שאלה כללית לפני קניית דירה בפפעם הראשונה בחיי

[IARDENAT]

שאלה כללית לפני קניית דירה בפפעם הראשונה בחיי

שלום חברים,אני עומד לקנות דירה.
אין לי כסף לדירת מגורים באיזור מגוריי.
אז רוב הסיכויים שזו תהיה דירה להשקעה רק.
בכול מקרה אני מאוד מפחד..

רציתי לדעת אם מישהו יכול להדריך אותי מהו תהליך הקנייה אחרי שבחרתי דירה והחלפנו מספרי טלפונים של הע"וד ביני לבין המוכרת?
מה השלבים?
העו"ד שלי אמור לבדוק מה בדיוק?גם בעיריה דברים מסוימים?

אח"כ אני מגיע לחתום על הסכם מכר?
אח"כ אני מעביר את התשלום הראשון והמוכרת שמה הערת אזהרה לטובתי(או שאני שם את זה או העו"ד שלי?אני מבולבל).
אח"כ תשלום אחרון(כי זה פינוי מידי הדירה) ואז הדירה שלי.

ומשם מה נשאר?להעביר ברשויות על שמי?יש טעם בכלל גם?הרי אני מחפש מידית שוכר...

אשמח להסבר וכול עצה שיש לכם.
אני די עם פיק ברכים מפחד..עסקת נדלן זה הדבר הכי גדול שאדם בד"כ עושה. ואני מפחד לטעות..


שאלה שנייה,כמה כסף רצוי/נהוג בד"כ להשאיר בצד?
כלומר חוץ מההכנסה וההוצאות הרגילות השוטפות והאישיות שלי.
וחוץ מההוצאות החד"פ כמו-שכר טרחה עורך דין ,מתווכים, שיפוץ קל לפני השכרתו ועלות עריכת חוזה שכירות אצל העו"ד(יש עוד משהו? כי מס רכישה אין לי).
מדובר על בנין ובית ישן בן 60 שנה בערך.הבית עצמו סביר(בעיקר צריך צבע ותיקונים קטנים).אבל אני מפחד שפתאום יהיה איזה קלקול גדול בדירה (כמו פיצוץ צנרת פתאום) או משהו אחר...
25 אלף שקל בערך זה מספיק לדעתכם ?
בתרחיש הגרוע נאמר.


ושאלה אחרונה בהחלט,כמה אתם ,מי מכם שמשכיר דירה,משאיר כסף מהשכירות בצד לדברים כמו -תיקונים שוטפים(התפוצץ האינטרפוץ,שקע חשמל לא עובד וכו'..),ביטוח דירה,מתווך(חייב,כי אני גר רחוק ולא יכול לבוא להראות את הדירה שוב ושוב),"חודש ללא שכירות"(אומרים תמיד להתכונן לחודש בשנה שבו הדירה תהיה ריקה)?
לפי החישוב שלי -זה כשלעצמו מגיע כבר ל1000 שקל!
וזה עוד בלי לחסוך לשיפוץ רציני פעם בכמה שנים(בד"כ כמה?) או תיקונים שמשאירים אחרהם דיירים סוררים שעזבו את הבית .
אשמח לעזרה גם בזה.

תודה לכם ולכול עם ישראל-שנה טובה וגמר חתימה טובה!

 

[im mitzi]

תשובות

בעיקרון העו"ד אמור להדריך אותך בשלבים
אבל, אחרי שאתה מחליף טלפונים אתה נותן לעו"ד לעבוד על החוזה, יש קצת פינג פונג בחוזה בין העו"ד שלך לעו"ד של המוכרים עד להסכמה של כל הצדדים (עו"ד, אתה והמוכרים), ואז קובעים תאריך לחתימה על החוזה.
במעמד החתימה על החוזה חותמים על עוד כל מיני נספחים שהם בעצם ייפוי כוח כדי שעו"ד יוכלו לפעול בשם שניכם. באותו מעמד גם מעבירים את הסכום הראשון שסוכם מראש.
עו"ד שלך אמור לשים הערת אזהרה לטובתך כמה ימים לאחר מתן הצ'ק.
במהלך התקופה הזאת ולפני העברת התשלום האחרון, המוכרים צריכים ללכת לעיריה לסגור חובות ולהעביר על שמך את הדירה. שלב זה הכרחי כי העיריה צריכה להכיר את בעלי הנכס ולא רק את השוכרים.
&nbsp
לגבי כמה כסף, אני לא מכירה את הדירה אז לא יכולה לייעץ, אבל קח בחשבון שהמשכנתא שתיקח (אם תיקח) עוברת המלואה למוכרים, אין באפשרותך לקחת משם מרווח ביטחון.
&nbsp
לגבי השכירות, עד לפני שנה וחצי השכרתי דירה, שכר הדירה שלקחתי כיסה את המשכנתא והשאיר עוד כסף לתיקונים, מבחינתי זה היה אידיאלי.
עשיתי שיפוץ רציני בתחילה כשקניתי את הדירה ומאז רק תיקונים קלים, לא כל דירה צריכה שיפוצים מסיביים, במיוחד לא כזאת שאתה משכיר.
תיקונים אחרי דיירים סוררים אומנם יצאו ממך קודם, אך לצורך זה יש בטחונות וניתן לתבוע אותם.

 

[עוגיפלצת113]

זה תלוי

בטווח הקצר- ההוצאות תיקונים על דירה הם זניחות יחסית. בטווח הארוך- ההוצאות על תיקונים בדירה הולכות ונעשות יותר משמעותיות, כי ככל שהזמן עובר יש בלאי והזדקנות החומר.
פיצוץ צנרת זה אכן תיקון מבאס. גם תיקון דוד זה דבר מבאס. גם החלפת ברזים בדירה האחד אחרי השני זה דבר מבאס. גם תיקוני מזגן זה דבר מבאס, גם תיקוני ריצוף זה שיאאאא הבאסה, גם זה שוועד בית מתקשר אליך כבעל הדירה ורוצה כסף על חידוש או צביעת חדר מדרגות\ החלפת ריצוף חיפוי ומעקה בחדר מדרגות\הוספת מעלית\הוספת מרפסת\ חידוש האינטרקום\ ניקוי או חידוש מרזבים\ זיפות הגג\איטום הגג\הריסת הבניין לתמ"א\2 או שיפוצים לתמ"א1 זה די מבאס בטווח הבנוני-קצר-ארוך (תלוי בקבלן) זה די מבאס בכללי, גם תיקון נזילות מהשיבר זה מבאס\ החלפת מקטע צינור של בית משותף מאד מבאס\ תיקון ניאגרה זה באסה, אבל בקטנה\ החלפת סיפון מבאס אבל בקטנה. אבל אין ספק שאת הכתר לוקח פינוי דייר, שזה באמת הדבר הכי מבאס בעולם שאפשר להעלות על הדעת. וכנראה גם הכי יקר מכל הדברים. למען הסר ספק אלה רק חלק מהדברים שאו אני כבעלת דירה, או בעל הבית שלי כבעל הבית שלי, נדרשו לשלם לאורך הזמן (ולא כל כך הרבה זמן אם יורשה לי להוסיף, לא עשרות שנים).וזה רק מה שנקרא קוסמטיקה, את הבעיות המהותיות, שאפשר לדחות מה שנקרא, אפשר לשפוך עליהן עוד עשרות אלפי שקלים בקלות.