שאלה כללית לגבי משכנתא
- פותח הנושא efi19803
- פורסם בתאריך
h a j b i איזה תוספות -נתונים נוספים
קיימים שני מסלולים
 
1. פריים על סך 200 אלף - ניתן לפדות ללא קנסות בכל רגע ( מה שמופיע באתר הבנק 200 אלף עד שנת 2030)
 
במידה ואני פודה את המסלול הזה בתשלום אחד - כמה אני אשלם ?
 
2. מסלול קבוע לא צמוד בריבית 3% על סף 350 אלף ( מה שמופיע באתר הבנק 350 אלף עד שנת 2025)
 
במידה ואני פודה את המסלול הזה בתשלום אחד - כמה אני אשלם ?
 
תודה,
 
 
קיימים שני מסלולים
 
1. פריים על סך 200 אלף - ניתן לפדות ללא קנסות בכל רגע ( מה שמופיע באתר הבנק 200 אלף עד שנת 2030)
 
במידה ואני פודה את המסלול הזה בתשלום אחד - כמה אני אשלם ?
 
2. מסלול קבוע לא צמוד בריבית 3% על סף 350 אלף ( מה שמופיע באתר הבנק 350 אלף עד שנת 2025)
 
במידה ואני פודה את המסלול הזה בתשלום אחד - כמה אני אשלם ?
 
תודה,
 
 
שאליה מעניינת
בלוח הסילוקין ישנם פירוט של תשלומי קרן וריבית (בלוח שפיצר בדרך כלל, דהיינו יותר ריבית בהחזרי התשלומים הראשונים על חשבון קרן ההלוואה, כאשר חלק הריבית בהחזרי ההלוואה הולך וקטן ככל שהתקופה מתקדמת וחלק קרן ההלוואה הולך וגדל בכל החזר חודשי, כלומר קח בחשבון ששילמת עד כה בכל החזר משכנתא יותר כספים על חשבון ריבית עתידית, כלומר הריבית האפקטיבית ששילמת עד כה על תקופת ההלוואה שעברה, גבוהה בהרבה מהריבית המצוינת בהלוואה ומסיבה זו כשלעצמה נפגעת הכדאיות בפרעון מוקדם)
 
לגופו של ענין בהחזרי ההלוואה העתידיים שמצויינים בלוח הסילוקין יש כאמור פירוט של קרן אבל גם של ריבת עתידית, שלהבנתי בפרעון מוקדם אינך צריך לשלמם.
 
תברר בבנק ואם תוכל לעדכן אותנו.
 
לגבי ריביות היוון (״קנס פרעון מוקדם״) במסלול פריים הוא לא קיים ובמסלול קל״צ מאחר וריבית הקל״צ עלתה מאז שלקחת את ההלוואה, גם לא תשלם דבר על פרעון מוקדם.
 
מעבר לכך לגבי ריבית קל״צ שקיבלת, מדובר בריבית טובה, היום הריבית כאמור גבוהה בהרבה, תשקול טוב טוב אם כדאי לך לפרוע אותה.
בלוח הסילוקין ישנם פירוט של תשלומי קרן וריבית (בלוח שפיצר בדרך כלל, דהיינו יותר ריבית בהחזרי התשלומים הראשונים על חשבון קרן ההלוואה, כאשר חלק הריבית בהחזרי ההלוואה הולך וקטן ככל שהתקופה מתקדמת וחלק קרן ההלוואה הולך וגדל בכל החזר חודשי, כלומר קח בחשבון ששילמת עד כה בכל החזר משכנתא יותר כספים על חשבון ריבית עתידית, כלומר הריבית האפקטיבית ששילמת עד כה על תקופת ההלוואה שעברה, גבוהה בהרבה מהריבית המצוינת בהלוואה ומסיבה זו כשלעצמה נפגעת הכדאיות בפרעון מוקדם)
 
לגופו של ענין בהחזרי ההלוואה העתידיים שמצויינים בלוח הסילוקין יש כאמור פירוט של קרן אבל גם של ריבת עתידית, שלהבנתי בפרעון מוקדם אינך צריך לשלמם.
 
