שאלה

[מזי א]

שאלה

שלום לחבי הפורום אנחנו זוג הנשוי מזה שנתיים, גרים אצל ההורים,בכדי לחסוך קצת. עובדים בעבודה מסודרת עם הכנסה נטו של שנינו 10,000 ש"ח לחודש. יש לנו בסביבות 40,000 דולר שלנו,ורוצים לקחת משכנתא . בהתחלה חיפשנו דירה בטווח המחירים 145,000-150,000 דולר, אבל בן זוגי נלחץ, ועשה חישוב פשוט שזה להחזיר הרבה כסף כל חודש למשכנתא, אז ירדנו ל 2.5 חדרים בסביבות 125,000 דולר. הייתי רוצה לדעת האם יש שינוי משמעותי בהחזר, מהי ההצעה המשתלמת למשכנתא, אציין כי עדיין לא פנינו לבנקי המשכנתאות. מה המלצתכם? תודה

 

[gokoby]

יועץ

הייתי מתייעץ עם יועץ משכנתאות - קניית דירה (והתחייבות למשכנתא) זה אחד הצעדים החשובים בחיים. אני ממליץ בחום לפנות ליועץ ניטרלי (לא של בנק כזה או אחר) ולקבל עצה כלכלית שיכולה לחסוך לכם הרבה בעתיד. בהצלחה, קובי

 

[אלוני.]

חלק מהחיים

אין כאן המלצה כי הבחירה של זוג לגור בדירה משלו (שכירות, בעלות) היא החלטה "טבעית" ויש לה "מחיר". ההפרש של 20,000$ במשכנתא ל 20 שנה הוא בערך 580 ש"ח לחודש. בהצלחה

 

[sivanandronen]

תוספת קטנה

בפורום נדלן (מספר 579) יש סימולציית אקסל שחוברה על ידי בחור בשם אודי (להלן "המודל של אודי") שעוזרת לקבל החלטה (כלכלית בלבד) האם עדיף לקנות, לשכור, או אולי לחכות מספר שנים, להמשיך לחסוך, ורק אז לקנות). ברוב המקרים אגב (בעיקר כאשר אחוז המימון עולה על 50% משווי הנכס) עדיף לשכור ולהמשיך לחסוך. חלק גדול משאלות המשכנתא שנשאלות כאן, נידונו גם בפורום נדלן, והייתי ממליצה להסתכל גם שם. סיון

 

[אלוני.]

לחיות לפי "אקסל"

מודל חביב למדי. הבעיה היא שיקולים אמוציונליים שלא יכולים להיות מתוכנתים ושינויים גדולים בשוק (למשל עלייה או ירידה במחירי הדירות). במקרה שהוצג מעלה לזוג כרגע אין הוצאה בגין שכ"ד. מעטים הזוגות, אם בכלל שיעשו שיקול כלכלי טהור בבואם לרכוש דירה אל מול רכישה, תחושת הבטן של מרבית האנשים (ובעידוד הסביבה הקרובה) היא שעדיף לרכוש. לזוגות בדרך כלל צצים כמה מקורות למימון חד פעמי (הורים) לתשלום ראשוני לרכיש דירה בעוד שלשכירות בדרך כלל אין את זה. ולעיתים קרובות, גם כאשר אחוז המימון עולה על 50% עדיין כדאי לרכוש דירה. ישנם אזורים בארץ שדירה עולה 100,000$ ומושכרת ב 500$ לחודש בעוד שבאזורים אחרים דירה שעולה 350,000 מושכרת ב 850$ - שתי הדוגמאות לקוחות מהחיים, האם דין הדירה הראשונה כדין הדירה השנייה במימון רכישה בעזרת משכנתא ?

