שאלה לשמאים

[דובי123]

זמן שווה כסף....והריבית עליו גם כן

שווה

 

[דובי123]

שאלה לשמאים

על מגרש חלות תוכניות שונות בין היתר אחת התוכניות מאפשרת במקרה של איחוד חלקות >> אחוזם גדולים יותר מספר קומות רב יותר ומפר דירות רב יותר לצורך הדוגמא בלבד: התוכנית אושרה בשנת 92 היום ..10 שנם אחרי שני בעלי חלקות מחליטים להתאחד ע"מ להנות מהטבות הנ"ל ולבנות 1. האם חל בגין תוכנית זו הטל השבחה 2. אם כן מהו התאריך הקובע לצורך הענין : 1990 או מועד האיחוד

 

[אבי שנער]

לפי עניות דעתי

1) כן. 2) 1990, מועד אישור התכנית.

 

[דובי123]

לאור זרת קושיה

1. אם הטל ההשבחה מוצמד לשנת 90 - מה היתה השמאות במקרה של הפקעה שלמה בשנת 91 [לצןרך הדיון] כולל הזכויות של התוכנית המשביחה [למרות שכאמור לא ניתן לנצלה כי לצורך ניצולה צריך להתאחד ואיחוד לא נעשה] או רק לפי התוכניות שקדמו למשביחה 2. משנת 90 ועד היום ערך הזכויות ירד כך שהשווי היום עם התוכנית המשביחה הנו נמוך מהשווי ב90 ללא התוכנית המשביחה[לצורך הדוגמא ] אם נצמיד את ערכי 90 [שהיו שיא לצורך הדיון] עד היום - יוצא עיוות נוראי לבעלי הקרקע אם נזכור כי השווי היום כולל המשביחה הנו נמוך מהשווי ללא המשדביחה בשנת 90 - האם ניתן לטעון שלא מגיע הטל השבחה [ההגיון הישר ומר שלא] אבל אם מגיע - כמה מגיע?

 

[אבי שנער]

קושיות ... פסח עוד לא הגיע

1. מבלי להתפלס יותר מדי, השווי להפקעה שלמה צריך להחזיר את הבעלים למצבו של לפני ההפקעה. אם הוא לא איחד לפני ההפקעה - השווי לפי הזכויות בפועל למגרש לא מאוחד. 2. השווי היום אינו רלבנטי - החוק קובע את חישוב ההשבחה למועד אישור התכנית. אולי זה מעוות אבל זה מה שיש!

 

[דובי123]

תיקון קטן לשאלה

התב"ע המשביחה היא חלק מהתב"ע לבניה כלומר באותה התב"ע מצוין כי מגרשים מעל שטח מסוים יזכו ל% הניה גבוהים יותר וכו הקרקע נמכרת ללא ביצוע איחוד ועל כל חןלקה נבנה בית מאוחר יותר מחלטים השכנים להתאחד ולבנות עברו 20 שנה מאז אישור התוכנית , הקרקע החליפה ידים ושולם היטל השבחה [אבל לא בגין זכויות על חלקות מאוחדות] האם חל היטל?

 

[אבי שנער]

כן ולא ...

מבלי להתעמק יותר מדי התשובה היא כן - ניתן לראות את המימוש לפני האיחוד כמימוש חלקי ואת המימוש לאחר האיחוד כמימוש מלוא הזכויות. זה גם צודק שישלמו היטל כי מתבצעת השבחה נוספת. מעשית יתכן שניתן לטעון משפטית כי אין חבות בהיטל השבחה. הוצאה שומה ושולמה ולכן אין הועדה רשאית לשנות אותה - סופיות השומה. תחשיב נכון של ההשבחה בשלב א´ היה לוקח בחשבון את פוטנציאל איחוד המגרשים בדחיה של 25 שנה. במקרה זה לא היתה עולה בכלל השאלה בעת האיחוד כי ההיטל שולם. כנו שאתה רואה - הכל פתוח לפרשנויות ותלוי ביכולת המקצועית של העוסקים במלאכה.