הפיכת צמוד קרקע חד משפחתי לדו משפחתי - התייחסות.
ראשית...בתחושה את מתכוונת כנראה לעיר יהוד [שם גדלתי] .
אבל ללא כל קשר , אנסה לעשות סדר בדבריך ולהבהיר את הנדרש להבהרה -
רקע -
לכל מתחם / רחוב מסויים קיימת תב"ע [תוכנית בניין ערים] שמגדירה את סוג הבנייה המותר, [צמוד/דו/קטוג'ים/רוויה] בהתאם לגודל השטח ניתנים אחוזי הבניה, לדוגמה ברחוב המאופיין בבניה צמודת קרקע : אחוזי הבניה נעים בין 50 ל-75 אחוז, נתייחס לתא שטח [מגרש] שגודלו כ-500 מ"ר, אחוזי הבניהינועו בסביבות ה- 375 מ"ר המחולקים למס' הקומות המאושרים לבניה[לשטחים עיקריים ושרות].
בחלק מהעיריות מחייבים חניה פנימית [ובחלק לא] בחלק ניתן להוסיף מרתף על כל ה"קונטור" [שטח הרצפה] בחלק מחייבים גג שטוח בחלק גג משופע...הכל לפי התב"ע המקומית.
כשאת כותבת "מישהו בעיריה" למי את מכוונת ? יש במקום הישוב -מחלקת מהנדס העיר ובה משרד לנושא אינפורמציה הנתנת בכתב, מתן התייחסות מחייב פגישה פיזית, כלומר תשובה "אמורפית" סתמית ,אינה מחייבת ולא ניתן להסתמך אליה.
ברמת העיקרון, מקום בו בנויים בתים חד משפחתיים , לא יתירו בניה דו משפחתי, אלא עם תבוצע פרצלציה חדשה שתחלק את המגרש ל-2 תת מגרשים שכל אחד מהם עומד בתנאי הסף לגודל מגרש מינמאלי לבניה [עפ"י אותה תב"ע] - כלומר הנושא מורכב ומחייב פעילות של אנשי מקצוע שיבחנו את האפשרויות העתידיות במגרש.
כלומר מתן התייחסות בכתב מחייבת התבססות על התב"ע ולא על אמירה סתמית בע"פ שלא ברור אם הוא בכלל מוסמך לתת אותה.
למה כוונתיך "הדו של הישן"
לגבי המרחק בין בתים - המרחק מהבית השכן הוא לפחות 7 מטר [3.5 עד קו גבול החלקה עם חלקת השכן] ולא 3 מטר כפי שכתבת.
מס רכישה - במידה וירשמו ברכישה 2 זוגות הם ישלמו את המס כל אחד עפ"י חלקו בזכויות.
במידה ויתירו בנייה עפ"י מלוא הפוטנציאל במ"ר, יחוייב המוכר בתשלום היטל השבחה [לרשות העירונית] ובמס שבח על הפוטניאל הגלום בזכויות העתידיות שתקבלו.
בהליך אישור התכנית החדשה [במידה ואכן קיימות זכויות] תחוייבו בהיטלי פיתוח וביוב,תיעול בגין התוספת.
הפניה לסעיפי החוק.[הנוגעים למוכר]
סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר מתבצעת מכירה של דירת מגורים מזכה הכוללת זכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, תבצע רשות המסים "פיצול" של התמורה בעסקה לשני מרכיבים:
א. מרכיב דירת המגורים, שבגינו ניתן לקבל פטור (בתנאים מסויימים) וכן ניתן להנות משיעור מס מוטב (רק החלק ברווח המיוחס לתקופה שבין ה- 1.1.14 למועד המכירה יחויב במס בגובה 25%, ואילו בגין התקופה שלפני 1.1.14 יחול שיעור מס 0%).
ב. מרכיב זכויות הבניה שטרם נוצלו, לגביהן לא חל פטור ולא חל שיעור מס מוטב ויש לשלם בגינן מס מלא.
החידוש בחוק בעניין זה הוא כי
לא רק זכויות בניה חייבות במס מלא, אלא
גם אפשרויות צפויות לבניה נוספת נכללות במרכיב הזכויות שבגינו יש לשלם מס מלא. כלומר, פוטנציאל לקבלת זכויות נוספות מהווה זכות שתחויב במס מלא.
ובלשון החוק: "
במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבניה נוספת) יהא המוכר זכאי... ...לפטור... ...עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור"
כלומר...כדאי לשכור שירותיו של שמאי / עו"ד כדי לקבל חוו"ד בנדון.
