שאלה משפטית בתיווך נדלן

[norag]

שאלה משפטית בתיווך נדלן../images/Emo41.gif

מתווך ראשון מראה דירה ללקוח ואף עורך פגישה נוספת עם הבעלים... מתווך שני ´בא´ וסוגר את העיסקה מאחורי גב הראשון ועושה זו בשיטתיות לכמה מתווכים...ןסודק את אלמנט הגורם היעיל(למי שמכיר) מה עילות התביעה של הראשון נגד המתווך השני ? ב2 הנחות:1.המתווך הראשון מצליח להוציא את שכ"ט מהלקוח במלואו 2: ולא מצליח אם יתבע הראשון את לחמו בביהמ"ש נגד הלקוח -באותה הזדמנות יצרף כנתבע את המתווך השני? וכו תודה

 

[שנער]

מתווכים ללא כללי אתיקה

אמנם אני לא עו"ד אבל על פי ההגיון שלי אני לא חושב שיש בכלל עילה לתביעה של המתווכים אחד את השני כי אין ביניהם שום הסכם והם לא חייבים כלום אחד לשני. לא כל כך הבנתי את ההנחות שלך ואם הן מצטברות (שתיהן ביחד) או אתה מתכוון לשני מקרים, ותקן אותי אם לא הבניתי נכון: 1. אם הראשון קיבל את דמי התיווך במלואם - למה שיתבע? 2. לא חושב שיש לראשון עילה כלשהיא כנגד השני.

 

[norag]

בשני המקרים הראשון נזוק

למשל,אם בכל זאת קיבל את כל המגיע זה יהיה רק אחרי מאבק משפטי כי הסיטואציה ע ו ד ד ה את הלקוח להתנגד..´והגבייה הייתה דרך בית המשפט´ וזה זמן וכסף.... [אגב אני מבין שהלקוח כשהוא מתגונן,עשוי ליתן הודעת צד ג למתווך השני (זריקת אשם עליו.....)וכו ואגב אני חושב בקול רם שאם יוגשו 2 תביעות שונות יערך ממילא אחוד דיון....] יש כאן בפורום עו"ד שיכול ליתן תשריטים אפשריים בבקשה ?!

 

[עוד שרגאי]

מנסה לסדר את התמונה

אני יוצא מנק´ הנחה, שישנו מתווך אשר מנצל במודע את יצירת הקשר הראשוני בין המתווך הראשון לבין הלקוח, "משלים" את החלק ה"קל" יותר בעבודה, וקוטף את כל הפירות. במודע היא מילת המפתח. המצב המשפטי הוא שהמתווך השני גורם בגדול ל"הפרת חוזה" בין הראשון לבין הלקוח, בכך שהוא לא מאפשר "שכלולו" של החוזה, או ביצועו. בעשותו כן הוא "עושה עושר ולא במשפט", כלומר קופץ על העגלה ומרוויח עת לא השקיע מאמץ, או מרוויח מהשקעתו של הראשון. המשמעות-למתווך הראשון מגיע לפחות החלק היחסי בשכר הטרחה, אם לא כולו כאשר מדובר ב"מתווך סדרתי"(השני, כאחד שנוהג לפעול כך באופן סדיר). שולם הכסף-יתבע מהמתווך כנתבע ראשון, ואת השני כחליפי (כבר בפתיחת המשפט או בהמשך, עפ"י בחירת עוה"ד המטפל) למקרה שתדחה התביעה על-בסיס העובדה שהלקוח סבר (על-פי מצג של המתווך השני) ששניהם עובדים יחד. שמוש בכלים ראייתיים ופרוצדורליים (שאלון, גלוי מסמכים) יוכל להבהיר את התמונה כבר בהתחלה. לא שולם הכסף - יתבע הלקוח בלבד, ועו"ד זהיר מטעם הלקוח יבקש את בית המשפט לבחון אפשרות לצירוף תובע-המתווך השני. מומלצת פניה לאיגוד המתווכים, מגובה במסמכים, תוך בקשה להבהרה האם פעולותיו של המתווך השני מהווים דרך פעולה ראויה בעיני האיגוד. זאת, אם רוצים להכחיד כליל את דרך פעולתו של השני, בהנחה שידוע כ"מתערב" סדרתי.

 

[עוד עמנואל ויזר]

תשובה קצת שונה ../images/Emo104.gif

נקודת המוצא שלי היא ששני המתווכים הם מתווכים בעלי רשיון, שאחרת, המתווך חסר הרשיון כלל אינו זכאי לדמי תווך. כמו כן, לא ניתן, לדעתי, לטעון שהמתווך השני גרם להפרת חוזה כלפי הצתווך הראשון, או לאי-שכלולו - נהפוך הוא: עם קנית הדירה השתכלל החוזה עם המתווך הראשון. לדעתי, יש לבחון כיצד הגיע המתווך השני לאותה דירה, ומה היתה תרומתו להשלמת העיסקה. אם הגיע לאותה דירה באופן עצמאי, וניהל את העיסקה בעצמו, נראה לי שבהיקש מכללי "תקנת השוק" (במצב שבו אדם מכר אותו חפץ לשני אנשים, אם הקונה השני קנה בתום לב ובתמורה, והספיק להשלים את העיסקה, הוא הזוכה בחפץ), יכול המתווך לתבוע לכל היותר חלק משכר הטרחה, והתביעה תופנה לקונה, שכן זה חתם על חוזה תיווך המתייחס לאותה דירה. אם המתווך השני הגיע לדירה בגלל פעילות המתווך הראשון, אבל העיסקה הושלמה רק בגלל פעילותו, יכול המתווך הראשון לתבוע מהקונה ומהמתווך השני את מלוא דמי התיווך מכח החוזה, אבל סביר שיקבל רק חלק משכר התיווך. אם המתווך השני גם לא תרם משמעותית להשלמת העיסקה, וגם הגיע לדירה עקב פעילות המתווך הראשון, יכול המתווך הראשון לתבוע את שניהם - הרוכש והמתווך השני.

