שאלה של מתחיל

[משקיע מתחיל 83]

שאלה של מתחיל

שלום לפורום,

קצת רקע. זוג+2, הכנסות כ26 נטו לא כולל בונוסים, גרים בשכירות. חוסך 14 אלף ש״ח לחודש, לא כולל בונוסים. הון עצמי של כ1.7 מיליון ש״ח. רוב הכסף מושקע לטווח ארוך (10-15 שנה לפחות) בשוק ההון. ע״מ לפזר סיכונים אני שוקל לקנות נכס להשקעה.

קו המחשבה שלי הוא:

1. הבנקים מחלקים עכשיו כסף ב(כמעט) חינם
2. מחירי הדירות עלולים לרדת כשהריבית תעלה
3. לכן, אני מעוניין לבנות רק על תשואה משכ״ד (שתהיה צמודה למדד)

לכן, חשבתי על קניית דירה זולה (300-500 אלף ש״ח) ב100% פריים (הלוואת פיתוי?), וסגירת המשכנתא במקרה שהריבית תעלה.

השאלות שלי הן:
1. אני גר בעיר יקרה (ירושלים), וכנראה שלא אמצא באיזור השקעה טובה (בלי לבנות על עליית ערך הדירה). עד כמה זה מופרך להשכיר נכס נניח באיזור חיפה? לכמה השקעה בזמן/נסיעות אני יכול לצפות?
2. יש דרך יותר טובה למצוא דירות בתשואה טובה מאשר חיפוש ביד2?
3. אני מפספס כאן משהו אחר?

תודה!

 

[משקיע מתחיל 83]

והבהרה קטנה

הכוונה היא לקחת משכנתא ע״מ לנצל את הריביות הנמוכות, כאשר תמיד אוכל לסגור את המשכנתא.

 

[gevayu]

כמה דיוקים

אני גם חוכך בדעתי לקנות דירה להשקעה. כרגע משכיר את הדירה של המשפחה ובעל נסיון בעניין ניהול דירה ישנה. מאוד. לגבי המימון והתשואות יש לי כמה דיוקים והרחבות עבורך:
1. משכנתא מקבלים על דירה ראשונה במימון של עד 60% מערך הדירה. מימון גבוה יותר דורש ביטוח של EMI ולא בטוח שהוא יוצא משתלם אבל שווה בדיקה. מאחר ומדובר בדירה להשקעה אז הכל מדיד והGO-NO GO ברור יותר.
2. במגבלות בנק ישראל מותר לבנק לממן לך משכנתא צמודת פריים עד ל30% מסך ההלוואה. הרעיון של לקחת הלוואה גמישה וברת פרעון בכל רגע נתון היא יפה מאוד ואפשר לקבל אותה במסלולים אחרים ושווה לברר את זה בנקאי.
3. דירות במחיר שהצגת אפשר למצוא בעיקר בב״ש, דימונה, קרית גת, אשקלון ובקריות. תריץ חיפוש ארצי ביד 2 עם המגבלות שהעלאת. תוריד מזה 5% (השבוע פורסם בעיתונות שאלה הפערים בין המחירים המפורסמים למחירים שבהם נסגרת העסקה בממוצע)
4. כמובן שיש עלויות נוספות שצריך להביא בחשבון: מס רכישה (בדוק במחשבוני נדל״ן, לא רלבנטי לכל דירה ולכל מחיר), מס שבח (במכירה), עו״ד (1-1.5%), מתווך (כנ״ל), שיפוץ, עלויות פתיחת משכנתא, רישום ושמאות. על אלה כנראה לא תוכל לקבל מימון בנקאי.
5. תשואה משכ״ד - ממוצע ארצי הוא פחות מ5% (טבריה היא המקום האחרון שעוד אפשהו מגרד את ה-5%). קח בחשבון שבדירות בעליות שהיזכרת, שכ״ד הדירה הוא נמוך יחסית. וכמובן שיש לקחת בחשבון קלקולים בדירה. כמשכיר דירה אני נתקל בטלפון כזה מהשוכרים אחת לחודשיים שלושה. דירות ישנות זה עלול להיות עסק קשה - הדוד, החשמל, נזילות.
6. אם אתה בונה על דירה רחוקה ממך פיזית אז לשיטתי לוקחים דיירים טובים אבל במחיר מעט מופחת. פוגם בתשואה, לא פוגם באיתנות הנפשית שלך. שוכר טוב ואנשי מקצוע מ״מידרג״ עושים את העבודה נפלא ביחד ואתה יכול להמשיך בחייך.

