שאלה על כדאיות...

[000lilachi]

שאלה על כדאיות...

יש לנו כרגע 500K.
אנחנו מחפשים לקנות דירות של עד בערך 1600K.
נכון לשנה הבאה (לפחות): כל שנה ההון עצמי שלנו גודל בעוד 100K.
האם כדאי לחכות עוד שנה כדי שיהיה לנו יותר הון עצמי ורק אז לחפש דירה? או שחבל על הזמן הזה?
(אנחנו חוסכים לשנה כ100K בלי שוק קשר למה שמוציאים על שכירות שזה כ35K)

 

[ערפל10]

היינו בדיוק עם הסכומים הנ"ל לפני 5-6 שנים

ועדיין רועדות לי הביצים שעשיתי את השטות של חיי.

 

[omercohenprimum]

קורס נדל"ן

היום ניתן לעשות גם קורס נדל"ן מהבית

 

[סנאיגיטה]

ערפל 10 מהי השטות שלך חייך?

 

[ערפל10]

שזה יקרוס בכ-70% כמו פעם ביפן, הונג-קונג, אירלנד, ספרד וכו'

כמובן שכל שנה שעוברת וזה לא קורס אלה רק עולה, ובינתיים יש חיסכון בשכר דירה של כ-50-60 אש"ח בשנה, הסיכוי להפסד הכואב מתרחק. אבל עדיין אם נניח בשלוש שנים הבאות דבר כזה יקרה - ניצא מופסדים ובגדול.

 

[arieciub]

אם זו דירת המגורים שלך, אז איפה בדיוק הבעיה?

אם אתה חושב שתהיה ירידה אז תמכור היום ברווח גדול, ותעבור לשכירות למספר שנים עד שהשוק יתייצב ואז תהנה מכל העולמות.

 

[ערפל10]

ואם זה ימשיך לעלות? ואם לא יקרה כלום?

בינתיים החזרתי את שני שליש מהמשכנתא המפלצתית של כ-1.3 מיליון שהייתה לי, נשארתי בעיקר עם הפריים מינוס 0.9. כך שתשלום הריבית מסתכם בשקלים בודדים, כאשר שכר דירה לנכס כזה הוא כ-5600 ש"ח. גם בשיא המשכנתא שילמתי ריבית של כמחצית משכר דירה. הנכס נקנה בכ-1.6, כיום שווה ריאלית כ-2.1 אם הוא יקרוס ב-40-30% הסיפור יהיה גבולי, כי כל השנים חסכנו על שכר דירה. אבל זה יגיעה ל-70% כמו פעם בהונג-קונג זה יהיה הפסד צורב. מאידך אם למכור ולחכות למפולת בשכר דירה ושום דבר לא יקרה ועוד חלילה יתייקר - זה הרי גם יהיה כואב. זאת הדילמה. אבל להיכנס עכשיו לשוק, ברמת המחירים הנוכחית - לא הייתי בשום פנים ואופן.

 

[שמחה גרינברג]

אל חשש, עם המדיניות הנוכחית גם ירידה של 7% לא ריאלית

 

[ערפל10]

ומי שקנה לפני פיצוצי הבועות לשב שזה ריאלי?

 

[arieciub]

מה זה קשור

זו דירת מגורים, אם ימשיך לעלות אז כולם יעלו ואם ירד אז הכל ירד וגם שלך.
בינתיים אתה גר בה.
וחוץ מזה איפה בדיוק אתה רואה ירידה של 70%?
מתי בישראל היו ירידות של יותר מ- 20%?

 

[ערפל10]

ומתי הייתה ריבית של 0.1%?

העידן הנוכחי שונה מכל מה שידענו בעבר

 

[arieciub]

תגיד אתה

היו תקופות של ריבית נמוכה עם ירידות מחירים,
והיו תקופות של ריבית עולה וגבוהה עם עליות מחירים.
אנשים קונים דירות (גם אתה) כי צריך, ואלו רוב הקונים, ולכן ברגע שיש לך דירה אתה צמוד לשוק הנדל"ן לטוב ולרע.
אם השוק עולה אז גם שלך, ואם יורד אז גם שלך.
גם פותח השרשור יקנה בסופו של דבר דירה כי הוא צריך ורוצה ויכול ולא יחשוב מה יהיה בעוד 5 שנים (אם תעלה או תרד).
לבוא בעוד 5 שנים ולהגיד איזה טמבל הייתי כי קניתי והשוק ירד ב-15% זה לא לעניין, כי הוא החליט וקנה בנתונים של 5 שנים קודם.