תברר בבנק ואם תוכל לעדכן אותנו.
 
לגבי ריביות היוון (״קנס פרעון מוקדם״) במסלול פריים הוא לא קיים ובמסלול קל״צ מאחר וריבית הקל״צ עלתה מאז שלקחת את ההלוואה, גם לא תשלם דבר על פרעון מוקדם.
 
מעבר לכך לגבי ריבית קל״צ שקיבלת, מדובר בריבית טובה, היום הריבית כאמור גבוהה בהרבה, תשקול טוב טוב אם כדאי לך לפרוע אותה.
Nemesis001
New member
לחלוטין לא מדוייק
החלק הראשון - אכן חלק הריבית מתוך התשלום החודשי הולך ויורד ככל שעובר הזמן בהנחה ואין הצמדה למדד או עליית ריבית במסלול משתנה.
לגבי תשלומים על חשבון ריבית עתידית - אין דבר כזה. כל חודש משלמים בדיוק את הריבית הרשומה בחוזה המשכנתא בחלוקה לחודשים כפול סכום יתרת החוב. הריבית על חלק משכנתא ששולם לא שונה ממה שרשום בחוזה.
חלק הריבית יורד כל חודש כי סכום החוב קטן ולא בגלל סיבה אחרת.
החלק הראשון - אכן חלק הריבית מתוך התשלום החודשי הולך ויורד ככל שעובר הזמן בהנחה ואין הצמדה למדד או עליית ריבית במסלול משתנה.
לגבי תשלומים על חשבון ריבית עתידית - אין דבר כזה. כל חודש משלמים בדיוק את הריבית הרשומה בחוזה המשכנתא בחלוקה לחודשים כפול סכום יתרת החוב. הריבית על חלק משכנתא ששולם לא שונה ממה שרשום בחוזה.
חלק הריבית יורד כל חודש כי סכום החוב קטן ולא בגלל סיבה אחרת.
nemesis אני חושב שאני צודק ראה הסבר נוסף
בהלוואת משכנתא בקרן וריבית שווים ולא בלוח שפיצר, בריבית קל״צ כלומר ללא הצמדה לצורך הפשטות, כל חודש החזר ההלוואה יורכב מסכומי קרן שווים וסכומי ריבית שווים. כך שלפרעון מוקדם לא תהיה השפעה, שכן שילמת בדיוק את החלק היחסי של הריבית לתקופה עד מועד הפרעון.
ואולם בהלוואה זהה לנ״ל רק בלוח שפיצר, כל חודש החזר ההלוואה יורכב מסכומי קרן שהולכים וגדלים וסכומי ריבית שהולכים וקטנים, דהיינו בפירעון מוקדם תהיה במצב ששילמת סכומים גבוהים יותר על חשבון הריבית מאשר באפשרות הראשונה.
לצורך ההמחשה הלוואה לשנה, אם באפשרות הראשונה שילמת 1,000 ₪ על חשבון ריבית כל חודש ולאחר חצי שנה אתה מבצע פרעון מוקדם, שילמת סה״כ 6,000 ₪ ריבית, הרי שבאפשרות השניה שילמת נניח בתשלום הראשון סך של 3,000 ₪ על חשבון ריבית וכל חודש לאחר מכן פחות מכך (ויותר על חשבון הקרן) וסה״כ לאחר חצי שנה נניח 9,000 ₪ על חשבון ריבית.
אם לא היית מבצע פרעון מוקדם הסכומים שהיית משלם על ריבית היו שווים בשתי האפשרויות מאחר שבלוח שפיצר, מהתשלום של החודש השביעי נניח כבר היית משלם פחות מסך של 1,000 ₪ על חשבון ריבית וכך הלאה הריבית הייתה הולכת ופוחתת.
כלומר בלוח שפיצר, הריבית האפקטיבית ששילמת היא גבוהה יותר מהריבית הנקובה בהלוואה, לתקופת ההלוואה היחסית עד לפרעון המשכנתא בפרעון מוקדם בעוד שבלוח קרן וריבית שווים הריבית האפקטיבית תהיה זהה לריבית הנקובה (ובאםקטיבית אני מתכוון רק בהתייחס להבדלי הלוחות הנ״ל ולא באספקטים אחרים כגון ריבית דה ריבית)
בהלוואת משכנתא בקרן וריבית שווים ולא בלוח שפיצר, בריבית קל״צ כלומר ללא הצמדה לצורך הפשטות, כל חודש החזר ההלוואה יורכב מסכומי קרן שווים וסכומי ריבית שווים. כך שלפרעון מוקדם לא תהיה השפעה, שכן שילמת בדיוק את החלק היחסי של הריבית לתקופה עד מועד הפרעון.
ואולם בהלוואה זהה לנ״ל רק בלוח שפיצר, כל חודש החזר ההלוואה יורכב מסכומי קרן שהולכים וגדלים וסכומי ריבית שהולכים וקטנים, דהיינו בפירעון מוקדם תהיה במצב ששילמת סכומים גבוהים יותר על חשבון הריבית מאשר באפשרות הראשונה.
לצורך ההמחשה הלוואה לשנה, אם באפשרות הראשונה שילמת 1,000 ₪ על חשבון ריבית כל חודש ולאחר חצי שנה אתה מבצע פרעון מוקדם, שילמת סה״כ 6,000 ₪ ריבית, הרי שבאפשרות השניה שילמת נניח בתשלום הראשון סך של 3,000 ₪ על חשבון ריבית וכל חודש לאחר מכן פחות מכך (ויותר על חשבון הקרן) וסה״כ לאחר חצי שנה נניח 9,000 ₪ על חשבון ריבית.
אם לא היית מבצע פרעון מוקדם הסכומים שהיית משלם על ריבית היו שווים בשתי האפשרויות מאחר שבלוח שפיצר, מהתשלום של החודש השביעי נניח כבר היית משלם פחות מסך של 1,000 ₪ על חשבון ריבית וכך הלאה הריבית הייתה הולכת ופוחתת.
כלומר בלוח שפיצר, הריבית האפקטיבית ששילמת היא גבוהה יותר מהריבית הנקובה בהלוואה, לתקופת ההלוואה היחסית עד לפרעון המשכנתא בפרעון מוקדם בעוד שבלוח קרן וריבית שווים הריבית האפקטיבית תהיה זהה לריבית הנקובה (ובאםקטיבית אני מתכוון רק בהתייחס להבדלי הלוחות הנ״ל ולא באספקטים אחרים כגון ריבית דה ריבית)
אכן
וזאת הסיבה גם שמי שלווה בלוח שפיצר, פתאום לקרת סוף ההלוואה הבנק בא אליו ועושה לו טובה - ואומר לו אני רואה שנפדת לך קרן השתלמות - אני יכול לסגור לך את המשכנתא
 
