שאלה לגבי תמהיל

[מוטי1976]

סטטוס ג+2

הכנסה כ 20 נטו

משכנתא בגובה 750,000 עבור נכס במחיר של 2,050,000

קבלתי את ההצעה הבאה מבנק פועלים:
1. פריים , 250,000 ל 240 חודשים ב p-0.6
2. קלצ, 175,000 ל 120 חודשים ב 2.5
3. משתנה כל 5 שנים, לא צמודה, 250,000 ל 240 חודשים ב 3.23
4. קבוע זכאות (קלצ), 75,000 ל 204 חודשים ב 0.33

סהכ החזר חודשי של 4572

מתכוון לנצל קהש בגובה 150,000 שתשתחרר עוד 4 שנים

האם התמהיל טוב?
האם יש מה לשפר מבחינת הריביות ?

תודה,

מוטי

 

[82little]

הייתי משנה התמהיל ומנסה לשפר הריביות, בעזרת משא ומתן עם הבנק ובעזרת הצעות מתחרות מבנקים אחרים. באיזה שלב הדיון נמצא האם זו רק הצעה ראשונית... כי היא גבוהה בכמה מרכיבים משמעותי, במלצ בייחוד וכן בקלצ וקצת בפריים.
אבל, וזה חשוב, ראשית, לאור ההכנסות הייתי מעלה את ההחזר החודשי עד 5500. אפשר גם קצת פחות אבל לא פחות מ 5000... זה בכל מקרה הרי רק לכמה שנים עד לסילוק חלק משמעותי... חבל לשלם לבנק כל כך הרבה כסף בריביות. מדובר בעשרות אלפי שקלים...
ובכל מקרה הייתי מאריך הפריים ל 30 שנים, ומקצר המשתנה לא צמודה ל 10 שנים כך שניתן היהי לסלק את היתרה שלה לחלוטין אחרי 4 שנים (או אחרי ארבע שנים וקצת...), כמו כן, מנסה אם ניתן לקצר עוד את הקלצ ל 8 או 9 שנים, תלוי בהחזר החודשי המקסימאלי ובריביות שתקבלו בסוף.
התמהיל ייראה אם כן בערך כך:
1. פריים , 250,000 ל 360 חודשים ב p-0.7 אחוז כלומר להיום 0.9
2. קלצ, 175,000 ל 120 חודשים ב 2.1 אחוז (אם ל 8 או 9 שנים אז פחות... )
3. משתנה כל 5 שנים, לא צמודה, 250,000 ל 120 חודשים ב 2.7 אחוז
4. קבוע זכאות (קלצ), 75,000 ל 204 חודשים ב 0.33

אז שוב, כמו במקרים רבים אחרים, לפני שיפור הריביות הכי חשוב זה שינוי התמהיל ואצלכם עליה מסויימת בהחזר החודשי -- זה עצמו יחסוך בסך הריביות לבנק סכום מאוד משמעותי. ובהמשך לזה, כאמור שיפור הריביות ככל הניתן.
עשו סימולציות בעזרת מחשבון כדי להבין איך המשכנתא נוהגת במקרה זה לאורך השנים. כמה תהיה היתרה של המלצ אחרי 4 שנים, מה סך הריביות בכל סימולציה וכו'.
בהצלחה. שנה טובה.

 

[82little]

ובמחשבה נוספת. בעצם, ואם אפשר לרדת בריבית של הקלצ משמעותי -- ולרדת מתחת לריבית של המשתנה כל 5 לא צמודה -- אז רצוי לשקול לפצל הקלצ : למשל קלצ 250 א' ל 10 שנים וקלצ 175 א' ל 9 שנים ולסלק כאמור אחרי 4 שנים וקצת את המסלול של ה 250 א' או לקצר את שני המסלולים הללו. תלוי מה יהיה המצב.
בגלל שהתקופות של הקלצ הן קצרות והריבית של הקלצ תהיה נמוכה לא אמורה להיות עמלת היוון ובינתיים קיבלתם את אותו סכום בריבית הנמוכה מן המשתנה כל 5...
יכול להיות שהבנק מנסה להרוויח ולדחוף את המשתנה כל 5 וכו' , אבל אפשר להתעקש איתו ולהגיע לתמהיל שאתם מעוניינים בו.
עשו סימולציות ובידקו מה הכי מתאים לכם...