אני לא בא להסיג אותך מעסקה כזאת, רק להזכיר לך שמדובר בעסק קצת יותר מורכב.
יכול להיות שאם כל מבוקשך הוא לעשות ״סיבוב״, שווה לך לשקול להישאר בבורסה. יש המון כיוונים סולידיים יותר ופחות שיעשו את העבודה כמעט אותו הדבר ועם הרבה פחות מאמץ.
למה כוונתך לטווח ארוך בבורסה? איך הכסף שלך ״מסונדל״ לטווחים כאלה?
בהצלחה

 

[משקיע מתחיל 83]

איך הכסף ״מסונדל״

תודה על התשובה. הכוונה לקחת משכנתא רק ע״מ לנצל את הריביות הנמוכות, אין צורך לקחת משכנתה בכלל, השיקול הוא כלכלי בלבד.

לגבי טווח ארוך בבורסה, הכסף נזיל לחלוטין. מנטלית, ההכוונה היא לטווח ארוך. אם שוק ההון עלה נניח ב30% בשנה האחרונה, הוא יכול לרדת גם ב50% בחודש הבא. אם מסתכלים 15 שנה קדימה, אז זה לא כ״כ משנה (עליות חריגות וירידות חריגות), כך שלא נבהלים ועושים פעולות חריגות.

 

[offir11]

מספר תשובות

נתחיל בכך שהכיוון שלך מאוד נכון- לפזר סיכונים בין שוק ההון לבין הנדל"ן.
כמה דברים שעליך לקחת בחשבון:
1. רכישת נכס ראשון, בסכומים שציינת, תהיה פטורה ממס רכישה. במידה ואתם מתכננים בעתיד הקרוב לרכוש דירה למגורים (ובהנחה שזו תהיה בירושלים או במחיר גבוה משמעותית מהדירה להשקעה), קח בחשבון שמס הרכישה שלך עבור דירת המגורים יהיה גבוה. נניח ותרכשו דירה להשקעה 500,000 ש"ח ולאחר מכן דירת מגורים ב 1,500,000 ש"ח, תיאלצו לשלם כ 80,000 ש"ח מס רכישה. לכן כרונולוגית, עדיף לרכוש דירה ראשונה יקרה (ההנחה שזו תהיה דירת מגורים) ורק לאחר מכן לרכוש דירה זולה (להשקעה). במידה והתכנון ארוך טווח שלכם הוא להמשיך ולגור בשכירות, אז אין בעיה עם רכישת דירה להשקעה כיום. שים לב שבמידה ותרצו לרכוש דירה להשקעה היום ובעתיד הקרוב למכור אותה ולרכוש דירת מגורים, לא תצטרכו לשלם מס רכישה לפי דירה שניה.
בנוסף, קח בחשבון שאחוז המימון שניתן לקבל עבור נכס ראשון הוא 75% בעוד עבור נכס שני ניתן לקבל 50%. הכרונולוגיה מקודם תופסת גם כאן.
2. התשואה הטובה נמצאת בפריפריה או בפריפריה החברתית (כפי שאבנר סטפק מגדיר אותה). לא מופרך עבורך להחזיק דירה בחיפה ולגור בירושלים. המטרה היא לרוץ הרבה בעת איתור הנכס ובימיו הראשונים (חוזה, שיפוץ וכו') כך שלאחר מכן בשגרה, לא יהיו הרבה ריצות. הפעילות השוטפת לרוב לא תצריך הגעה למקום. ניתן להשכיר דרך מתווכים, ניתן לשלוח בעלי מקצוע מטעמך לדירה ולשלם בהעברה בנקאית.
