שאלה על ריביות ותמהיל

[אביר האש הכחולה]

נכס 2850000, משכנתא 1500000
נטו ~27000, מעוניינים בהחזר חודשי 8000 ש"ח.
לקוחות טובים בבנק

לא רוצים להשתמש בקרנות השתלמות לטובת פירעונות ולא צפויים סכומים גבוהים נוספים בשנים הקרובות.

בגלל הבלגן של הבנקים עם הריביות בפריים כשלוקחים יותר משליש אנחנו חושבים על התמהיל הבא - שליש פריים, שני שליש קלצ.

שאלות:
1. בתמהיל הנל, לאיזה ריביות אפשר להגיע? (מה נחשב ריבית טובה בתנאים הנ"ל?)
2. איזו סיבה יש לקחת מל"צ או מ"צ בנתונים האלו?


תודה רבה!

 

[82little]

השתמשו במחשבון משכנתא לבניית התמהיל.
התרכזו קודם בתמהיל ואחר כך לרדת לדקויות של הריביות וממילא מה שקובע זה מה שתשיגו בפועל בבנקים.

אז נניח שליש הפריים ארוך ל 30 שנה ב 0.9, היה רצוי לעלות בהחזר החודשי ואז לקחת שני קלצ בשליש שליש, אחד קצת יותר ארוך ואחד קצת יותר קצר...
אבל היות וכרגע לפחות ההחזר שציינתם הוא בערך 8 א' לחודש אז אכן תידרש כנראה לקיחת מלצ כי הקלצ ייצא יותר מ 15 שנה... אז כדאי שליש קלצ בסביבות 12 שנים נניח ואז שליש האחר במלצ נניח ל 20 שנים.
בנו התמהיל, ועם זה לכו לבנקים עם התמהיל הרצוי לכם.
בהצלחה.

 

[אביר האש הכחולה]

תודה על המענה.
אפשר לדעת למה מספר הקסם הזה 15 שנה בקלץ? כלומר זה רק עניין של קפיצת ריבית? והאם באמת המדרגות בן כאלו חדות והפער בין 15 ל16 שנה יהיה משמעותי?
לפי המחשבון אם אני הולך על שליש ושני שליש כפי שתיארתי זה יוצא ככה:
0.5M בפריים מינוס 0.8 ל30 שנה כלומר 0.8 ריבית, החזר חודשי 1563
1M בקלצ ל 16 שנים 3% - החזר חודשי 6564
סך הכל החזר 8127
נראה לי שאלו ריביות סבירות ואפשר להשיג אפילו טוב יותר (אבל מה אני יודע)

אם אני יורד ל15 שנים בקלצ וריבית 2.5% זה מעלה את ההחזר החודשי ב100 ש"ח וזה גם סביר

זו משכנתא גבוהה תכלס ואני חושש מהצמדה גדולה מדי (מבאס לחשוב מה יקרה בעוד 5 שנים למ"צ, בפרט בתמהיל כזה שיש לי 1M צמוד)

ועוד שאלה שנוגעת להפרדת קל"צים - מה המטרה פה? פירעון מוקדם שאפשר לבצע בסכומים נמוכים יותר?
מה בכלל התנאים לפירעון מוקדם מלבד ההיוון? מינימום 10% מהסכום שנלקח במקור או 10% מהיתרה במסלול?

 

[82little]

15 שנה לא ממש מספר קסם אבל יש לעיתים קפיצות ריבית. תלוי בבנקים. יש גם טבלאות של בנק ישראל שמחשבות ממוצעים בקפיצות של 5 שנים אז עשוי להשפיע.
בכל אופן אם יכולים לעלות קצת בהחזר ולהתכנס לריבית נמוכה יותר זה עדיף גם במחשבה על פרעון וגם לסך הריביות.
חלוקה לשני קלצ לצורך פרעון בסכום נמוך יותר.
10 אחוז מסכום המקורי. למסלול.
בהצלחה.

 

[אביר האש הכחולה]

סבבה. תודה רבה!
עכשיו נשאר רק להמתין שהבנקים יואילו בטובם לחזור אליי...