 

[sivanandronen]

המודל הנ"ל

מביא זאת בחשבון (אתה מכניס בכמה ניתן לשכור את הנכס הנ"ל, והוא משווה בין האפשרות לרכוש את הנכס לבין לשכור נכס דומה). את המתנה מההורים, ניתן לשקלל במודל על ידי הפחתת מתנת ההורים ממחיר הדירה (שתינתן רק ברגע ביצוע הרכישה) לדעתי דין הדירה הראשונה כדין הדירה השנייה במושגים כלכליים (לכסף אין ריח). אם כבר צריך למצוא איך להצמיד את הכסף למחירי הדיור (בעבר היו תוכניות חיסכון כאלה בבנק דיסקונט) ואתה כמובן צודק: מעטים האנשים שישתמשו במודל. לדעתי חבל, שכן במיוחד הפורום הזה מנסה ללמד אנשים לקבל החלטות כלכליות נכונות, ובכל זאת רוב האנשים מודעים לכך שעדיף (כלכלית) לשכור על פני לקנות, ועדיין מעדיפים לקנות. סיון

 

[אלוני.]

לא מדוייק, אבל נמשיך

ועכשיו לערבב קצת פסיכולוגיה של קונים: הדירה הראשונה נמצאת בבאר שבע ומחירה היה לפני שש שנים 140,000 והדייר בשכירות יודע זאת, האם שיקוליו יושפעו ? הדירה השנייה נמצאת במושבה הגרמנית בירושלים ומחירה היה 290,000 לפני חמש שנים והדייר יודע זאת, שיקוליו יושפעו ? שתי הדוגמאות לקוחות מן החיים, ולשתי השאלות אין תשובות חד משמעיות ובוודאי לא מדעית. בדבר אחד אין ספק, לא הכלכלה תכריע כאן . נניח שלני הדיירים יש מחצית מן הסכום, האחד לוקח משכנתא של 50,000$ ומחזיר בעשרים שנה 315$ לחודש (בשקלים- חישוב מקורב) השני לוקח משכנתא של 175,000$ ומחזיר במשך 20 שנים כ 1100$ לחודש (בשקלים-חישוב מקורב) האם ההחלטה זהה ? לשניהם הון עצמי מחצית מחיר הדירה. לעיתים במקרים כאלה, הראשון קונה דירה מעט יקרה יותר ומתחייב להחזר של 500$ כי הוא מרגיש "אדיש" בין האלטרנטיבות בעוד השני עשוי לרכוש דירה מעט זולה יותר.

 

[sivanandronen]

בסדר |מרימה כפפה|

ראשית, כתבתי שבדרך כלל מתחת ל 50% מימון לא כדאי לרכוש דירה על פי המודל. חשוב להבהיר שזה נאמר על סמך סימולציות של נתוניי האישיים (באיזור בו מחירי הדירות הם X, ומחיר השכירות הם Y). המודל מושפע בין השאר מגורמים אלה, על כן כל אחד יקבל מהמודל תוצאה שונה, על פי נתוניו האישיים. גם ברור לי שרוב האנשים אינם מקבלים החלטות על סמך פרמטרים כלכליים. אין זאת אחת ממטרות התכנית (והפורום?). כמו כן ברור שלנכסים יקרים, החישוב ישתנה פלאים (בעיקר עקב התשואה הנמוכה עליהם בהשכרה בישראל). אתה בהחלט מתמצא בחישובים, כך שאין טעם להיכנס לפרטי החישוב מבחינתי. אני כן ממליצה לך להסתכל שוב על המודל (כי על פי הערותיך, נדמה לי שלא בדקת את כל הפרמטרים שהוא מכיל). ואגב, באחוז מימון מינימלי של 50% הייתי "גמישה" ביחס לסטנדרט המקובל בפורום נדלן. שם הם ממליצים לפונים לקחת משכנתא רק כאשר יש לפחות 60% מהכסף (ומדובר בקוני דירה ראשונה, לא במשקיעים ספקולנטים נוסח "אבא עשיר, אבא עני"). סיון

 

[אלוני.]

אז ככה

עיינתי במודל אז לרגע אחד נניח לו. נניח גם לקווסאקי. לגבי ההמלצה לרכוש דירה רק עם 60% הון עצמי הרי שלצערי אני לא מסכים עם המלצות גורפות, אין כאלה ושתי הדוגמאות שהבאתי מעלה הן הוכחה לכך. אין מצב שבו יש רק שיקול כלכלי ולו בשל העובדה הפשוטה שבחירת מקום המגורים אינה שיקול כלכלי, מכאן אנחנו מנסים לבנות תאוריה כלכלית "פרופר" על החלטה שהתקבלה משיקולים אחרים ?