3. מימון - לא ניתן כיום לקבל 100% פריים. בנק ישראל הגביל את מסלול הפריים לשליש מסך ההלוואה. אני אוהב את מסלול הפריים ובמקרה שלך הייתי משלב אותו עם 2/3 קל"צ (קבועה לא צמודה) שככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כך הריבית נמוכה יותר.
בין השורות אני מבין שאתה מעוניין במקסימום הלוואה. המטרה הראשונה שלך היא למצוא נכס שיניב 6% תשואה לפחות. לא פשוט למצוא כזה אבל אפשרי. הריבית הממוצעת של ההלוואה שלך תנוע בין 2.5% (הלוואה ל-10 שנים) לבין 3.5% (הלוואה ל-20 שנה). קח בחשבון שהפריים יעלה בעתיד אז תוסיף 0.5%-1% מקדם ביטחון לריביות שציינתי.
4. הגדרת מטרה ראשית- האם המטרה הראשית שלך היא לשפר את תזרים המזומנים שלך היום או בעתיד? שיפור תזרים המזומנים היום משמעו הלוואה לטווח ארוך ו/או אחוז מימון נמוך. אני לא חושב שזו צריכה להיות המטרה שלך כי יש לכם כיום תזרים מזומנים חודשי מעולה. אז בוא נתמקד בעתיד ונהפוך את ההשקעה לתכנית חיסכון. קח הלוואה לתקופה קצרה יחסית תוך פגיעה בתזרים הנוכחי אבל שיפור משמעותי של התזרים בעתיד. אציג זאת ב-3 תרחישים:
נתונים: מחיר דירה 400,000 ש"ח, הכנסה חודשית משכ"ד 2,000 ש"ח.
א. במידה והמטרה שלך היא שיפור התזרים הנוכחי, תשקיע 100% הון עצמי ותגדיל את התזרים ב 2,000 ש"ח.
ב. קח הלוואה של 300,000 ש"ח ל 25 שנה (ריבית ממוצעת של 4%, החזר חודשי כולל ביטוחים של 1,700 ש"ח). הגדלת תזרים ב 300 ש"ח תוך שימוש בנהון עצמי מזערי (100,000 ש"ח) ודירה ללא משכנתא בעוד 25 שנה. עם הנתונים שלכם (הון עצמי גבוה וחיסכון חודשי מאוד גבוה), האפשרות הזו היא הפחות טובה.
ג. הלוואה של 300,000 ש"ח ל-7 שנים - החזר חודשי של 4,000 ש"ח ותזרים מזומנים שלילי של 2,000 ש"ח. אותם 2,000 ש"ח יהוו מעין תכנית חיסכון ל-7 שנים שיובילו אותך לתזרים של 2,000 ש"ח צמוד מדד (כהנחה כמובן) לצמיתות. במקרה שלך, אתה מקטין את החיסכון החודשי ל 12,000 ש"ח אבל מגדיל אותו בעוד 7 שנים ל 16,000 ש"ח.

