שאלה לגבי תמ"א 38

[rubeniyon1]

שאלה לגבי תמ"א 38

בהמשך לפוסט הקודם, שאלה נוספת לגבי תמ"א 38

הבניין שלנו נמצא במיקום טוב ע"י הים, 4 קומות עם מעלית משנת 83. הגג לא משותף ודיירי הקומה הרביעית מחזיקים בזכויות על הגג- העניין הזה "תוקע" אותנו עם תמ"א כיוון שלא משתלם ליזמים להכנס לפרוייקט כזה שבוא הם בעצם מפסידים קומה (שאותה הם חייבים להחזיר לדיירי הקומה הרביעית)

יש לציין שאין יותר מקום להוספת שטח למרפסות או משהו בסגנון.

האם נתקלתם פעם בבעיה כזו והאם בכלל יש דרך למצוא פתרון יצירתי ? חשבנו אולי להגיש בקשה לאישור להוספה של קומה או שניים נוספות מעבר למה שבד"כ מאושר לתמ"א

תודה !

 

[מר בחור 123]

ראשית, תבדוק האם בכלל הבניין עומד בזכאות לתמ"א

תמ"א 38 מתייחסת רק לבניינים שההיתר שלהם הוצא לפני 1980 ואינם עומדים בתקן 413. אם הבניין שלך משנת 83, יתכן והוא בכלל לא עונה לדרישות.
&nbsp
לגבי דייר שאינו מסכים, המקרה שלך לא חריג בשום צורה. יש דרכים לטפל בזה והעובדה שמדובר על גג, לא משנה דבר. תזכור גם שהרעיון של תמ"א 38 הוא לא להשביח ערך של נכסים, אלא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. בעל הגג צריך לנמק מדוע הוא מונע מכל הדיירים חיזוק של המבנה.

 

[m561f]

האם מגיע לבעל הגג תמורה עבור הגג המוצמד ?

האם ניתן לחייב את בעל דירת הגג לוותר על דירת הגג במבנה החדש (תמא 38/2 ) ולקבל דירה רגילה כמו שאר הדיירים ?

תודה

 

[משקיע בנדלן]

רק הגג מוצמד או גם זכויות הבנייה עליו?

אם גם זכויות הבנייה על הגג צמודים לדירה אז היזם צריך לקנות ממנו את הזכויות אם הוא רוצה לבנות על הגג.

בדרך כלל בתמ"א 38/2 מקבלים קומה אחת יותר מהקומה הקודמת שהייתה לדייר ובמסגרת האפשרויות, גם תוספת שטח. אי לכך קומה 4 תהפוך לקומה 5 אבל לא בהכרח אחרונה. אם שמאי שבודק את הבניין לתמ"א רואה שהדירה שלו בלי קשר לזכויות שווה הרבה יותר מדירות אחרות, אז יצטרכו לפצות אותו. בתמ"א 38/2 אין הקלות כמו בתמ"א 38/1 כך שבד"כ לא מקבלים יותר שטח לדירות. אלא אם הבנייה בפועל קטן מקוי הבניין בתב"ע.

אבל קרוב לודאי שהבניין שלכם בכלל לא זכאי לתמ"א מהסיבה שציינו לפני.

 

[m561f]

הגג מוצמד עם זכויות הבניה לקומה אחת

בהנחה שמדובר בתמא 38/2 :
1)האם בית המשפט יכפה על בעל דירת הגג הנוכחית לקבל דירה רגילה ?
אני שואל מכיוון שידוע שמחיר למ"ר של דירת פנטהאוז גבוה ממחיר של דירה
רגילה באותו בנין בהנחה שיש מעלית .

 

[משקיע בנדלן]

החוק קובע שנדרש 66% לביצוע פרויקט תמ"א 38

כך שבאופן תיאורטי אפשר לקדם פרוייקט גם לנוכח ההתנגדות שלו. כבר ב- 2011 המפקחת על הבתים המשותפים בהרצליה אישרה לקדם פרוייקט חרף התנגדות דייר סרבן. מאז היו פסיקות לכאן ולכאן. אבל במקרה שלכם הוא יצטרך לקבל פיצוי הולם. אם הפיצוי שמוצע לו בעד זכויות הקניניות שלו בנכס בלתי סביר ויש לו ייצוג משפטי נורמלי, אז הסיכוי שהמפקחת תכפה עליו שואף לאפס. היא תגיד לכם להציע לו פיצוי הולם בהתאם לשווי הנכס שלו. לכן אתם והיזם צריכים לפצות אותו מלכתחילה פיצוי סביר והוגן שיכול להיות כספי או בתמורה אחרת על הנכס שלו אבל זאת לא חייבת להיות דווקא דירת הגג בבניין שייבנה. אם כי גם זאת אפשרות. מעבר לכך זכויות הבנייה שיש לו שוות הרבה כסף והיזם יצטרך לקנות אותן ממנו. אחרת בלי הסכם איתו כל זה תיאורטי בלבד ובפועל קשה לדמיין יזם שייקח פרוייקט כזה או בנק שילווה אותו.