רק להעמיד דברים על דיוקם וסליחה על החפירה (-:

[rotemk2007]

יש לנו מגרש שיוערך כנראה כ-500,000 ש"ח
אנחנו מעוניינים לבנות בית בגודל של כ-200 מ"ר
עלות הבניה תהיה כ-1,400,000 ש"ח ( לפי הערכה של 7,000 ש"ל למ"ר )
יש לנו כספים נזילים שמושקעים בקרנות השתלמות / קופות גמל / גמל להשתלמות ע"ס 1,100,000 ש"ח
יש לנו אפשרות לקחת הלוואה מחברת הביטוח בה יש לנו קופות גמל ע"ס 150,000 ש"ח ל-7 שנים בריבית פריים +0.09% ( החזר של כ-2,000 ש"ח בחודש )
הכנסה חודשית ( נטו ) כרגע 22,000 ש"ח ( בעוד שנה אולי יירד ל-18,000 ש"ח )
מבחינת יכולת החזר חודשית - אם מסתכלים רק על הכנסות / הוצאות אז נראה לי ש-2,000 ש"ח יהיה סביר אבל כאמור , מאחר ויש לנו כספים מושקעים נזילים אין בעיה להחזר גבוה פי כמה.
שאלות :
1. האם כדאי לנו להשאיר את כל הכספים מושקעים באפיקי ההשקעות השונים (למרות שהם נזילים) ולהשתמש בשלב זה רק בכספי המשכנתא מאחר והתשואה הצפויה שלכם אמורה להיות גבוהה מהריבית שנשלם על המשכנתא לאותה תקופה או שעדיף להשתמש בהם / בחלקם ?
2. האם הבנק ידרוש שחלק מהכסף יהיה הון עצמי ? אם כן, באיזה אחוז מדובר ? ואיך זה מבוצע בפועל ? מעבירים את הכסף הזה לבנק ש"ישמור " עליו עד לפירעון ?
3. קבלת אישור עקרוני למשכנתא - האם אפשר / כדאי להגיש בקשה עקרונית למשכנתא על כל ה-1,400,000 ש"ח ולראות כמה יאשרו לנו ואז נחליט כמה לקחת בפועל ?
4. האם כדאי לנצל את ההטבה של לקיחת הלוואה בתנאים מועדפים ( פריים +0.09% ) מחברת הביטוח בה יש לנו קופות גמל , למרות ההחזר הגבוה של 2,000 ש"ח בחודש ? כמה משמעותית ההטבה הזאת שווה להילחץ בגללה בהחזר חודשי גבוה ?
תודה רבה
רותם

 

[82little]

לרוב השאלות כבר ניתנו תשובות... אז אכן זו קצת "חפירה". ובכל מקרה כדאי לקבוע פגישות בבנקים ואז הכל יתברר. לא כל הבנקים בדיוק אותו הדבר.
והנה שוב בקיצור ועם עוד קצת הבהרות:
1. האם כדאי לנו להשאיר את כל הכספים מושקעים באפיקי ההשקעות השונים (למרות שהם נזילים) ולהשתמש בשלב זה רק בכספי המשכנתא מאחר והתשואה הצפויה שלכם אמורה להיות גבוהה מהריבית שנשלם על המשכנתא לאותה תקופה או שעדיף להשתמש בהם / בחלקם ?
תשובה: לפי הערכת שמאי מה יהיה שווי הבית הבנק ייתן משכנתא ויחלק לפי שלבי הבניה. כנסו להתחלת הבניה עם הון עצמי ובהמשך הבנק. תאמו השלבים והסכומים עם הבנק. קחו עד 45 אחוז משווי הבית מהבנק. ועשו בסוף פרעון מוקדם אם זה מה יתאים לכם.
תמהיל כמוצע כאן. שליש פריים ועוד שליש פריים ארוך עד 30 שנה קלצ פחות מ 10 שנים וגם לפצלו לשתי הלוואות.
השתמשו במחשבון וקראו כמה עשרות עשדות מודעות לאחור. החזר לפי עד שליש או רבע הכנסה. ובסוף תפרעו חלקית להורדת ההחזר.

2. האם הבנק ידרוש שחלק מהכסף יהיה הון עצמי ? אם כן, באיזה אחוז מדובר ? ואיך זה מבוצע בפועל ? מעבירים את הכסף הזה לבנק ש"ישמור " עליו עד לפירעון ?
תשובה: כן. הבנק ידרוש הון עצמי. ישולם לפי התקדמות הבניה ולפי אישורים שהבניה התקדמה -- לקבלן. לא לבנק.

3. קבלת אישור עקרוני למשכנתא - האם אפשר / כדאי להגיש בקשה עקרונית למשכנתא על כל ה-1,400,000 ש"ח ולראות כמה יאשרו לנו ואז נחליט כמה לקחת בפועל ?

תשובה: לא. מגישים כאמור לחלק מהסכם של שווי הבית . מציע עד 45 אחוז לשיפור הריביות.

4. האם כדאי לנצל את ההטבה של לקיחת הלוואה בתנאים מועדפים ( פריים +0.09% ) מחברת הביטוח בה יש לנו קופות גמל , למרות ההחזר הגבוה של 2,000 ש"ח בחודש ? כמה משמעותית ההטבה הזאת שווה להילחץ בגללה בהחזר חודשי גבוה ?
תשובה. אישית לא הייתי לוקח הלוואה זו. לבנות משכנתא מתאימה כאמור לעיל.
בהצלחה