ריקוד התשלומים בעת רכישת דירה
קביעת התשלומים גובהם ומועדם ברכישת דירה בחלקה הינה מחוייבת המציאות על מנת להבטיח את הצדדים, ובחלקה נתונה למו"מ מסחרי בהתאם לרצון הצדדים.
הדברים משתנים בכל מקרה ומקרה לפי הנסיבות. אמנה מספר נקודות.
כקונה, אתה משלם את מלוא תמורת הדירה בכדי לקבל את המפתח והחזקה בדירה וכן את מלוא המסמכים לביצוע רישומה על שמך באופן נקי וללא מגבלות.
ביצוע התשלומים בחלקו הגדול אינו נתון לגחמות הצדדים ויש שווי שאתה משחרר לטובתך בהתאם לזכויות שאתה מקבל או סיכונים שאתה מפחית עם התקדמות התשלומים.
למשל לכל אחד מהשלבים הבאים יש שווי:
+הערת אזהרה רשומה לטובתך
+נסח טאבו נקי ללא משכנתא או בעיות אחרות המונעות רישום
+אישור עירייה (לעיתים ניתן לבדוק מראש חוב להיטל השבחה)
+אישור מס שבח (משאירים סכום לסיכון מירבי - לפי חישוב ללא פטור)
+קבלת שטרי המכר וייפויי הכוח
+קבלת החזקה בפועל בדירה כשהיא ריקה
למשל קיבלתי הערת אזהרה אני יכול לשלם, הנסח נקי ללא משכנתא, יכול לשלם עוד, קיבלתי אישורים יכול לשלם או שם הכסף בנאמנות עד שיגיעו, קיבלתי חזקה וכל המסמכים לרישום - יכול לשלם את הכל.
בכל מקרה בטרם קביעת לוח התשלומים מכמתים את הסיכונים והחיובים ודואגים תמיד שיתרת הכסף שנותרה לשלם לאורך כל העסקה תהיה גבוהה מהסיכון.
למשל כאשר הנכס נקי ללא משכנתא ובעיות - אין בעיה להעביר כספים למוכר עם רישום הערת אזהרה לטובתך ובכלל, בהתאם למומ בין הצדדים למעט להבטחת האישורים לרישום והמסירה.
למשל כאשר יש משכנתא גבוהה, בעיות, עיקולים, שוכר בעייתי, חובות מיסוי קיימים או צפויים, לא ניתן להעביר כספים כאשר הנכס נשאר עם בעיות בהיקף גדול. אם המוכר יברח או יאבד את הכסף או יסתבך לא ניתן יהיה להשלים את העסקה עם הכסף שנותר בידי הקונה.
לשאלה כשרשומה משכנתא
הדבר החשוב הוא לבחון את סכום החוב לבנק וכמה כסף נשאר להבטחת יתר הסיכונים.
מראש בעת החתימה על החוזה יש לצרף מכתב כוונות של הבנק המחייב את הבנק שנתן את המשכנתא לגבי הסכום שישולם לו בכדי לסלק את המשכנתא. מכתב הכוונות מוגבל בזמן ולעיתים צריך לעדכנו כדי שיהיה בתוקף לעת ביצוע התשלום לבנק.
אם סכום החוב לבנק גבוה ביחס לשווי הדירה יש סיכון ויש קודם לשלם ישירות לבנק לצורך הסרתה וגם להשאיר מספיק כסף לכיסוי יתר הסיכונים.
כאשר מדובר במשכנתא לא מוגבלת בסכום או משכנתא מסחרית הסיכון גבוה הרבה יותר שכן החוב יכול להשתנות ולקפוץ (בתקופה בה מכתב הכוונות בתוקף הסכום מקובע)
ככלל אצבע מומלץ לקונה ובכלל לצדדים להקדים ולשלם את החוב למשכנתא לפני ביזבוזים.
כשהחוב למשכנתא על פי מכתב הכוונות אינו גבוה במיוחד ואין בעיות מיוחדות מקובל שמוכר הדירה מקבל לידיו את התשלום הראשון בכפוף לרישום הערת האזהרה.
- כמובן לא לנסות לבד, רק לפי ייעוץ של עו"ד