ממש תודה באמת, אחרי ששילמתי כבר כמעט את כל הריבית, עכשיו שאני "נהנה" מהתשלומים רק על הקרן אתם עושים לי "טובה" כי הכסף הזה לא מביא לכם תשואה כי אתם לא יכולים להלוות אותו למשהו אחר.
 
וזאת הסיבה גם שמי שלווה בלוח שפיצר, פתאום לקרת סוף ההלוואה הבנק בא אליו ועושה לו טובה - ואומר לו אני רואה שנפדת לך קרן השתלמות - אני יכול לסגור לך את המשכנתא
 
ממש תודה באמת, אחרי ששילמתי כבר כמעט את כל הריבית, עכשיו שאני "נהנה" מהתשלומים רק על הקרן אתם עושים לי "טובה" כי הכסף הזה לא מביא לכם תשואה כי אתם לא יכולים להלוות אותו למשהו אחר.
 
Nemesis001
New member
טעות בקונספט
אין דבר כזה שילמת כבר את כל הריבית, ואין הבדל בצורת חישוב הריבית בין לוח קרן שווה ללוח שפיצר. אתה משלם פחות ריבית כי אתה חייב פחות כסף. התשואה שלהם זהה לחלוטין גם בהתחלה וגם בסוף. אם לקחת הלוואה ב- 6% קלץ אתה משלם להם 6% גם בהתחלה וגם בסוף. כל חודש 0.5% כפול סכום החוב הנותר. לא עושים לך הנחות בסוף או מייקרים לך בהתחלה.
אם זה עדיין לא מובן, תחשוב כאילו כל חודש אתה לוקח את ההלוואה מחדש.
אין דבר כזה שילמת כבר את כל הריבית, ואין הבדל בצורת חישוב הריבית בין לוח קרן שווה ללוח שפיצר. אתה משלם פחות ריבית כי אתה חייב פחות כסף. התשואה שלהם זהה לחלוטין גם בהתחלה וגם בסוף. אם לקחת הלוואה ב- 6% קלץ אתה משלם להם 6% גם בהתחלה וגם בסוף. כל חודש 0.5% כפול סכום החוב הנותר. לא עושים לך הנחות בסוף או מייקרים לך בהתחלה.
אם זה עדיין לא מובן, תחשוב כאילו כל חודש אתה לוקח את ההלוואה מחדש.
רימון חייט
New member
מדויק
ודרך אגב, אף בנק לא יציע פירעון מוקדם "כי שלמת כבר את הריבית",
להיפך, אחד הבלופים הנפוצים של בנקאים הוא "לא כדאי למחזר/לפרוע"
כי שילמת כבר את הריבית.
הסבר מורחב -
http://www.effectivemortgage.co.il/1750
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
ודרך אגב, אף בנק לא יציע פירעון מוקדם "כי שלמת כבר את הריבית",
להיפך, אחד הבלופים הנפוצים של בנקאים הוא "לא כדאי למחזר/לפרוע"
כי שילמת כבר את הריבית.
הסבר מורחב -
http://www.effectivemortgage.co.il/1750
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
Nemesis001
New member
ממש לא
חשבתי להתייחס לדוגמא המספרית שלך, אבל היא לא עקבית אז אי אפשר.
בקרן שווה הקרן והריבית לא שווים, מהיכן הבאת את זה? בהלוואה בקרן שווה, החזר הקרן זהה כל חודש והריבית יורדת כל חודש בהתאם לירידה בסכום החוב. אם לקחת הלוואה של 100,000 ש"ח ובחודש הראשון החזרת 1,000 מתוך הקרן, בחודש העוקב תשלם בדיוק את אותו אחוז ריבית אבל על סכום של 99,000 ש"ח שנותרו.
העקרון זהה לחלוטין בשפיצר. הלוח פשוט מחושב כך שההחזר יהיה זהה בכל חודש, אבל חישוב הריבית עובד על אותו העיקרון.
ברור שבהתחלה אתה משלם יותר ריבית, אבל זה לא בגלל ש- "אתה משלם ריבית עתידית" או שגובים ממך מראש משהו. בכלל לא. פשוט בהתחלה אתה חייב 100,000 ש"ח אז אתה משלם ריבית על 100,000 ש"ח. לקראת הסוף אתה חייב רק 10,000 ש"ח - אז ברור שאותו אחוז ריבית מ- 10,000 ש"ח הוא סכום הרבה יותר קטן.