 

[sivanandronen]

לא למדתי מעולם קורס

ב"קבלת החלטות" למרות שהוא קיים. ברור לי שמרחב השיקולים מורכב מגורמים רבים שהם נעלמים (ריביות, מחירי דירות ואפילו איזה בתי ספר יהיו טובים בעוד 5 שנים נגיד) וגם מגורמים שהם רגשיים (יש אנשים שנקשרים למקום, ואחרים שרק רוצים לנדוד ולנדוד). לכל אחד תהיה מטריקה אחרת לקבלת ההחלטה, אבל אצל כל אדם רציונלי יש "שיטה". אותה השיטה מחשבת גם את איכות בתי הספר, כמות השטחים הירוקים, הצפיפות, האנטנות הסלולריות, בעיות החנייה, זמן ההגעה לעבודה, היוקרה ויש כאלה שבודקים לאיזה מפלגה הצביעו בקלפי השכונתי בבחירות לכנסת. כל אחד ומה שחשוב לו. עדיין, כשקבענו עיר, בדרך כלל כל הפרמטרים הללו מגולמים במחיר: שכונה ירוקה יותר, תגרום לעליית מחירי הנכסים, כך גם בתי ספר טובים. בעיות חנייה יגרמו לירידת מחירים וכולי וכולי. המודל המסויים של אודי מזניח את הנעלמים ומתמקד בהווה. לא נכון, אבל הכי קרוב בהתאם למה שאנו יודעים. רוב האנשים (על סמך תחושה, לא ערכתי סקר רציני) מאמינים שמחירי הדירות יכולים רק לעלות. המציאות בישראל בעשור האחרון הוכיחה שזה לא תמיד נכון. בכל מקרה, אני מבינה את טיעוניך. עדיין, בעיני המודל הנ"ל חשוב לפורום הזה, כי הרבה אנשים צעירים חושבים ששכירות היא זריקת כסף, אבל תשלום ריבית על כספי המשכנתא נראית להם כהשקעה, משום מה. סיון

 

[אלוני.]

ללא ספק

בוודאי שיש צורך במודל כלכלי ובדיקה כלכלית, אין ויכוח בעניין זה. חשוב להבין שלא ניתן להגיע להחלטה רק על פי מניעים כלכליים, למעט נקודות קיצון- ז"א אין בעייה להגיד למישהו שחושב לקנות דירה ב 200,000$ ולממן את כולה ממשכנתא מתוך שכר של עשרת אלפי שקלים, או מצד שני לומר למישהו שקונה דירה ב 50,000$ שכולה ממומנת ממשכנתא בעוד שכר הדירה המניב לאותה דירה הוא 350$ .

 

[י ל ד ו ד י ת]

הפרש משמעותי מאוד

כשאנחנו לקחנו משכנתא (לפני כשנתיים) גם אנחנו רצינו דירת 4 חדרים אולי אפילו עם גינה והמחיר היה בערך 150-160 אלף דולר, וההחזר החודשי שלנו ל-20 שנים יהיה בערך 3500 ש"ח. לאחר בדיקה, התברר לנו לאם ניקח דירה של 3 חדרים (באותו מטרז', אגב) היא תעלה "רק" 100 אלף דולר וההחזר החודשי יהיה כ-2400 ש"ח. החשבון פשוט... ההפרש בהחזר החודשי יהיה 1000 שקלים מלאים שניתן לקנות בהם המון המון המון דברים! וגם לחסוך... איפה הדירות שאת מדברת עליהן,אם אפשר לשאול? אולי תנסו למצוא באיזור פחות יקר ואז תוכלו להרשות לעצמכם דירת 3 חדרים במקום 2.5 (אם אתם מתכננים ילדים יהיה קצת צפוף שם..., ולקנות דירה זה לטווח קצת יותר ארוך מלשכור)