שאלה לגבי כדאיות מיחזור משכנתא

[toleran]

שאלה לגבי כדאיות מיחזור משכנתא

שלום,

ברצוני להבין האם כדאי לי כרגע לבצע מיחזור משכנתא.

נלקחה לפני 5 שנים, בגובה 840000. כרגע החוב 750000.
המסלולים הקיימים:
100000 משתנה 5 שנים, צמוד למדד המחירים. 3.35%
200000 משתנה 5 שנים, צמוד למדד המחירים 3.15%
450000 קבועה, צמוד למדד המחירים 3.9%
60000 קל"צ, 5.95%
30000 משתנה כל 3 חודשים, צמוד דולר

ההחזר עומד על 4400
עמלת פרעון בערך 12000-13000

האם יש סיכוי לקבל כרגע אחוזים טובים יותר? ויחד עם זאת לשנות מסלולים ליותר כדאיים?

תודה

 

[גיל חיו לוי]

יש כדאיות

עדיף לעלות את ההחזר ב1000 שקלים ולייצב את התמהיל כי הוא מסוכן מאוד.
כל התמהיל שלכם בהחזרים משתנים למעט הקלצ שהוא פחות מ10% מההלוואה.
לקחת 33% פריים והשאר לבדוק לגבי אם אתם יכולים לפרוע את המשתנות בנקודת יציאה.
במידה ולא תיקחו קלצ מקוצר בהחזר שלכם.
&nbsp

 

[toleran]

כנראה תהיה אפשרות להחזיר חלק בעוד שנה

כנראה תהיה אפשרות להחזיר כ-20% בעוד שנה.
אז האם זה הגיוני?
33% פריים
20% משתנה, צמודה
57% קל"צ

 

[גיל חיו לוי]

תשובה

תוכל לבצע משהו אחר שלדעתי יהיה יותר טוב כי כבר הריבית של המסלול המשתנה השתנתה כבר כי עבר 5 שנים.
במידה ויש לך 20% שזה 150 אלף שקלים בעוד שנה בוודאות תוכל
למחזר את כל המשכנתא בצורה כזאת :
250.000 פריים ל25 שנה
150.000 בלון חלקי -בוליט לשנה ( משלם רק את הריבית ובעוד שנה את כל הסכום)
350.000 קלצ ל9 שנים .

לפי החישובים שלי כמעט כל המסלולים שכרגע נשארו לך הם בין 20-25 שנה נכון?
אם זה נכון אז יהיה לך חיסכון מאוד גבוהה.
בתמהיל שציינתי לך אתה תשלם בשנה הראשונה בערך בין 5000-5200
ובעוד שנה שהבלון ירד שתפרע 150 אלף הוא יהיה בין 4600-4750 עליה של כמה מאות לא עליה רצינית מ4400 שכרגע יש לך שהתמהיל כמעט כולו מוצמד למדד ולא יציב .
ויהיה לך תמהיל יציב לא לתקופה ארוכה עם שינויי החזר בהתאם לפריים בלבד.
תסיים את המשכנתא מהר מאוד לאחר שתסיים את המסלול הקלצ בעוד 9 שנים.

 

[toleran]

לא הייתי מספיק מדוייק

אני לא הייתי מספיק מדוייק לצערי.
החמש שנים יסתיימו בעוד כ-40 יום. אז הריבית עוד לא השנתנת. אך איך זה משנה?
ואני קצת חושש מהבוליט - הרי הקרן צמודה למדד, ואם תוך כשי השנה (קצת יותר) הקרן תגדל עקב המדד?
אולי ללכת בכל זאת על משתנה צמודה?

 

[גיל חיו לוי]

לא מובן

אתה יכול לשקול להשאיר את המסלול המשתנה כל 5 במקום לקחת בוילט בלון.
אבל אם תרצה להחזיר בעוד שנה יש סיכוי שיהיה לך קנס על 4 שנים עד נקודת השינוי.
ובנוסף זה יעלה לך את ההחזר מה שבמסלול הבלון אתה לא נוגע בקרן דבר שחוסך לך עוד קצת כסף ואתה יכול לקצר שנים במסלולים אחרים.
לגבי ההצמדה לא הבנתי את התשובה שלך
שהקרן של הבלון מוצמד למדד הרי המסלול המשתנה כל 5 צמוד למדד שלך
וגם המסלול הקבועה צמוד שלך הקרן שלהם מוצמדת למדד גם.
יש לך בערך 700 אלף שקל במסלול משתנה וקבועה צמוד שהקרן של המסלולים מוצמד למדד אז לא מובן התשובה שלך.
לגבי הבלון אתה יכול לבחור לקחת במסלול שלא צמוד למדד.