חשבתי להתייחס לדוגמא המספרית שלך, אבל היא לא עקבית אז אי אפשר.
בקרן שווה הקרן והריבית לא שווים, מהיכן הבאת את זה? בהלוואה בקרן שווה, החזר הקרן זהה כל חודש והריבית יורדת כל חודש בהתאם לירידה בסכום החוב. אם לקחת הלוואה של 100,000 ש"ח ובחודש הראשון החזרת 1,000 מתוך הקרן, בחודש העוקב תשלם בדיוק את אותו אחוז ריבית אבל על סכום של 99,000 ש"ח שנותרו.
העקרון זהה לחלוטין בשפיצר. הלוח פשוט מחושב כך שההחזר יהיה זהה בכל חודש, אבל חישוב הריבית עובד על אותו העיקרון.
ברור שבהתחלה אתה משלם יותר ריבית, אבל זה לא בגלל ש- "אתה משלם ריבית עתידית" או שגובים ממך מראש משהו. בכלל לא. פשוט בהתחלה אתה חייב 100,000 ש"ח אז אתה משלם ריבית על 100,000 ש"ח. לקראת הסוף אתה חייב רק 10,000 ש"ח - אז ברור שאותו אחוז ריבית מ- 10,000 ש"ח הוא סכום הרבה יותר קטן.
Nemesis001
New member
להפך, אתה תשלם פחות בשפיצר
אם תקח 2 הלוואות על סך 100,000 ש"ח כאשר אתה לוקח החזר חודשי זהה בחודש הראשון, שפיצר זולה יותר ויתרת הקרן קטנה יותר בכל שלב מלבד החודש הראשון בו יתרת הקרן זהה. תכניס לכל מחשבון משכנתא עם לוח תשלומים ותראה.
הסבר:
נניח מדובר בריבית של 6% עבור 100,000 ש"ח.
נניח ונפרוס את ההלוואה ל-10 שנים בשפיצר.
התשלום החודשי הוא כ- 1,100, מתוכם 500 ש"ח ריבית וכ-610 ש"ח תשלום קרן.
בחודש הבא התשלום עדיין 1,100, אבל מתוכם רק 497 ש"ח ריבית ו- 613 ש"ח תשלום קרן. כך כל חודש יתרת הקרן יורדת בהפרש מעט גדול יותר מהחודש הקודם.
בקרן שווה זה לא כך.
נניח תקח את אותם 100,000 ש"ח בקרן שווה באותה ריבית עם החזר חודשי התחלתי של 1,100 ש"ח. בחודש הראשון, שילמת בדיוק אותו דבר, 500 ש"ח ריבית ו- 610 ש"ח מהקרן. בחודש השני, התשלום החודשי יורד. אתה תשלם רק 1097 ש"ח כי אתה משלם ריבית על היתרה שקטנה, אבל מהקרן אתה עדיין מוריד רק 500 ש"ח במקום 503 בשפיצר. לפיכך, בקרן שווה עם אותו החזר התחלתי, אתה צריך לפרוס את ההלוואה ליותר זמן כדי לסיים אותה - ובסופו של דבר תשלם יותר.
אם תסתכל הפוך, ותשווה שפיצר ל-10 שנים מול קרן שווה ל-10 שנים, כמובן שבקרן שווה אתה משלם מעט פחות. אבל זה לא חוכמה, ההחזר ההתחלתי גבוה יותר. קרן שווה ב- 6% שנתי עבור 100,000 ל- 10 שנים מתחיל ב- 1,225 בעוד שפיצר הוא 1,100. לפיכך הקרן יורדת מהר יותר בהתחלה ותשלומי הריבית קטנים מעט. אבל אז עולה השאלה - אם אתה יכול לשלם 1,225 ש"ח, תעלה גם את ההחזר של שפיצר ל- 1,225 ש"ח, קצר תקופה ושלם פחות מהקרן שווה.
לפיכך קרן שווה מתאים מאוד למי שכושר ההחזר שלו צפוי לרדת לאורך השנים, ולא באופן כללי לכל אחד.
אם תקח 2 הלוואות על סך 100,000 ש"ח כאשר אתה לוקח החזר חודשי זהה בחודש הראשון, שפיצר זולה יותר ויתרת הקרן קטנה יותר בכל שלב מלבד החודש הראשון בו יתרת הקרן זהה. תכניס לכל מחשבון משכנתא עם לוח תשלומים ותראה.
