שאלה כללית לגבי ריבית כפונקציה של גוהב המשכנתא

[zukik]

שאלה כללית לגבי ריבית כפונקציה של גוהב המשכנתא

/שלום לכולם
באחד מהשיחות בבנק לקבלת משכנתא אמרה לי זאת שישבנו איתה שאני נמצא בקטגוריבה של התנאים הכי טובים כי אני לוקח אחוז יחסי נמוך מערך הביית (דובר אז על 300 אלף משכנתא מביית ששוה 900
אני מבין שישנם קטגוריות שונות בהתאם לגובה הסכום (ואולי גם לעוד פרמטרים)
האים מישהוא יודע מהם ? מתי הם מתחלפות כי היום אני מדבר על לקיחת משכנתא של 700 מערך דירה של מליון ארבע מאות אלף ואולי עם קצת מאמץ מצידי לקחת פחות משכנתא (ויותר לגייס הון עצמי ) יעביר אותי לקטגוריה אחרת יותר טובה ... אשמח לתובנות

ועוד שאלה לא קשורה ישירות למשכנתא אבל בכל זאת ... איזה סכום של כסף צריך להשאיר (למשל בעובר ושב או חסכונות) לאחר שכבר קונים דירה ? האים אפשר להתנהל עם 0 כסף (לי ישארו 17 אלף שקל חסכונות) ולהמשיך לחיות רק ממה שאפשר יהיה לחסוך לאחר תשלומי המשכנתאות כל חודש ?
תודה לעונים

 

[baitex]

פרמטרים לקביעת גובה הריבית.

הי zukik,

הבנק קובע את הריביות על המשכנתא עפ"י מספר פרמטרים.
אחוז המימון (כלומר, היחס בין גובה ההלוואה לגובה הנכס) הוא אחד מהפרמטרים הללו. באופן כללי ישנן שלוש רמות רלוונטיות כאן: בין 0% ל 45% מימון, בין 46% ל 60%, ובין 61% ל 75%. כלל אצבע אומר תוספת של 0.25% בריבית במעבר ממדרגה אחת לבאה אחריה (אבל זה לא תמיד בדיוק כך). עפ"י דבריך, בעסקה הנוכחית מדובר ב 50% מימון, כך ש 5% נוספים עשויים לשפר את הריביות (אולם צריך לוודא מול הבנק מה מידת השיפור, ובעיקר - האם אתם יכולים לגייס תוספת כזו בהתאם לכלכלת המשפחה שלכם)
פרמטרים נוספים קשורים להתנהלות הפיננסית שלך (למשל, נכסים קיימים, חובות והלוואות, התנהלות חשבון הבנק וכו'), ולקונסטלציה האישית שלך (למשל, מספר הילדים מתחת לגיל 18, אופי ההעסקה שלכם, השכלה וכו'). כמובן שעם אלו אין אפשרות לשחק בבניית המשכנתא.
היחס בין גובה ההחזר החודשי של המשכנתא לבין ההכנסה החודשית נטו שלכם הוא פרמטר נוסף: עפ"י הנחיות בנק ישראל, ההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 50% מגובה ההכנסה הפנויה. זהו בהחלט פרמטר שניתן לנהל אותו ע"י בניית תמהיל נכונה, במידה וההחזר הוא גבולי.
אולי תופתע לשמוע, אבל ההתרשמות האישית של נציג המשכנתאות במפגש איתכם מהווה פרמטר נוסף בקביעת התנאים. על כן רצוי להגיע לפגישה עם הנציג בלבוש נאות ולהפגין יידע ובטחון.
חשוב לזכור שהבנק קובע את הריביות במסלולי התמהיל השונים עפ"י הרווחיות שאותה הוא מייחס לתמהיל כולו. כלומר, הבנק יהיה מוכן להוריד ריבית במסלול מסויים בד"כ על חשבון העלאתה במסלול אחר. הבנה של העלות והגידור בכל מסלול תאפשר לכם להוריד ריביות במסלולים המשמעותיים יותר.
לבסוף- חשוב לזכור שהפרמטר המשמעותי ביותר הוא איכות ניהול המו"מ שלך. הנוסחאות והפרמטרים תקפים עד שתביא הצעה שקיבלת מבנק אחר עם ריביות נמוכות...

בהצלחה בדרך הביתה...