שאלה לגבי חלוקת תמהיל, לא ריביות.
שלום, הייתי מעוניין לשמוע את דעתכם על חלוקת התמהיל הנכון לתפיסתכם. מה לדעתכם החלוקה הנכונה בין מסלולים בלי קשר לצמוד או לא צמוד מדד, או לאיזה מדד להצמיד.
מחישובים פשוטים שעשיתי, באמצעות כלי אופטימיזציה פשוטים (MATLB) וריביות שקיבלתי מהבנקים, קיבלתי שלעיתים נכון לקחת 1/3 1/3 1/3 כפי שהבנקים מציעים, וזאת בתנאי שאני יודע שאת המשתנה אחזיר או אמחזר בעוד 10 שנים. בעוד הסתכלות על כול תקופת המשכנתא מעביר את כלל הסכום במשתנה לקל"צ, כלומר במקרה ולא אחזיר למשתנה כעבור 10 שנים.
חשוב לי להבהיר, לא משנה איזה חישוב אני עושה תמיד יוצא לי שאת כלל המשכנתא אני מסיים ב 20 שנה מקסימום, למרות לקיחת מסלולים כמו פריים ומשתנה ל 30 שנה. כמובן שזאת בהנחה שכאשר החזר קל"צ משתחרר אני מעביר אותו למסלול אחר, פריים או משתנה, ושאין לי מקורות מימון נוספים במהלך חיי המשכנתא.
כמו כן, אני לא נוהג להמר ומעדיף להפסיד כסף, והרבה, בתמורה לביטחון.
לאחר מחשבה רבה, אני רוצה לקחת 0.33 פריים, 0.52 קל"צ ועוד 0.15 משתנה. מה דעתכם על חלוקת תמהיל כזו? למען הסדר הטוב ולמניעת שאלות, בקל"צ יש חלוקה פנימית ואולי גם בפריים, תלוי בבנק שאקח ממנו את המשכנתא.
ועכשיו לקצת חפירה:
למה כאשר מסתכלים על צמודי המדד מדברים על ההחזר הראשוני ואומרים שבהיוון לפי המדד ההחזר לא משתנה? התשובה הרגילה אומרת שמדד עולה גורר משכורות עולות. אבל אותם אלו שאומרים זאת מתעלמים מהירידה הראלית בהחזר של הקל"צ שפחות מכביד על הכיס.
לכן, אני אשמח אם תוכלו לכתוב את דעתכם על חלוקת התמהיל הנכונה. ברור לי שזה תלוי במשפחה ואין כלל קבוע לכולם. אנחנו משפחה צעירה, בהסתמך על העשור האחרון אני לא צופה עליית משכורות בעשור הקרוב באופן רציני. אני לא רואה מקור הכנסה נוסף, או כסף נכנס בשנים הקרובות, אולי רק בעוד עשרים שנה. אני לא רואה סיבה להחליף מקום מגורים בעשור הקרוב עקב מיקום העבודה של אשתי, שהוא בעל קביעות, ומקום הלימודים של ילדי. לכן, יכולת ההחזר היחסית כנראה תישאר באותו סדר גודל כמו היום.
תודה לעונים.
שלום, הייתי מעוניין לשמוע את דעתכם על חלוקת התמהיל הנכון לתפיסתכם. מה לדעתכם החלוקה הנכונה בין מסלולים בלי קשר לצמוד או לא צמוד מדד, או לאיזה מדד להצמיד.
מחישובים פשוטים שעשיתי, באמצעות כלי אופטימיזציה פשוטים (MATLB) וריביות שקיבלתי מהבנקים, קיבלתי שלעיתים נכון לקחת 1/3 1/3 1/3 כפי שהבנקים מציעים, וזאת בתנאי שאני יודע שאת המשתנה אחזיר או אמחזר בעוד 10 שנים. בעוד הסתכלות על כול תקופת המשכנתא מעביר את כלל הסכום במשתנה לקל"צ, כלומר במקרה ולא אחזיר למשתנה כעבור 10 שנים.
