שאלה לגבי משכנתת גישור

[blue1233]

שאלה לגבי משכנתת גישור

שלום לכולם,
די בהפתעה נחתה עלינו "זכייה" בדירת מחיר למשתכן (משפרי דיור).
מחיר הדירה 2,050,000 מיליון.
ברשותנו דירה שניתן למכור ב1.8 מיליון.

בהנחה שאני צריך הלוואה של 2M ש"ח לשנה (כנראה קצת פחות),
מה בערך הריביות שאני יכול לקבל? מנסה להעריך עלויות...

מכניסים 25K נטו אם זה רלוונטי.

אודה לכל עזרה

 

[Desslok of Gamilon]

אף אחד בפורום לא יכול לדעת איזה ריביות תקבל מהבנק
כי זה תלוי בדירוג האשראי שלך ובמליון פרמטרים שאין לנו. באופן כללי ניתן להגיד שהחזר חודשי להלוואה של 2 מליון יהיה בערך 10000 ש"ח לחודש. אבל ניתן להקטין אותו לחצי אם תיקח הלוואת גישור בלון שבה אתה משלם רק את הריבית בלי הקרן. המחיר כמובן הוא שאתה זורק כסף לפח מדי חודש בלי להחזיר את ההלוואה כלל, אבל זה יאפשר לך לעמוד בהחזר החודשי. אם זה לתקופה מוגבלת (שנה-שנתיים) אתה יכול פשוט לשקלל את זה כחלק מהעלויות.
&nbsp
באיזה שלב בניה נמצאת הדירה במחיר למשתכן? גמורה ומוכנה לאכלוס, לפני היתר בניה בכלל, או בכל שלב באמצע? זה משפיע על הסיכון שאתה יכול לקחת במכירת הדירה הנוכחית.

 

[blue1233]

תשובות

תודה על ההתייחסות!

1. התכוונתי להלוואת בלון שאני משלם רק ריבית או הכל בסוף התקופה, מדובר על שנה לכל היותר.

2. הדירה מוכנה, הם מוסרים אותה עוד חודשיים (לכן לא אספיק למכור את דירתי ואצטרך הלוואת גישור)

3. האם בכלל נותנים הלוואת גישור על מלוא הסכום (או כמעט כולו)?

4. לגבי הריביות, לכן ציינתי את ההכנסה נטו ואת שווי הנכס הקיים..

 

[Desslok of Gamilon]

המשך
תוכל לקבל גישור עד 50% משווי הנכס הנוכחי, ועוד משכנתא על הנכס החדש של עד 70% אם אתה חותם על התחייבות למכור את הקודם בתוך שנתיים. את המשכנתא אתה יכול לקחת גם ב״גרייס״, כלומר לשלם רק ריבית לתקופה מסוימת ורק אחר כך להתחיל לשלם את הקרן.
&nbsp
אני מבין שציינת את ההכנסה ושווי הנכס, אבל אף אחד כאן הוא לא בנק. הצעת ריבית תלויה בפרמטרים שלא ידועים לנו.

 

[blue1233]

אז זה אומר שהמשכנתא שאקבל תיחשב כאחוז מימון גבוה?

ממה שאתה אומר, אם אני מקבל גישור של 800 אלף, ממנו מוריד משכנתא קיימת של 350?
ועל השאר צריך משכנתא?
זה אומר שכביכול אצטרך משכנתא של כ 1.6 מיליון על נכס של 2.03? זה בכלל לא אפשרי...
&nbsp
מה שאני חשבתי זה (ומשקף יותר טוב את המצב שלי).
נכס נמכר ב1.8, סוגר משכנתא קיימת של 350K ונשאר ביד עם 1.45M.
&nbsp
במצב כזה אני למעשה צריך משכנתא של 600K שמשאיר אותי באחוז מימון נמוך וריביות טובות.
&nbsp
האם יש דרך לגרום לבנק לראות את המצב ככזה?

 

[Desslok of Gamilon]

הבנק לא יודע אם תמכור את הנכס, מתי ובכמה
הבנק מסתכל על עובדות בשטח, לא על ספקולציות.
&nbsp
אם יש לך דירה נוכחית בשווי 1.8 מליון, ונניח שתוכל לקבל הערכת שמאי בסכום זה, ויש עליה משכנתא של 350K, תוכל ללוות כנגדה עוד 550 (השלמה ל 50%)
על הדירה החדשה תוכל לקבל 70% כלומר 1400. זה כמעט יספיק לך, אולי תצטרך עוד הלוואת גישור קטנה מהבנק או מקרן השתלמות עד למכירת הדירה.
לאחר מכירת הדירה תחזיר מה שאפשר ותמחזר את השאר.
שווה בהחלט לשקול פניה ליועץ משכנתאות (אני לא) כדי שיעזור לך לתכנן את זה. אולי מראש תוכל לבנות את המשכנתא הגדולה במסלולים כאלו שחלקם יקרים וחלקם זולים, ואחרי מכירת הדירה הישנה תחזיר את היקרים ותשאר עם הזולים.

 

[blue1233]

הבנתי. תודה.

מעריך ששמאי יעריך הדירה בפחות ואז עוד יותר בעייתי.
&nbsp
נשמע שהמשכנתה לא תהיה אטרקטיבית כאן אבל אולי לאחר מכירה ומחזור זה יתאזן..