יכול להיות שעם האוכל יבוא התיאבון ושתרצו בסופו של דבר להיות "כרישי נדל"ן קטנים" ולרכוש מספר נכסים להשקעה. במקרה הזה האסטרטגיה עשויה להיות מעט שונה וטווח ההלוואות צריך להיות ארוך מאשר הלוואה אחת לנכס אחד.

בהצלחה!

 

[משקיע מתחיל 83]

תודה

הכוונה היא לשפר את תזרים המזומנים העתידי.

השאלה היא עם איזה אחוז מימון לבוא לבנק, מבחינת אופטימיזציות ריבית. כמו כן, האם לקחת הכל בפריים (ע״י סגירת השאר עם ההון העצמי) וכך להשיג ריביות מעולות אבל מינוף מאוד נמוך, או ללכת על סכום יותר גדול עם שילוב של פריים וקל״צ לזמן קצר וריביות מעט פחות טובות בתמורה למינוף גבוה יותר.

כאמור, אם הריביות יעלו, אין בעיה לסגור את הפריים (?). החיסרון הוא אולי שצריך לשים בצד כסף במסלול יותר סולידי.

 

[offir11]

תיקון קל

הייתי בודק את אופטימיזציית התזרים ולא הריבית. ככל הנראה, ריבית ההלוואה תהיה נמוכה מהתשואה כך שרצוי לקחת משכנתא מקסימאלית ולתת לשאר ההון העצמי שלך לעבוד במקום אחר.
מבחינת התזרים, כפי שציינתי מקודם, האם אתה רוצה לשפר את התזרים הנוכחי (ואז לשלם מזומן) או את התזרים העתידי ואז לקחת מקסימום אחוז מימון (75%) ולתקופה קצרה.
לא ניתן לקבל יותר משליש מההלוואה במסלול הפריים

 

[The Grand Illusion]

לגבי המיקום

כנראה שבירושלים יהיה די מאתגר למצוא דירה להשקעה בחצי מיליון ש"ח, אפילו בשכונה כמו עיר גנים. אבל מסביב לירושלים אני משער שיהיה יותר קל. הייתי בודק דירות במעלה אדומים, ו/או רמלה ו/או לוד, או מנסה להגדיל את התקציב לאיזור ה- 700K-800K ואז אפשר למצוא דירות בירושלים בשכונות עיר גנים, קרית יובל, קרית מנחם וכו'.
בהצלחה.

אני באופן אישי מעדיף להסתפק בפחות תשואה, אבל לקבל מיקום קצת יותר טוב, ולכן בסכום 800K הייתי משקיע בשכונות בינוניות או מעל הביניוני, בערים באר שבע, קרית גת, רמלה, יבנה, אשדוד, רחובות והסביבה.

אבל אם תגיד לי קח עד 500K ותשקיע, אז כנראה אבחר בבאר שבע.

 

[משקיע מתחיל 83]

תודה

הסכום להשקעה גמיש. הייתי רוצה משהו עד 500K, אולי קצת יותר, כדי לשמור על פיזור סיכונים סביר. בנוסף, אני מעוניין בהשקעה סבירה - אני מניח שכ5% צמוד למדד לא כולל שיפוצים והפתעות, כך שבטח כ4% (?) נטו צמוד למדד.

אופציה נוספת היא לעבוד במקביל על השגת היתרים להרחבה והרחבת הדירה ע״מ להגדיל את השווי האובייקטיבי של הנכס, אבל כאמור אני לא איש של סידורים וזה לא הצד החזק שלי.

 

[gevayu]

אם סידורים זה לא הצד החזק שלך...

הייתי ממליץ בחום לחפש אפיק השקעה פשוט יותר.
הנה הרגע התקשר אלי הדייר וביקש חשמלאי. זה קורה די הרבה וזה דורש אנרגיות. אני מצליח למצוא את עמק השווה עם הדיירים והם מזמינים ומנהלים את בעלי המקצוע שאני מעביר אליהם אבל עדיין התוצאה היא שחיקה בתשואה הפוטנציאלית וזה קורה תדירות (גם בדירה בבניין בן 10).
בקיצור, מכל מה ששמעתי פה, אולי שווה לך למצוא אפיק אחר להשקעה. אמנם המשכנתא היא הלוואה זולה אבל בשנים הקרובות היא תתייקר ואז מה תעשה? תמכור מהר מהר? גם דירה זאת השקעה לטווח ארוך.
עם זאת, יש כאלה שעושים ״סיבובים מהירים״ - מחפשים דירה במצב עגום קוסמטית (ולא בתשתיות), מסדרים את שצריך, מפנפנים אותה ומוכרים ברווח. מדובר בעבודה ובסיכון לא מעטים. לא נדמה לי שזה המצב לגביך. הם גם מכירים יותר את התחום ונעזרים בעיוותי שוק - אזורים שלא מתומחרים עדיין כמו שאמורים להיות. גם אני לא שם כדי לזהות את זה.
בכל מקרה, בכל דרך שתבחר - בהצלחה רבה.

 

[משקיע בבש]

סידורים זה גם לא הצד החזק שלי אבל...

ניהות והתנהלות נכונה כן.....
לכן אני משתדל חנהל את הנכס כיאות ולא לבצע טלאי על טלאי שיוצר יותר בעיות.
ניהול תקלות או אם תרצה מקרים ותגובות הם אלו שעושים את החיים לקלים/ מסובכים ולאו דווקא התקלות.

זה עניין של סטייט אוף מיינד....

משקיע בב״ש

 

[The Grand Illusion]

שמע

צריך לבדוק נכסים ולחשב את התשואה. קצת קשה לי לחשב ללא נתונים.

חצי מיליון הוא סכום שבו אפשר למצוא דירת שיכון ישנה בבנין רכבת משנות ה- 60 באחת הערים או הישובים הבאים: לוד, רמלה, אשדוד, רחובות, גדרה, בני עי"ש, קרית עקרון, יבנה, קרית מלאכי, קרית גת, באר שבע, אשקלון. צריך לבדוק את הנכסים ולהחליט לפי מצב הנכס, מחיר הנכס, ומחיר השכירות.

