שאלה למביני עניין..........

[ateyio]

שאלה למביני עניין..........

אני לפני רכישת בית
מחיר בית 2.75M
הון עצמי 1.3M
לבית יש יחידה שמניבה כיום 4 אלף בחודש וסביר להניח שתושכר בכל מקרה לא פחות מ 3.5K
הכנסות 18.5
מה דעתכם על העסקה?
מעוניין להחזיר לא יותרמ 7-7.5K לחודש (מתוך זה כ 3.5-4 זה מהיחידה)
האם זו אופציה רלוונטית?

 

[sergi0]

אל תשכח עלויות נוספות

מס רכישה סדר גודל 55 אלף שקל.
עורך דין סדר גודל 20-25 אלף שקל (לא כדאי להתקמצן בעסקה של קרוב ל3M שקל)
האם יש צורך בשיפוץ כלשהו?
&nbsp
אתה יכול לקחת משכנתא ל25 שנה ולשלם בערך (בתור התחלה) 7300 שקל החזר חודשי (עשיתי חישוב "בערך" למשכנתא של 1.55M ל25 שנה).
&nbsp
הבעייה היא שקשה לבנות על זה שתשכיר את היחידה במשך 25 שנה רצוף.. וכל חודש שהיא לא מושכרת אתה נכנס לבעיה.
בנוסף שים לב - תשלומי ריבית של כ-850 אלף שקל לאורך המשכנתא.
תעשה את החישובים שלך...התחייבות לשלם כ"כ הרבה כל חודש במשך 25 שנה זה אף פעם לא קל..

 

[ateyio]

תודה אבל....

מס רכישה אכן כ 50K
עו"ד מניח שזה סדר גודל של עלות.
למרות זאת לקחתי זאת בחשבון ומדבר עדיין על משכנתא של כ 1.45 M
אכן אני מניח שרוב הזמן תיהיה מושכרת אבל בהחלט אי אפשר לדעת...
וכן-כל משכנתא היא התחייבות לטווח ארוך עם סיכונים.
דעה?

 

[sergi0]

אתה יודע יותר טוב מכולם את מצבך..

הכנסות של 18.5 זה גבוה מאוד לרווק, וזה סביר למשפחה עם 3 ילדים...
&nbsp
תנסה לעשות את החישובים שלך, קח בחשבון כמה תנאים:
1. בגלל שלפעמים הנכס לא מושכר, ולפעמים יש עלויות של תיקונים וכו וכו - תעשה תחשיב של 10 חודשי שכירות בשנה - נניח אתה משכיר ב3500 - אז תעשה חישוב של 35K הכנסות.
&nbsp
2. בגלל שהמשכנתא שלך מתחילה באיזור 7.5K - זה אומר שתצטרך לשים מהכיס 4.5K בחודש מה שמשאיר לך 14K למחיה. האם זה סביר בעינייך? רק אתה יודע את ההוצאות שלך. האם יש צפי לגידול בהוצאות? לקיטון בהוצאות? זכור שמדובר בפאקינג 25 שנה, לא בשנה שנתיים.
&nbsp
3. האם הצפי שלך הוא באמת להחזיק את המשכנתא 25 שנה או שיש סיכוי לצאת קודם? או לפחות להקטין אותה... שוב - רק אתה יודע.
&nbsp
4. לגבי היחידה - יש פה הרבה דיונים בפורום לגבי החוקיות של היחידות האלה - במידה שהכל חוקי והכל בסדר - דלג לסעיף הבא. במידה שזה "אפור" - תעשה את החישוב שלך מה הסיכוי שיום אחד ידפקו לך על הדלת ומאותו הרגע תצטרך להשלים מהכיס שלך עוד 3000 שקל למשכנתא כיוון שלא תהיה יותר יחידת דיור.
&nbsp
בהצלחה!
&nbsp