אין טעם להפנות את השאלה אלי ספציפית
יש כאן אנשים אחרים שאני בטוח שהם יודעים יותר טוב ממני, וגם כן ישמחו לעזור. בקשר לשאלתך, חסרים נתונים. באפשרות הראשונה לא ציינת לכמה זמן 3ההלוואות? מהי ריבית העוגן שאמרו לך? מהי הריבית הדולרית (שאני מניח שהיא צמודה לריבית הלייבור)? אני מניח שהציעו לך את 2 המסלולים מכוון ששניהם נותנים תשלום חודשי די דומה (בסביבות ה 3100 ש"ח), לכן: אני מניח שריבית העוגן שאמרו לך היא בסביבות 4.9% , ולכן הריבית המשתנה בשנתיים וחצי הקרובות היא כ 5.65% (יש לשים לב שהריבית העוגן היא ריבית העוגן עבור הלוואות לרכישת דירה שמפורסמת על ידי בנק ישראל, בעבר הם הציעו ריבית עוגן שחושבה על ידי הבנק עצמו והיתה מאוד גבוהה). אני מניח שהריבית הדולרית היא ליבור + 1.7 בערך, ואז הריבית הדולרית היא בסביבות ה 4%. אני מניח שהציעו לך את ה 280000 ש"ח ל 15 שנה, ו 2 המסלולים ל 20 שנה. בהנחה שבדקת בבנקים אחרים ולא נותנים לך תנאים יותר טובים, ובהנחה שהנתונים שמסרת נכונים (קנס הפירעון המוקדם נראה נמוך מדי), ובהנחה שהכנסותייך מאפשרים זאת, נבצע ניתוח לפי תחזיות. התחזיות הכלכליות אומרות ששער הדולר צפוי לעלות, והריביות של המשכנתאות הם נמוכות כיום והבנקים בקרוב יתחילו לעלות את הריביות. וכידוע תחזיות לא תמיד מתקיימות (התחזית שלי שהריביות לא יעלו בקרוב מכוון שאין התעוררות רצינית בשוק הדירות ולא רואים שינויים רציניים בכלכלה וברבעון האחרון הבנקים מציעים מבצעים, ושוב זו רק תחזית), לכן ניקח תרחיש נוסף שהריביות והדולר לא יעלו בטווח הקצר, מכוון שאין תחזיות לכך שהריביות והדולר ימשיכו לרדת (אבל הכל אפשרי בעולם המשוגע הזה). האפשרות הראשונה: הריבית הקבועה של 4.7% אכן נמוכה עבור משכנתא ממוחזרת (ריבית של משכנתא לא לצורכי דיור יותר גבוהה מריבית משכנתא לצורכי דיור). הריבית המשתנה של 5.65% גבוהה יותר משאר ההלוואות, ועקב כך היא לא כדאית. הלוואה בריבית משתנה כדאית כאשר יש ציפיה לירידה נוספת בריבית, ובכדי שזה יהיה כדאי לך את צריכה שבתחנה הבאה (עוד שנתיים וחצי) ריבית העוגן תרד מתחת ל 4%, וכמו שאמרתי אין שום תחזית לריבית כזו, ובעוד 5 שנים שוב משתנה הריבית ואז כבר אף אחד לא יודע מה יקרה. ההצמדה לדולר יתרונה שהריבית כיום היא מאוד נמוכה (כ 4% כפ שציינתי), אבל יש לה 2 חסרונות שהם הצמדה לדולר היציג והצמדה לריבית הליבור דולר. הדולר בדרך כלל עולה פחות מהמדד בטווח הארוך, אך בעל תנודות חדות בטווח הקצר, וגם אם הדולר לא יעלה בקרוב, הבעיה שאין לנו מושג איך מתנהגת ריבית הליבור (זוהי ריבית שנקבעת בלונדון) ואין לה קשר למצב הכלכלי בארץ. מצב קשה במיוחד, כאשר גם הדולר וגם הליבור עליו עולים יחדיו. חיסרון נוסף, למרות שלא צפוי שיקרה, שאם יקרה והדולר יורד מתחת לדולר הבסיס, ערך הקרן לא יורד (יכול להיות שיש בנקים שנותנים את האפשרות הזאת). לפי דעתי כדאי לקחת בתנאי שניתן לפרוע אותו אם הדולר עולה (אין עמלות פירעון מוקדם), ואם הבנק נותן המרה למשכנתא בריבית קבועה במידת הצורך. או במידה ויש לך הכנסות צמודות לדולר, (השכרת דירה לדוגמא). האפשרות השנייה: הריביות הן יותר גבוהות אבל הן קבועות, והתחזיות לא מדברות על ירידות נוספות בריביות וסביר להניח שאנחנו בתחתית. ואם התחזיות נכונות, אז לא תהיה ירידה רצינית בריבית (במידה ותמתיני למיחזור בריבית יותר נמוכה) וכן אם הריבית תעלה ובמידה ותהיה לך אפשרות לפירעון מוקדם, לא תשלמי קנס פירעון מוקדם מכיוון שהריבית תהיה יותר גבוהה ממה שלקחת. בהנחה שאילו 2 הברירות היחידות שיש לך, אני הייתי הולך על האפשרות השנייה מכוון שהריביות הן קבועות, האפשרות שהריביות באפשרות הראשונה הן יותר בכיוון למעלה מאשר מטה, והנחה של 0.2% לא שווה את הסיכון. אני חוזר ואומר שזאת הנחתי האישית, ואילו התחזיות הכלכליות. ישנה אפשרות למבצעים בבנקים בחודשים הקרובים (בשנים האחרונות הם נתנו מבצעים טובים בנובמבר ודצמבר, ואולי יעשו זאת גם השנה). מספיק שהתחזיות הכלכלייות לא יתקיימו בכדי שההמלצה שלי לא תהיה נכונה. כדאי שתתיעצי עם גורמים נוספים, לפני שאת מחליטה כי מיחזור משכנתא לא עושים כל יום. בהצלחה.