 

[משקיע בבש]

קצת עזרה ומידע

שלום לך ׳משקיע מתחיל 83׳,
דבר ראשון מצבכם הכלכלי הוא מצב לא רק טוב אלא מעולה, אין היום הרבה משפחות שיכולות להרשות לעצמן לחסוך כ 14K ₪ כל חודש, המשיכו כך אתם בדרך הנכונה.

לגבי שאלותיך, אני עונה לפי הסדר:

1. השכרת נכס ״רחוק״ מעיר המגורים-
זו אינה בעיה ואני חושב שלא אמורה להיות השיקול שלך בביצוע ההשקעה. אם אתה מנהל נכס בצורה נכונה ויש לך את היכולת להתנהל בצורה מחושבת (וההודעה שלך מעידה שכן), אז אתה תגלה שהשקעה טובה עם תשואה טובה מכניסה הרבה יותר מאשר נסיעה פה ושם ליעד ההשקעה שלך. אישית הייתי ממליץ לך להשקיע בב״ש מאשר חיפה ( למרות הכינוי שלי אני משקיע בשני המקומות), כי פשוט יש שם פוטנציאל גבוהה יותר מכל הבחינות.

2. דירות טובות יותר מיד 2-
יש אפשרות למצוא דירות טובות יותר מיד 2, זה נעשה הרבה ע״י קשרים עם אנשים העוסקים בתחום. יש נכסים רבים שבטרם מוצאים דרכם ליד 2 מגיעים למשקיעים מקושרים. הקישורים נעשים דרך מתווכים ( מתווך יתן לי דירה לפני שבכלל תשמע עליה), דרך עו״ד שעוסקים בתחום, שמאים אזוריים, משקיעים וקולגות ועוד.... ועוד..... אני אסייג ואומר שאני גם עוסק באיתור נכסים כאלו (פרסומת קטנה, ג׳ון יש גילוי נאות... טייק איט איזי) אם אתה בעניין אז אני מאמין שאתה תדע איך להגיע למידע המצוי באתר שלי בנוגע לתהליך זה (רמז: כתובת האתר בחתימה מטה).

3. בעקרון אתה לא מפספס יותר מדי, אתה צריך בעיקר להשלים קצת רקע, זה לא מסובך.

לגבי מס הרכישה שהוזכר בהודעות קודמות, אני חושב (אלא אם כן לשון ההוראה שונתה) שאתה יכול לשלם מס רכישה על הדירה הזולה הראשונה ולגרור את הפטור לדירה היקרה (באם אתה מתכנן לרכוש אחת כזו בעתיד הקרוב). אבל, באווירה המצויה היום שרק מחפשים מהיכן לגרד עוד כסף, הייתי קודם כל לוקח את הפטור.... וממשיך הלאה, לך תדע בסוף גם אותו יבטלו.

המון הצלחה,

משקיע בב״ש

 

[משקיע מתחיל 83]

תודה ׳משקיע בבש׳

הכוונה היא לגור בשכירות, אני מעדיף את החופש לשנות את גודל הדירה ומיקומה יחסית בחופשיות. בנוסף, בדירות שאשקול לגור בהם כנראה שהתשואה על שכירות תהיה באיזור ה3%, אז אני אעדיף לשכור מאשר להוציא את הכסף מההשקעות. מצד שני, אולי זה קשור לזה שעד עכשיו ״נפלתי״ על בעלי בית טובים.

בשל כך, אני כרגע לא מוטרד יותר מידי ממס רכישה - אני לא רואה את עצמי הופך לכריש נדל״ן שקונה הרבה דירות. אני לא איש של סידורים, ואם היו בארץ REIT נורמלים, אולי הייתי שוקל בשנית (טוב, בעשירית במקום רק בתשיעית) את הנושא.

תודה על הטיפ לגבי יד 2. כמו תמיד, טוב להיזכר איך העולם עובד. זכרתי שיש סיבה שבגללה אני עושה מילואים, אני אתחיל לברר...

 

[משקיע מתחיל 83]

וגם כמובן

אבלה קצת באתר שלך