רכשתם דירה מקבלן? אתם פטורים ממס רכישה על תשלום לעורך דינו

[עוד מאורי עמפלי]

תשובה - רכישת דירה מקבלן

שלום רב,

זהו אינו חוק אלא פסק דין אשר פורסם לפני מספר שבועות. לפיכך, אם טרם חתמת על הסכם עם הקבלן, תוכל לטעון ששומת מס הרכישה שתוצא לך בעתיד לא צריכה לכלול את מרכיב שכר הטרחה.
בנוסף, תוכל לנסות ולטעון לתחולה של פסק הדין לאחור (זה לא פסק דין של העליון, כך שאין ביטחון שהטענה תתקבל). אם הטענה תתקבל, אזי גם אם כבר חתמת על הסכם, והוצאה לך שומת מס רכישה שכוללת את שכר הטרחה, והשומה טרם התיישנה (שומות מס רכישה מתיישנות לאחר 4 שנים), תוכל תבקש לתקן את השומה ולהפחית את מס הרכישה.

 

[עוד מאורי עמפלי]

רכשתם דירה מקבלן? אתם פטורים ממס רכישה על תשלום לעורך דינו

רוכשי דירה מקבלן נדרשים לעתים קרובות לשאת בשכר הטרחה לעורך דינו של הקבלן, עליו מוטל לרשום את הדירה על שם הרוכשים בטאבו. לפי העמדה הרווחת, תשלום שמשלם רוכש מקרקעין במקום המוכר צריך להיכלל בשווי העסקה, ולפיכך מגדיל את מס הרכישה המוטל על הרוכש. את עמדה זו ביקשה רשות המיסים להחיל גם בהקשר של שכר טרחה כאמור, וכך להגדיל את מס הרכישה המוטל על רוכשי הדירות מהקבלן.
לאחרונה קבעה ועדת ערר לענייני מיסוי מקרקעין (המקבילה בסמכותה לבית המשפט המחוזי), כי רוכש דירה מקבלן, אשר משלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן עבור רישום הדירה בטאבו, אינו חייב בתשלום מס רכישה על שכר הטרחה. נעמוד להלן על שניים מנימוקי הועדה.
ראשית, אמנם לפי חוק המכר (דירות) מחויב הקבלן לרשום את הדירה על שם הרוכש, אך לא מוטלת עליו חובה לשאת בעלויות המשפטיות לצורך הרישום. הרוכש עצמו הוא זה שצריך לשאת בעלויות הרישום של הדירה, ועל כן התשלום בעבור רישום זכויות הרוכש אינו חלק אינטגראלי מהתמורה המשולמת על ידו עבור הדירה עצמה.
שנית, במקרה שעמד לפני ועדת הערר, לא התחייב הקבלן לספק לרוכש דירה "רשומה", אלא דירה "גמורה". נקבע כי שכר טרחה לרישום הדירה אינו הכרחי לשם הפיכת הדירה לגמורה.
נציין, כי לפני מספר שנים קבע בית המשפט העליון בשני מקרים כי דווקא יש לכלול בשווי העסקה את שכר הטרחה המשולם לעורך דינו של הקבלן. אך למעשה, קביעות אלו לא היו בפסקי דין מנומקים, אלא ניתנו במסגרת הסכמי פשרה בין הנישומים לרשות המיסים, אשר קיבלו תוקף של פסקי דין. על כן, קבעה ועדת הערר, כי פסקי הדין הנ"ל אינם מקימים הלכה מחייבת, שכן הם לא הכריעו במחלוקת לגופו של עניין, אלא רק נתנו תוקף להסדרים מוסכמים בין הצדדים. בנוסף, בהעדר הכרעה מנומקת, לא ניתן לדעת מדוע הסכימו הצדדים על הכללת שכר הטרחה בשווי העסקה.
אמנם, דומה כי פסק דינה האחרון של ועדת הערר לא יהווה את המילה האחרונה בסוגיה, והמחלוקת תגיע בעתיד להכרעת בית המשפט העליון, אשר יש לקוות כי יכריע לגופו של עניין ולא יסתפק באישור הסדר מוסכם. אך בינתיים, בתקופה שבה מתכננת המדינה להטיל מס רכישה של עשרות אחוזים על רוכשי דירות להשקעה, יש בפסק הדין משום בשורה של ממש לרוכשי הדירות.