 

[ערפל10]

כל זה נכון במצב נורמאלי, שהיה פעם

כיום המצב איננו נורמאלי. הכסף איבד את ערכו, מחירי הנכסים זינקו לשמיים, שוק ההון והמצב הגיאו-פוליטי אינם יציבים. במצב דברים זה כל החלטה שאדם מין היישוב לוקח לגבי רכישת דירה כרוכה בסיכונים גדולים מאוד לכאן ולכאן. אם כבר, אז התוכנית מחיר למשתכן מספקת איזשהו בטיחון כי היא קובעת את המחיר לכמה שנים קדימה. ועד שהפרוייקט מבשיל ומגיע העת לשלם, יש עדיין אפשרות לבטל עם נזקים מינימאליים.

 

[arieciub]

מי אמר לך שהכסף איבד מערכו?

אין כמעט אינפלציה בישראל.
מצב גיאופוליטי לא יציב, תמיד שורר כאן.ואלה נתוני הפתיחה ב-70 השנה האחרונות.
ושוב, לדעתי השיקולים לרכישה הם אחרים.
בכל מקרה אם אתה כל כך לחוץ, אז לא היית צריך לקנות אז, ולדעתי אף פעם.

 

[ערפל10]

בטח שהוא איבד מערכו

כי רמת השוק היא כזאת שהנכסים בארץ בעליל לא שווים את המחירים המבוקשים. ראשית כל מבחינת התשואה עליהם. וגם באופן כללי, ברמה הבינלאומית. אפילו במדינה יקרה מאוד נכון להיום כמו קנדה, שבה כבר שנים רבות מדברים על הבעוה, המחירים זולים יותר. וחשוב לא לשכוח מהי רמת השכר שם, דהיינו כמה מרוויחים השכירים שרוכשים את הנכסים שם מול השכר על אותה העבודה כאן. אז מזה צריך להתחיל, כן פיצוץ, לא פיצוץ. הסחורה לא שווה את המחיר. היא גם לא הייתה שווה ב-2012. ובטח ובטח היום. ולכך יש להוסיף את העובדה שאנחנו מזה שנים רבות נמצאים בצל כבד של מפולות בשוק ההון והמיתון אשר השלכותיהם יכולות להיות רדיקאליות למדי.

 

[arieciub]

המחיר שווה למה שמוכנים לשלם עליו.

היצע וביקוש.

 

[ערפל10]

קשה להסכים עם זה

כי זה לא בדיוק שוק חופשי, כאשר למשל ניתן לייבא מוצר חליפי מחו"ל (אלה רק לייצא כסף לשם). אז יש כאלה שקונים דירת עמידר בפריפריה ברבע מיליון דולר ויש כאלה שהולכים על ביטקוין ב-20 אלף. האם אלו החלטות טובות הימים יגידו.

 

[arieciub]

לא יודע מה ההגדרות שלך לשוק חופשי

אבל שוק הדיור הוא שוק חופשי בהגדרה.
יש הרבה היצע, יש הרבה ביקוש והמחיר נקבע בהתאם.
אין מישהו שמכתיב מה יהיה המחיר (למרות שיש נסיונות).
כל הפתרונות שמוצעים לעליות המחירים מבוססים על ההנחה שהשוק הוא שוק חופשי.
שוק חופשי זה לא אומר שתמיד צריך לייבא מוצר חליפי מחו"ל.
דווקא שוק הנדל,ן הוא חופשי בניגוד לשווקים אחרים במדינה כמו החלב והחקלאות שלהם יש לובי חזק ואין כמעט יבוא.

 

[SupermanZW]

בקנדה יש שתי ערים יקרות מאוד ואחת מהן בפרובינציה שהכל בה יקר

הערים הן טורונטו וונקובר והפרובינציה היא אונטאריו (שגם בשאר הערים בה הנדל"ן יקר אבל לא כמו בטורונטו), בשאר הפרובינציות בקנדה הנדל"ן לא יקר במיוחד ובפרובינציות האטלנטיות הנדל"ן זול, בניו ברנזוויק הנדל"ן הוא הזול ביותר בקנדה, מחירים ברצפה, יותר זול לקנות בה בית (כן, קראת נכון, בית, לא דירה) מברומניה. לומר שקנדה היא מדינה שהנדל"ן בה יקר זו שטות.

 

[ערפל10]

במחיר של הכוך שלי בישראל אני יכול לקנות דברים מאוד יפים

גם בטורונטו וגם בונקוור. 800 אלף דולר קנדי. כמובן שאינני מכיר את השכונות, אבל אני משוכנע שאלו שכונות טובות בהרבה מהיכן שאני גר.