הסבר:
נניח מדובר בריבית של 6% עבור 100,000 ש"ח.
נניח ונפרוס את ההלוואה ל-10 שנים בשפיצר.
התשלום החודשי הוא כ- 1,100, מתוכם 500 ש"ח ריבית וכ-610 ש"ח תשלום קרן.
בחודש הבא התשלום עדיין 1,100, אבל מתוכם רק 497 ש"ח ריבית ו- 613 ש"ח תשלום קרן. כך כל חודש יתרת הקרן יורדת בהפרש מעט גדול יותר מהחודש הקודם.
בקרן שווה זה לא כך.
נניח תקח את אותם 100,000 ש"ח בקרן שווה באותה ריבית עם החזר חודשי התחלתי של 1,100 ש"ח. בחודש הראשון, שילמת בדיוק אותו דבר, 500 ש"ח ריבית ו- 610 ש"ח מהקרן. בחודש השני, התשלום החודשי יורד. אתה תשלם רק 1097 ש"ח כי אתה משלם ריבית על היתרה שקטנה, אבל מהקרן אתה עדיין מוריד רק 500 ש"ח במקום 503 בשפיצר. לפיכך, בקרן שווה עם אותו החזר התחלתי, אתה צריך לפרוס את ההלוואה ליותר זמן כדי לסיים אותה - ובסופו של דבר תשלם יותר.
אם תסתכל הפוך, ותשווה שפיצר ל-10 שנים מול קרן שווה ל-10 שנים, כמובן שבקרן שווה אתה משלם מעט פחות. אבל זה לא חוכמה, ההחזר ההתחלתי גבוה יותר. קרן שווה ב- 6% שנתי עבור 100,000 ל- 10 שנים מתחיל ב- 1,225 בעוד שפיצר הוא 1,100. לפיכך הקרן יורדת מהר יותר בהתחלה ותשלומי הריבית קטנים מעט. אבל אז עולה השאלה - אם אתה יכול לשלם 1,225 ש"ח, תעלה גם את ההחזר של שפיצר ל- 1,225 ש"ח, קצר תקופה ושלם פחות מהקרן שווה.
לפיכך קרן שווה מתאים מאוד למי שכושר ההחזר שלו צפוי לרדת לאורך השנים, ולא באופן כללי לכל אחד.
nemesiis חשבתי שבקל"צ בשני הלוחות החזרי ההלוואה שווים
תחילה אציין כי ברור שבשני הלוחות כל תשלום חודשי מוריד את יתרת ההלוואה והריבית מחושבת מחדש על היתרה הנותרת ולכן התשלום של חלק הריבית בהחזר החודשי קטן.
מאחר ובשתי השיטות הדבר מתרחש ולצורך פשטות החישוב נתעלם מנתון זה ונתייחס רק להבדלים בתשלום הריבית הנובעים מההבדל בין שתי הלוחות.
לפי מה שאתה כותב ולפי מה שבדקתי כעת במחשבון משכנתא, כאשר מדובר בריבית קל"צ בלוח שפיצר, גובה ההחזרים החודשיים זהה בכל תקופת ההלוואה ואולם כאשר מדובר בחישוב קרן שווה, גובה ההחזרים החודשיים אינו שווה אלא שגובה ההחזר החודשי בהתחלה גבוה יותר מגובה ההחזר החודשי בלוח שפיצר ולאחר מכן הולך ויורד עד שהוא נהיה נמוך יותר מגובה ההחזר בלוח שפיצר.
ראיתי שגובה הריבית החודשית (מתוך ההחזר החודשי שמורכב מקרן וריבית) בשתי השיטות נשאר פחות או יותר זהה בכל חודש למרות שבקרן שווה אתה בכל זאת משלם קצת פחות ריבית וסה"כ החזר ההלוואה (קרן וריבית) הוא בסכום קצת נמוך יותר.
אני יצאתי מנקודת הנחה שכשאר מדובר בהלוואת קל"צ, הרי שבשתי השיטות גובה ההחזר החודשי נשאר זהה ורק הרכב הקרן והריבית בתוך ההחזר החודשי משתנה באופן שונה ומכאן הטעות.
עכשיו הכל מובן (למרות שבשורה החתונה יש כאמור בכל זאת עדיפות קלה לתשלומי קרן שווה הן בפרעון מוקדם והן בפרעון סופי, כנס למחשבון משכנתא וראה פירוט ההחזרים)
תחילה אציין כי ברור שבשני הלוחות כל תשלום חודשי מוריד את יתרת ההלוואה והריבית מחושבת מחדש על היתרה הנותרת ולכן התשלום של חלק הריבית בהחזר החודשי קטן.
