שאלה למשקיעים

[AdirSha]

שאלה למשקיעים

בתור חיפאי לשעבר שהיום גר בקריות אני באמת לא מבין משהו:
כשאני מסתכל על עסקאות שנסגרו(ולעתים רשום "הרוכש הוא משקיע") אני רואה מחירים מאוד מאוד גבוהים לדירות קטנות של 2-3 חדרים,חלקן באיזור הדר המידרדר בשנים האחרונות ובאיזורים חלשים נוספים.
איזו תשואה חושבים המשקיעים לקבל בהשקעה כזאת?
המחירים בלתי נתפסים לדירות מתפוררות(literally) ודמי השכירות אמנם עלו אך הם לא בשמיים.
תוסיף לזה עלויות אחזקה בבניינים עתיקים ואת הקושי למצוא שוכר טוב ואני לא יודע איך כל העסקה הזאת משתלמת בכלל..

 

[סנאיגיטה]

השקעה בנדל״ן משתלמת. נקודה.

כל עוד שלא תתרחש קטסטרופה של ״פיצוץ בועה״, בגדול השקעה בנדל״ן משתלמת בכל מקום בישראל (לגבי תרחיש של פיצוץ בועה, הוא לא צפוי כלל שיקרה במדינת ישראל לדעתי והדעה ההפוכה של קומץ האנשים הקבועים בפורום ידועה לי ואין טעם לחזור עליה) יש השקעת נדל״ן יותר משתלמת ויש פחות, אבל ההשקעה משתלמת. מי שלא מבין זאת נשאר וישאר מאחור. מעבודה לא עושים כסף (מלבד המאיון העליון).
&nbsp
לגופו של ענין, בשכונת הדר בחיפה אכן המחירים התנפחו מעבר לכל פרופורציה, לדעתי עקב השקעות של משקיעים מחוץ לחיפה שלא מכירים את חיפה מספיק (כמו שקרה דרך אגב בצורה מוגזמת עוד יותר בשכונת בת גלים).
&nbsp
ואולם מצד שני גם דמי השכירות עלו בשכונת הדר מעבר לכל פרופורציה, שוכרים ״מטומטמים״ מוכנים לשלם שם דמי שכירות שקרובים בגובהם לשכונות בכרמל.
&nbsp
אני לא הייתי רוכש דירה בשכונת הדר להשקעה, הבניינים הם מהישנים במדינת ישראל, האוכלוסיה ברמה סוציואוקונומית נמוכה מאד, אבל בשורה התחתונה התשואה בהדר היא מהגבוהות בחיפה ובכלל בישראל והשורה התחתונה קובעת.
(כמובן שהתשואה גם בהדר פחתה בשנים האחרונות כמו בשאר מדינת ישראל).

 

[jaffainvestor]

הדר, חיפה

אם גם מחירי קניה וגם מחירי שכירות עלו מאוד בשכונת הדר, זה אומר כנראה שהמציאות שם השתנתה מאוד, בדומה לשכונות מסוימות בתל אביב שהן (היו) דומות להדר מבחינת סוג הבנייה וסוג האוכלוסייה.
הרושם שלי הוא שלחיפאים עצמם דווקא הכי קשה להסתגל למצב הזה כי הם כל כך מקובעים בתדמית המאוד מסוימת שיש להם לגבי הדר ועוד כמה שכונות "גרועות" כביכול.

 

[רימון חייט]

למה אתה מסתכל דוקא על הדר?

לא מכיר את חיפה ובטח שאיני יודע מה חושבים משקיעים אחרים.
בפועל, לדירה מתפוררת, לא מתפוררת יש מעט משמעות.
אנשים שמשקיעים יודעים שעלויות אחזקת דירה ומציאת שוכר
נמוכות בהרבה מאלו שאנשים שאינם משקיעים חושבים.
לדוגמה: אנשים שאינם משקיעים מחשבים חודש בשנה שהדירה
ריקה. משקיעים יודעים שזה בדרך כלל רחוק מאד מהמציאות.
&nbsp
דרך אגב, איפה רשום "הרוכש הוא משקיע" ?
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[AdirSha]

חיפה זה לא ת"א

ובהחלט דירה יכולה לעמוד ריקה גם מס' חודשים.ביחוד באיזורים הקשים(שוק תלפיות,לדוגמא).
בלב השוק (סירקין 40) מוצעת דירה למכירה מתיווך.התקשרתי סתם להתעניין.
כמה הוא מבקש?
תחזיק חזק-510 אלף שקל לדירה(60 מ' 2 חדרים) שאין לה שימוש חוץ מלאכלס שם נרקומנים ו/או פרוצות.
"הרוכש הוא משקיע" כתוב בעיתון "כלבו"(אגב מציינים גם אם הם משפרי דיור או "משפחה")