 

[norag]

תודה וחידוד השאלה../images/Emo41.gif

ראשית דעו לכם שנקבע בפסיקה שהמתווך הראשון יקבל את מלוא שכ"ט...עניין של עקרון העל-תום הלב אבל אחדד את השאלה (בכל זאת נרצה להשיב כגמולו למתווך השני): וחידוד השאלה: דוגמא: לקוח מסכם עם עו"ד ראשון על תיק בשכ"ט על בסיס הצלחה כמו מתווך. ונניח שאין כללי אתיקה מחייבים לעו"ד (זה המצב אצל המתווכים) והלקוח לוקח את התיק ה מ ע ו ב ד המצולם לעו"ד שני כדי שהשני ייצגו פרונטלית בביהמ"ש(והשני יודע שהתיק של הראשון) והשני מצליח: באיזה עילה יתבע העו"ד הראשון את השני ? אמנם אצל עו"ד אין את אלמנט ה´גורם היעיל´..

 

[עוד עמנואל ויזר]

שאלה ותשובה ../images/Emo13.gif ../images/Emo104.gif

לגבי הפסיקה - ראשית, חשוב להביא את מלוא הפרטים, כי די בשינוי בפרט אחד כדי שבימ"ש אחר יפסוק בצורה שונה. שנית - מי חוייה בתשלום שכר הטרחה? המתווך השני או הלקוח? לגבי עוה"ד, לולא היו כללי אתיקה, אני לא רואה איך ניתן לבוא בטענה כלשהי לעו"ד השני. לתשומת לבך - עבודת עו"ד בכל הקשור לייצוג שונה לחלוטין מעבודת מתווך. תפקיד המתווך הוא להפגיש שני צדדים שבעיקרון מעוניינים בביצוע עיסקה, ופעילותו שולית לעומת יתר הגורמים - הנכס עצמו קיים בר קודם, הצדדים ותנאי העיסקה. לעומת זאת, תוצאת ההליך המשפטי תלויה במידה רבה ביכולתו של עוה"ד. גם אם כל החומר מוכן "על הנייר", הרי שדרך פעולתו של עוה"ד בביהמ"ש חשובה לא פחות.

 

[norag]

עמנואל,אכן התיווך הוא שולי בעסקת |*

...הנדלן אבל סגירת העיסקה ע"י מתווך אחר עלולה להיות ל א שולית באלמנט הגורם היעיל של התיווך ובזה עסקינן... ממכלול התשובות נראה לי אופטימלי להגיש תביעה על דמי התיווך מהלקוח ומהמתווך השני: ראשית,לדרוש מלוא סכום תיווך מהלקוח. כטענה חילופית ,לדרוש באותו כתב תביעה, מהמתווך השני,אותו חלק שיופחת מהמתווך הראשון ,בכל זאת כגרם הפרת חוזה(הפרה חלקית)... חבל שפק הנזיקין קובעת שאי אפשר לדרוש נזק לא ממוני לעניין גרם הפרת חוזה-כלומר אם המתווך הראשון יזכה במלוא דמי התיווך מהלקוח אין לו עילת תביעה נגד המתווך השני על הבאלגן ועל הצורך להגיש תביעה משפטית. (אפשר רק להשיב למתווך השני כגמולו, כגון טיפול בהעסקתם של סוכנים ללא רשיון או/ו ללא תשלום אגרה במשרדו של המתווך השני...אבל מזה לא יוצא כסף)

 

[עוד שרגאי]

תשובה לתשובה השונה

לא ראוה מקום להתפלמס בעניין תיאורטי גרידא, רק ראיתי מקום לציין שאכן קיים סיכול חוזה, שאם לא כן לא ניתן יהא לקבל חלק משכה"ט מאת המתווך השני. כאשר נמנע שכלול חוזה בין שני צדדים ביד צד שלישי, למרות שהתמורה נגזרת מהתוצאה עדיין מדובר בסיכול חוזה, ואין נפקא מינה אם השני הוביל להשלמת החוזה מצידו אם לאו, או אם הצד השני בחוסר תום לב הסכים להשלמת הביצוע בידי צד שלישי. לאמיתו של דבר, הדברים עולים מתשובת עו"ד ויזר מפורשות, שכן בהיעדר קונסטרוקציה אחרת כגון עעו"ב לא ניתן יהיה להפרע מאת הצדדים.

 

[norag]

והאם החוק הזה יכול לסייע?

חוק עוולות מסחריות, התשנ"ט-1999 [אין תיקונים] . . ======================================== 3. התערבות לא הוגנת לא ימנע ולא יכביר עוסק, באופן לא הוגן, על גישה של לקוחות, עובדים או סוכנים אל העסק, הנכס או השירות של עוסק אחר

 

[שנער]

לדעתי זה לא קשור כלל לעניין

 

[ERA israel]

יוסלה, לרקוד בשני פורומים......???

רק שלא תתבלבל ותשחחרר לפתע את שמך האמיתי לחלל הפורומים........

 

[שנער]

הוא רוקד עם זאבים והרבה יותר מ-2 !!