מאחר ובשתי השיטות הדבר מתרחש ולצורך פשטות החישוב נתעלם מנתון זה ונתייחס רק להבדלים בתשלום הריבית הנובעים מההבדל בין שתי הלוחות.
לפי מה שאתה כותב ולפי מה שבדקתי כעת במחשבון משכנתא, כאשר מדובר בריבית קל"צ בלוח שפיצר, גובה ההחזרים החודשיים זהה בכל תקופת ההלוואה ואולם כאשר מדובר בחישוב קרן שווה, גובה ההחזרים החודשיים אינו שווה אלא שגובה ההחזר החודשי בהתחלה גבוה יותר מגובה ההחזר החודשי בלוח שפיצר ולאחר מכן הולך ויורד עד שהוא נהיה נמוך יותר מגובה ההחזר בלוח שפיצר.
ראיתי שגובה הריבית החודשית (מתוך ההחזר החודשי שמורכב מקרן וריבית) בשתי השיטות נשאר פחות או יותר זהה בכל חודש למרות שבקרן שווה אתה בכל זאת משלם קצת פחות ריבית וסה"כ החזר ההלוואה (קרן וריבית) הוא בסכום קצת נמוך יותר.
אני יצאתי מנקודת הנחה שכשאר מדובר בהלוואת קל"צ, הרי שבשתי השיטות גובה ההחזר החודשי נשאר זהה ורק הרכב הקרן והריבית בתוך ההחזר החודשי משתנה באופן שונה ומכאן הטעות.
עכשיו הכל מובן (למרות שבשורה החתונה יש כאמור בכל זאת עדיפות קלה לתשלומי קרן שווה הן בפרעון מוקדם והן בפרעון סופי, כנס למחשבון משכנתא וראה פירוט ההחזרים)
רימון חייט
New member
בקרן שווה יש יתרון בעיקר אם אתה בנק
להחזר חודשי נתון תוכל בשפיצר לקחת את ההלוואה לפחות שנים
ולשלם בסך הכל פחות כסף לבנק.
אפשר לראות זאת כך: ככל שמשלמים פחות בכל חודש, משלמים יותר
בסך הכל.
נניח שאני מסוגל לשלם 5000 בכל חודש אז בשתי השיטות אבנה
את ההלוואה כך שבחודש הראשון אשלם 5000. במצב זה שפיצר תהיה
קצרה יותר. בקרן שווה בחודש השני אשלם מעט פחות וכן הלאה ובסך
הכל אשלם יותר עבור החזר חודשי התחלתי נתון.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
להחזר חודשי נתון תוכל בשפיצר לקחת את ההלוואה לפחות שנים
ולשלם בסך הכל פחות כסף לבנק.
אפשר לראות זאת כך: ככל שמשלמים פחות בכל חודש, משלמים יותר
בסך הכל.
נניח שאני מסוגל לשלם 5000 בכל חודש אז בשתי השיטות אבנה
את ההלוואה כך שבחודש הראשון אשלם 5000. במצב זה שפיצר תהיה
קצרה יותר. בקרן שווה בחודש השני אשלם מעט פחות וכן הלאה ובסך
הכל אשלם יותר עבור החזר חודשי התחלתי נתון.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
"העדיפות" לקרן שווה, היא בתנאי שאתה אדיש לגובה ההחזר החודשי
"העדיפות" להלוואה בלוח קרן שווה שציינתי, היא כמובן כאשר מדובר באותו סכום הלוואה, באותו גובה ריבית, לאותה תקופת זמן וכאשר אתה אדיש לגובה ההחזר החודשי (כלומר לא אכפת לך לשלם החזר חודשי גבוה יותר בהתחלה מאשר ההחזר החודשי בלוח שפיצר, כאשר בהמשך תקופת ההלוואה ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר מלוח שפיצר), שכן אז אתה משלם בסופו של דבר פחות ריבית (מאחר ואתה משלם יותר על חשבון הקרן בהתחלה בכל החזר חודשי מאשר בלוח שפיצר, הריבית כל חודש מחושבת על יתרת הלוואה נמוכה יותר).
 