חשוב לי להבהיר, לא משנה איזה חישוב אני עושה תמיד יוצא לי שאת כלל המשכנתא אני מסיים ב 20 שנה מקסימום, למרות לקיחת מסלולים כמו פריים ומשתנה ל 30 שנה. כמובן שזאת בהנחה שכאשר החזר קל"צ משתחרר אני מעביר אותו למסלול אחר, פריים או משתנה, ושאין לי מקורות מימון נוספים במהלך חיי המשכנתא.
כמו כן, אני לא נוהג להמר ומעדיף להפסיד כסף, והרבה, בתמורה לביטחון.
לאחר מחשבה רבה, אני רוצה לקחת 0.33 פריים, 0.52 קל"צ ועוד 0.15 משתנה. מה דעתכם על חלוקת תמהיל כזו? למען הסדר הטוב ולמניעת שאלות, בקל"צ יש חלוקה פנימית ואולי גם בפריים, תלוי בבנק שאקח ממנו את המשכנתא.
ועכשיו לקצת חפירה:
- את החישוב של ההחזר החודשי לצמודות מדד עשיתי לפי ממוצע ההחזר בעשר שנים ולא לפי ההחזר בחודש הראשון כפי שעושים במחשבוני ריבית.
- בחישוב ההחזר הסופי לקחתי בחשבון גם את ההחזר של הריבית וגם את ההחזר של ההצמדה. במקרים רבים, מחשבוני משכנתא, מסתכלים רק על החזר הריבית ללא ההצמדה.
- במשתנות לקחתי בחשבון שיש שינוי בריבית כעבור חמש שנים לרעתי. כמו כן, בחישוב הפריים, לקחתי חישוב של שינוי פריים לאורך תקופת ההלוואה. אך במקרה זה החשבתי רק את ההחזר הראשוני, הנחתי ששינוי הפריים, בזכות חלקו הקטן בהחזרים, לא יגרור הגדלה משמעותית של ההחזרים החודשים. זאת אינה הגדלה שלא אוכל לעמוד בה, ובכול מקרה אוכל למחזר את ההלוואת הפריים הזו ללא קנסות.
- ריבית בנק ישראל נמוכה ביותר ונמצאת במינימום האפשרי שלה. הסבר, למרות שהדולר ירד בהרבה ויצר לחץ על היצואנים ולכן על המשק, בנק ישראל לא הוריד לריבית שלילית. למרות שהאינפלציה לא מרימה ראש, בנק ישראל לא הוריד לריבית שלילית. מסקנה, לדעתי ריבית בנק ישראל יכולה רק לעלות ותעלה בשנים הקרובות. עליית ריבית מעלה את הפריים ואת המשתנה.
- כלל אצבע, כאשר הריביות גבהות ויש צפי לירידת ריביות, נכון לקחת משתנות ופריים כי הם ירדו בעתיד, כאשר הריביות נמוכות שווה לקבע את ההחזר על ידי לקיחת קל"צ.
- אם המדד עולה לאורך השנים, המשכורות במשק צריכות לעלות כדי להתאים עצמם לאינפלציה, מה שאומר בפועל שהחזר הקל"צ הופך להיות קטן יותר במונחים ראליים.
למה כאשר מסתכלים על צמודי המדד מדברים על ההחזר הראשוני ואומרים שבהיוון לפי המדד ההחזר לא משתנה? התשובה הרגילה אומרת שמדד עולה גורר משכורות עולות. אבל אותם אלו שאומרים זאת מתעלמים מהירידה הראלית בהחזר של הקל"צ שפחות מכביד על הכיס.
