלתי מעל במה
בעניין זה בעבר - https://youtu.be/pNuLJKtiJt4
&nbsp
האם כדאי לדחות את הרכישה נוכח העלאת הריבית המתקרבת ?
אם אתה חושב שיש העלאת ריבית קרובה כדאי להקדים
רכישה ולקחת חלק גדול מההלוואה בריבית קבועה.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - https://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[salachshabati]

הם ציינו שיוכלו לעמוד בהחזר של 8 אש"ח.

די הופתעתי מכך שהעיסקה אינה כלכלית ואכן לאחר בדיקה במחשבון ישן שפעם בניתי הבנתי את ההשפעה של ההון העצמי על הכדאיות.

 

[salachshabati]

אכן כלכלית לא משתלם לקנות את הדירה, אלא אם החלופה היא שכירות

ברמה של 8 עד 9 אש"ח. וזאת בגלל ההון העצמי הגדול שלכם שאותו אתם משקיעים בדירה. אפשר לבצע חישוב כמה כדאי להשקיע הון עצמי אם נדע מה החלופה הסבירה לתשלום שכירות של דירה מקבילה .
בהנתן החזר חודשי של 8000 ש"ח להלן 2 החלופות, עם פרעון קרן השתלמות ובלעדיה

 

[רימון חייט]

עדיין לא יצא לי לראות דוגמה בה כלכלי לרכוש דירה במקום לשכור

דירה זהה.
אין לזה קשר לגובה השכירות וסכום המשכנתה.
וכאמור, ישנם שיקולים נוספים. לראיה. גם אני גר בבית בבעלותי
למרות האמור מעלה.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - https://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[salachshabati]

למשך כמה זמן אתה בודק כדאיות?

אצלי במחשבון הכדאיות משתנה בהתאם לאורך התקופה.

 

[tomerh120]

דירה שנייה 8% מס כלומר 3 שנים אין תשואה על השכרה מהדירה

3 שנים את רק משלמת( או יותר נכון השוכרים שלך) את המס הרכישה. די סינדלת את עצמך בגלל מחיר למשתכן. אז האפשרות שלך בין לשכור 8 שנים ( עד שתוכלי למכור את הדירת משתכן) או לקנות עכשיו, אני ממליץ בניגוד לכולם לקנות את דירת המגורים. ללחוץ על המשכנתא כך שבעוד 8 שנים תהיו עם 2 דירות ללא משכנתא. ההערכה שלי שעוד 8 שנים הדירת מגורים כבר תעלה 2.5-3 מיליון כלומר הוצאת חצי מיליון על שכירות והדירה התייקרה בלפחות חצי מיליון.

 

[ronit375]

דירה שנייה 8% מס כלומר 3 שנים אין תשואה על השכרה מהדירה

תודה על תגובתך
אשמח להבין למה אתה חושב ש"סינדלתי" את עצמי.
אני רואה את מצבי כאילו מימשתי הטבה של 700 אלף שקל (גובה ההנחה במחיר למשתכן)
אלמלא ההטבה לא הייתי חושבת על רכישת שתי דירות.
נכון יש "קנס" של 8% אבל ההטבה עגיין משמעותית להבנתי
תודה !

 

[tomerh120]

כוונתי שאת לא יכולה למכור את הדירה 8 שנים

כוונתי שאת לא יכולה למכור את הדירה 8 שנים, יש לך מס רכישה של 170 אלף ואין לך פטור ממס שבח על הדירת משתכן. בנוסף 8 שנים של שכירות הם כחצי מיליון. ככה שיוצא די אותו הדבר. אין ספק שדירה במרכז ( הרצליה אני משער או ראשון לציון) במשתכן זה שווה. המלצתי בעינה עומדת, תיקנו עוד דירה למגורים ותסיימו את המשכנתא כמה שיותר מהר. ובכללי הרוב המוחלט של מי שיכול לעמוד בקניית דירה וקנה לא הצטער ורק קידם את עצמו ואת משפחתו.

 

[חובטת שטיחים]

היכן דירת מחיר למשתכן שרכשתם?

 

[ronit375]

בירושלים