 

[אביר האש הכחולה]

היועץ בבנק הראשון לא הבין אותי ונתן הפוך ממה שביקשתי
שני שליש פריים + 0.2 ל 25 שנה
שליש קלצ 2.6 ל 13 שנה
החזר 7921 חודשי
אני מניח שמתחילים ממשהו

 

[82little]

מענין... !
שווה לשקול. בדקו במחשבון את העלויות בהחזר חודשי ובסך ריביות לבנק במהלך השנים...
וכמובן לכלכל צעדיכם מבחינת הסיכונים לעלייה בפריים...
צריך גם לזכור שכיום כשיורדים מתחת ל 10 שנים אפשר לקבל קלצ גם מתחת ל 2 אחוז...
בהצלחה

 

[אביר האש הכחולה]

הצעה מתוקנת
שליש פריים 25 שנה מינוס חצי
שני שליש קלצ 18 שנה 3.05
סך החזר 7928

 

[82little]

אישית, הייתי הולך על ההצעה הראשונה :
שני שליש פריים + 0.2 ל 25 שנה, ולנסות לשפר ריבית לפריים, כיום 1.6
שליש קלצ 2.6 ל 13 שנה ולקצר קצת בשנים ל 12 שנים ומטה ולשפר הריבית, 2.3 ומטה.
השוו בעזרת מחשבון משכנתא, סך ריביות, לוח סילוקין והחזר חודשי.
בהצלחה.

 

[אביר האש הכחולה]

אתה מערער את בטחוני
לא מפחיד ממש לקחת מיליון שקל בפריים? התקופה גם מאוד ארוכה ככה שבעוד 10 שנים ייתכן מאוד שהריבית תעלה בצורה משמעותית.
למה לדעתך ההצעה הראשונה טובה יותר?

 

[אביר האש הכחולה]

מתוך הנחה שלא צפויות הכנסות משמעותיות נוספות, אם אני משווה את שתי ההצעות האלו במחשבון הפער הוא 30 אלף לטובת ההצעה השניה.
אבל המגמה מתהפכת כאשר הפריים יעלה ב 0.6%

 

[82little]

בדקו שוב היטב במחשבון. כולל בלוח סילוקין... וכן במצב שעולים קצת בהחזר ומה היתרה אחרי 6 שנים ו 12 שנים וכו...
במצב של עליה דרמטית מדי בפריים יש לכם גיבוי מקרנות השתלמות.... ויש לכם הכנסות טובות...
בדקו גם אפשרות לקיצור הפריים ל 20 שנים כדי לשחוק הקרן מהר יותר...
וכמובן להזכיר שזה רק פורום לייעוץ והחלפת רעיונות. ומחשבות. זה בסוף החלטה שלכם...
בהצלחה.

 

[אביר האש הכחולה]

סגרנו היום בלאומי
שליש פריים מינוס 0.6 ל 30 שנה
שני שליש קלצ 2.6 ל 15 שנה
75% הנחה בעלויות פתיחת תיק

נראה לי שאני מרוצה למרות הכל.
סבב בנקים היה על הפנים בגלל הקורונה ובגלל הלחץ שיש בבנקים כרגע.
למעשה קיבלתי את ההצעה הזו מלאומי כי הבנקאי שלי תותח (ולא היו לי שום הצעות מתחרות, פשוט לחצתי עליו קצת)
מזרחי עוד אמרו שאין להם מה להציע בטלפון.
בפועלים שידלו אותי בסוף להגיע לסניף ו"לראות מה אפשר לעשות" בפועל לא היה אפשר לעשות דבר (היו רחוקים בחצי אחוז)
דיסקונט התישו אותי עם מיליון שיחות שנגמרו בהצעה לא רלוונטית (ריביות לא אטרקטיביות בעליל) ובניסיון לשדל להגיע לסניף שויתרתי עליו בעקבות הנסיון עם פועלים
ובבינלאומי נזכרו לשלוח לי אתמול הודעה על אישור עקרוני (אחרי כחודשיים או משהו כזה) בלי מידע ובלי יכולת ליצור קשר.


תודה על העזרה פה (עד הפעם הבאה..)

 

[82little]

תודה על השיתוף. מאכזב לשמוע על התנהלות הבנקים.
בהצלחה