 

[fieten]

משקיע מקצועי לא יכנס לעסקה (בארץ) אם ציפי לפחות מ 6% תשואה

גולמית.
דירות 2 חדרים של 70 מטר (שניתן להסב ל 3 חדרים) במחירים של עד 400 אלף נחשבות למעניינות (במיחוד בסביבות מסדה בהדר עליון). ברחובות התחתונים של הדר לא משלמים יותר מ 350 אלף.
600 אלף זה מחיר לאנשים שלא בתחום.

 

[AdirSha]

אני לא חושב שיש מחירים כאלה

אולי מכונס נכסים(?)
ברחוב מסדה והסביבה המחירים גבוהים בהרבה.

 

[fieten]

אז ההשקעה כבר לא כדאית

 

[רימון חייט]

חיפה זה גם לא עפולה

ומניסיון מצטבר של כ- 20 שנות השכרה בעפולה
(10 שנים * 2 דירות) - דירות לא עומדות ריקות אם
המשכיר הגיוני מבחינת המחיר שהוא דורש ולא משגע את
השוכרים הקיימים בשביל עוד 50 שקלים לחודש כל שנה.
שים לב שלא אמרתי שדירה אינה עומדת ריקה אלא שחודש
בשנה זה מספר שאיני חושב שיש מישהו שמשכיר בפועל ויחתום עליו.
&nbsp
איך עיתון "כלבו" (להשכלה כללית, איזה עיתון זה) יודע
מה מתכוון הרוכש לעשות? מה זו ההפרדה בין משפרי דיור ל"משפחה" ?
הם יודעים גם מאיזו עדה הרוכש?
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[AdirSha]

כנראה שאתה משתייך למיעוט ההגון

שמבין ששוכר טוב ויציב שווה הקפאה של שכר הדירה.
אין הרבה משכירים כאלו בימינו.
אני עובד(בשטח) באיזור הדר ורואה את אותן דירות עדיין עם השלטים חודשים ארוכים.
לגבי כלבו מדובר בעיתון די רציני באיזור חיפה והנתונים לגבי המכירות מגיעים מתיווך וכך הם יודעים מי קנה.

 

[גיא שטיין]

בקשר לדירה ריקה, מסכים עם רימון

אני יכול לספר מהנסיון האישי שלי כמי שמחזיק דירה להשקעה בגבעתיים (דירה ישנה שני חדרים) כבר 18 שנה שבמהלכן היו לי 7 שוכרים (לתקופות שכירות בין שנה לחמש שנים) שסך הכל המצטבר של דירה ריקה על פני כל השנים היה כחודשיים וגם הם רק במהלך 5 השנים הראשונות.
הסוד הוא לבקש מחירים ריאליים ולהמנע מחילופים תכופים ואת זה משיגים אם שומרים על שוכרים טובים (ולא מעלים להם את שכר הדירה או שמסתפקים בהעלאה מתונה גם אם מחירי השוק נסקו).
העלאות מחיר משמעותיות (כהתאמה למחירי השוק) אני משאיר לחילופי שוכרים.

 

[בן כספר השקעות]

הכל תלוי מה האלטרנטיבה..

אם האלטרנטיבה היא לשים הכסף בבנק ולקבל רבע אחוז, עדיף נדלן בישאל בכ - ,5%אני אישית משקיע את הכסף שלי בנדל"ן באנגליה ומקבל כ- 15%
תשואה לכן לא הייתי שוקל לקנות דירה בישראל.
כמובן שאפשר להרוויח יותר בעסקים, אך אפשר גם לפסיד יותר, יש המון סיכון.
היו לי כבר עסקאות נדל"ן שהרווחתי 30-40% ומעלה, אך השקעתי גם זמן בקנייה, שיפוץ הנכס, ומכירה. ככה שזה לא 100% פאסיבי.

בקיצור תלוי מה האופציות האחרות שלך.

 

[amot1]

ואוו אדון כספר, אפשר להשקיע אצלך בבקשה????

אני גם רוצה 30-40% רווח , בקשה בקשה בקשה תן לי

 

[Fitch]

אף אחד לא אמר שהם משקיעים שמרוויחים משהו

כמו בבורסה, רובם לא