- הבהרה לסעיף האחרון, בשנות השמונים, כאשר הייתה אינפלציה מטורפת, אנשים אמרו תודה על כך שהם לקחו קל"צ, כי ההלוואה נעלמה בתוך חודשים. הבנק לא רצה את הכסף שלא היה שווה כלום. אם מישהו היה לוקח צמוד מדד הוא היה נשאר עם ההלוואות. הבהרה, אני יודע שעליית מדד אינה עליית אינפלציה, ולהפך, אבל הם מתנהגים כמעט באותו אופן.
- כאשר משתחרר כסף, ניתן לפרוע בקלות את הפריים ויחסית בזול את המשתנה. דבר זה לא נכון לקל"צ. למרות שאם הריבית תעלה בהרבה להיפטר מהקל"צ זאת לא הבעיה.
- ברמת העיקרון, כל הכלכלה משתנה, אין לי ספק שסביבות ריבית של 4 ו 5 אחוז לא יחזרו בעשור הקרוב. זאת עקב תפיסות כלכליות ששולטות בפוליטיקה הישראלית וסיבות נוספות שקשורות לשוק הגלובלי. לכן, גם עליה של ריבית לרמה של 2.5 אחוז הופכת את הלוואת הפריים P-0.8, לזולה יחסית לעומת זאת של הקל"צ.
- נכון שתמיד אפשר למחזר משכנתא ולשנות מסלולים מסוכנים, אבל היום סביבת הריבית נמוכה ולכן סביר שעליה שלה תגרור התייקרות של הריביות הנוספות.
- לקחת הכל בקל"צ ופריים יכול להיות נכון, אבל מקבע את יכולות המחזור במקרה ומתקבל סכום כסף גדול ממקור לא צפוי. או במקרה של החלפת דירה לא צפויה, גירושים ועוד.
- למרות כל הנאמר בסעיפים הקודמים, קל"צ היא הלוואה יקרה בה הבנק מגדר את עצמו, אני מאמין שצריך לעשות הכל על מנת לקצר את המשכנתא כמה שיותר ולהחזיר כמה שיותר, יותר מוקדם. לכן, יכול להיות שנכון לקחת קבועות צמודות מדד, משתנה צמוד מדד וכמה שיותר פריים מתוך מחשבה שיכולת ההחזר תישאר אותו דבר ושעליית המדד תבוטא בעליית משכורות.
- בנוסף, תמיד ניתן לומר שעליות מדד וריביות מתקזזות עם עליות המשכורת מכיוון שזאת המשמעות של עליית המדד, לכן לקיחה של משכנתא בריבית (ללא התחשבות במדד) הנמוכה ביותר שמאפשרת את ההחזר הגבוה ביותר בזמן הקצר ביותר היא הדבר הנכון לעשות. לכן, מכיוון שבנק ישראל מגביל לשליש משתנה ושליש פריים זאת החלופה הטובה ביותר, כאשר את הקבועה בכלל כדי לקחת צמודה למדד.
- אני לא מעוניין בשום פנים ואופן בתמהיל פיתוי, הלוואות בלון, ועוד כל מני טריקים שמעלים את הפריים או את המשתנה, אם בנק ישראל הגביל את הבנקים כנראה שיש לו סיבה טובה והוא יודע משהו שאנחנו לא יודעים.
לכן, אני אשמח אם תוכלו לכתוב את דעתכם על חלוקת התמהיל הנכונה. ברור לי שזה תלוי במשפחה ואין כלל קבוע לכולם. אנחנו משפחה צעירה, בהסתמך על העשור האחרון אני לא צופה עליית משכורות בעשור הקרוב באופן רציני. אני לא רואה מקור הכנסה נוסף, או כסף נכנס בשנים הקרובות, אולי רק בעוד עשרים שנה. אני לא רואה סיבה להחליף מקום מגורים בעשור הקרוב עקב מיקום העבודה של אשתי, שהוא בעל קביעות, ומקום הלימודים של ילדי. לכן, יכולת ההחזר היחסית כנראה תישאר באותו סדר גודל כמו היום.
תודה לעונים.