אבל כמובן שבמרבית המצבים, כאשר אתה יכול כלכלית לשלם החזרי הלוואה בסכומים גבוהים יותר (כמו בלוח קרן שווה) אז ניתן להניח שאתה יכול להמשיך כלכלית להמשיך ולשלם את אותו גובה של החזרים חודשיים גבוה גם עד סוף תקופת ההלוואה ואז עדיף כבר לקחת הלוואה בלוח שפיצר באותו החזר חודשי גבוה יותר (אלא אם כן אתה יודע שהכנסותייך החופשיות יקטנו בהמשך, עקב יציאה לפנסיה או סיבה אחרת ואז אתה תהיה מעוניין לשלם יותר דווקא בהתחלה ופחות בסוף ובסופו של דבר גם תשלם כאמור פחות ריבית).
 
 
"העדיפות" להלוואה בלוח קרן שווה שציינתי, היא כמובן כאשר מדובר באותו סכום הלוואה, באותו גובה ריבית, לאותה תקופת זמן וכאשר אתה אדיש לגובה ההחזר החודשי (כלומר לא אכפת לך לשלם החזר חודשי גבוה יותר בהתחלה מאשר ההחזר החודשי בלוח שפיצר, כאשר בהמשך תקופת ההלוואה ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר מלוח שפיצר), שכן אז אתה משלם בסופו של דבר פחות ריבית (מאחר ואתה משלם יותר על חשבון הקרן בהתחלה בכל החזר חודשי מאשר בלוח שפיצר, הריבית כל חודש מחושבת על יתרת הלוואה נמוכה יותר).
 
