שאלה לגבי פרעון מוקדם/מאוחר בשפיצר

[John McClane]

היי,

שאלת תם - אני קורא כאן הרבה דיונים אך לא ראיתי התייחסות לנושא.

לצורך העניין, אם אני לוקח פריים ל 30 שנה ב 1% ופורע מוקדם (נגיד אחרי שנה) הריבית האפקטיבית ששילמתי היא הרבה יותר מ 1% כי שילמתי בעיקר ריבית ומעט מאוד קרן. לחילופין, אם אני בשנים האחרונות של פריים ל 30 שנה, גם אם הריבית עלתה משמעותית לא שווה לפרוע מכיוון שרוב מה שנישאר זה הקרן ולא הריבית. האם אני מבין נכון? אני מפספס משהו?

 

[82little]

אנני מתימטיקאי אבל להבנתי בשיטת שפיצר (שבה משתמשים רוב הבנקים) נועדה ליצור החזר חודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.
נכון שהתוצאה היא שבכל חודש שעובר אחוז הקרן מהתשלום החודשי עולה ואחוז הריבית מההחזר החודשי יורד, אבל... אחוז הריבית הזה מתוך *סך היתרה של המשכנתא* נשאר קבוע.