אבל כמובן שבמרבית המצבים, כאשר אתה יכול כלכלית לשלם החזרי הלוואה בסכומים גבוהים יותר (כמו בלוח קרן שווה) אז ניתן להניח שאתה יכול להמשיך כלכלית להמשיך ולשלם את אותו גובה של החזרים חודשיים גבוה גם עד סוף תקופת ההלוואה ואז עדיף כבר לקחת הלוואה בלוח שפיצר באותו החזר חודשי גבוה יותר (אלא אם כן אתה יודע שהכנסותייך החופשיות יקטנו בהמשך, עקב יציאה לפנסיה או סיבה אחרת ואז אתה תהיה מעוניין לשלם יותר דווקא בהתחלה ופחות בסוף ובסופו של דבר גם תשלם כאמור פחות ריבית).
 
 
dat nigga daz
New member
אל תהיה פזיז מדי..
לגבי שאלתך קודם כל אתה יכול לראות את כל המידע בחוזה, וגם בלי קשר לשאול את הבנק - הם ישמחו לענות לך
על פריים בכל מקרה אתה לא תשלם שום עמלה לא משנה מה הריבית כיום
כעיקרון לפירעון מוקדם : הסכום שרשום בקרן + קנסות אם יש
לעניין אחר - למה אתה רוצה לפרוע את המשכנתא ? אני מניח שיש לך איזה חצי מיליון בצד אם זה המצב... בכל מקרה אני לא הייתי ממליץ למהר במסלולים שיש לך. תנצל את הריביות הנמוכות האלו, אלא אם כן ממש אין לך מה לעשות עם הכסף הזה.
לגבי שאלתך קודם כל אתה יכול לראות את כל המידע בחוזה, וגם בלי קשר לשאול את הבנק - הם ישמחו לענות לך
על פריים בכל מקרה אתה לא תשלם שום עמלה לא משנה מה הריבית כיום
כעיקרון לפירעון מוקדם : הסכום שרשום בקרן + קנסות אם יש
לעניין אחר - למה אתה רוצה לפרוע את המשכנתא ? אני מניח שיש לך איזה חצי מיליון בצד אם זה המצב... בכל מקרה אני לא הייתי ממליץ למהר במסלולים שיש לך. תנצל את הריביות הנמוכות האלו, אלא אם כן ממש אין לך מה לעשות עם הכסף הזה.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.