שאלה

[Ryva]

שאלה

להורים שלי יש דירה שהם משכירים ומקבלים את שכר הדירה כתוספת לפנסיה. כמעט כל שנה או שנתיים, מתחלף דייר וצריך לפרסם מודעה או למסור למתווך שימצא דייר ולרוץ להראות את הדירה וכו'. כל 3-4 שנים משהו מתקלקל כמו דוד-שמש, צינור, ביוב, תריס. או שעושים שיפוץ קטן. כמובן שההוצאות יורדות מהכנסות השכ"ד. השאלה: האם לא כדאי למכור את הדירה, להכניס את הכסף לבנק ולקבל את הריבית? הריבית תהיה כמעט כפול משכ"ד ולא צריך לתקן או לשפץ שום דבר, ובלי להעתסק עם דיירים/עם ישראל.. מה דעתם של היועצים?

 

[סנטימנט]

נסי לפרט כדי שנוכל לחוות דעה

מה שווי הדירה? מהם דמי השכירות? קשה לי להאמין שהריבית שיקבלו מהבנק תהיה גבוהה יותר מדמי השכירות. הרי הריבית כיום על פק"מ היא 2-3% בלבד, בעוד התשואה הממוצעת על נדל"ן למגורים היא באיזור ה-6%.

 

[Ryva]

בתוכנית של גדעון רייכר דובר על זה

ביום רביעי האחרון שעם מוכרים דירה של 200 אלף דולר מקבלים כ- 5000 ש"ח ריבית כל חודש. השכירות על דירה כזו היא כ- 2500 ש"ח. מה זה אומר תשואה על נדל"ן? אם הדירה עומדת סתם ולא מושכרת המחיר עולה ב- 6% לשנה? למה הכוונה? צריך לקחת בחשבון את הוצאות בעל הדירה כלפי השוכר כמו שכתבתי קודם.

 

[סנטימנט]

בואי נעשה רגע חישוב מסודר

200,000$ הם 900,000 ש"ח. כיום ניתן לקבל, בבנקים כגון טפחות, ירושלים ואינווסטק, ריבית שנתית של כ-3.5% על פק"מ (בבנקים המסחריים הגדולים כגון לאומי, פועלים, דיסקונט, מזרחי וכו' הריביות יותר נמוכות). 3.5% מתוך 900,000 ש"ח הם 31,500 ש"ח. נחלק ב-12 חודשים ונקבל רווח חודשי של 2,625 ש"ח. מסקנה: לגדעון רייכר יש אולי קול יפה, אבל בפיננסים הוא לא ממש מבין (או שהוא שם את הכסף בבנקים בארגנטינה שם ניתן לקבל 10%)... עד כאן מה שהיה קורה אם היינו מוכרים את הדירה ושמים את הכסף בבנק. מה יקרה אם נמשיך להחזיק בדירה ולהשכיר אותה? קודם נבהיר את משמעות המושג "תשואה על נדל"ן". כמו בכל השקעה, תשואה היא היחס שבין עלות הרכישה לבין הרווח המתקבל מההשקעה. כאשר מדברים על "תשואה" סתם, הכוונה לתשואה שנתית (בדומה לריביות בבנק, שהן שנתיות - כמו החישוב שעשינו קודם). תשואה על נדל"ן, אם כן, היא היחס שבין מחיר הקניה של הנכס לבין הרווח המתקבל משכירות. במקרה שלך, לא ידוע לי בכמה הנכס נרכש בעבר. נתייחס כרגע לשוויו העכשווי, שעומד לדברייך על כ-900,000 ש"ח. דמי השכירות החודשיים שאת מקבלת הם 2500 ש"ח. לשנה זה מסתכם ב-30,000 ש"ח. כמה הם 30,000 ש"ח מתוך 900,000 ש"ח ערך הדירה? 0.033, כלומר 3.3%. משמע, שהתשואה השנתית על דירה זו הינה 3.3%. לידיעתך, התשואות המקובלות בענף הדירות למגורים הן בין 6-10%! המסקנה היא אחת מתוך השתיים: או שדמי השכירות שאת גובה נמוכים מאוד (בין חצי לשליש ממה שהיו אמורים להיות), או שההערכה שלך את שווי הדירה גבוהה פי 2-3 מערכה האמיתי. אני חושב שיהיה נכון אם תבדקי אצלך שוב אם הנתונים שציינת של דמי השכירות ושל שווי הדירה אכן נכונים. כמעט בטוח שנפלה כאן איזושהי טעות. אשמח אם תחזרי לכאן עם התשובה ואנסה לעזור לך הלאה

 

[Ryva]

אני חושבת שהריבית על סכום כזה

תהיה גבוהה יותר, לפחות 4.5% , כך שזה כ- 40000 ש"ח. אני מקבלת כ- 2000 ש"ח שכ"ד וזה בסדר כאן. ותקחו בחשבון שאין הוצאות כשהכסף בבנק. אין שיפוצים ותיווך וכו' ואם מצמידים את הכסף לדולר או המדד אז גם שומרים על הערך. יש רק כמה פחדיםוהם: שתבוא איזה אתי אלון ותקח הכסף. או שמכירי הדירות יעלו או שכר הדירה יעלה.

 

[סנטימנט]

את טועה לחלוטין ../images/Emo67.gif

1. לא תקבלי 4.5% בשום מקום! 2. אם תצמידי את הכסף לדולר תקבלי עליו ריבית ליבור בלבד (ואפילו קצת פחות), שזה משהו כמו 1.5%. 3. אתי אלון כבר בכלא. לדעתי עליך לקבל ייעוץ מסודר, אולי מרו"ח שמתמחה בייעוץ עסקי. את ניזונה משמועות ומתוכניות רדיו, שזה מתכון בטוח לכישלון.

 

[יועץ שיודע]

תשובה ל-Ryva

אם את רוצה ייעוץ מקצועי תכתבי לי לא-מייל [email protected] תקבלי כל מידע שתרצי וגם את כל החישובים. אך אליך לדעת כי יעוץ מקצועי עולה כסף.

 

[סנטימנט]

ואני דוקא אוהב לעזור ע"ג הפורומים

מתוך מחשבה על האחרים שקוראים ומשכילים

 

[יועץ שיודע]

לסנטימנט

תגיד, אתה פילונטרופ? ממש לא ברורה לי הגישה שלך!!!

 

[סנטימנט]

כלל וכלל לא

אני דווקא מאלה הנוהגים לשלם ממון רב ליועצים למיניהם, כאשר אני יודע שעצותיהם שוות הרבה יותר ממחירן. עם זאת, כאשר אישה שואלת שאלה בפורום המיועד למתן עצות ועזרה בין אדם לחברו, אני נוטה לנסות לעזור אונליין, ברמה בסיסית כלשהי, ולא ממהר להציע את שירותיי העסקיים... כמובן שאין תחליף לייעוץ מקצועי, ואותה אישה, לאחר שתקבל מושג כללי על הנושא מהפורום, תצטרך לפנות ליועץ רלוונטי להמשך הטיפול בנושא (בין אם זה שמאי, מתווך או עו"ד).

 

[Ryva]

מי שהגה את הרעיון הזה זה יועץ

בתוכנית של רייכר זה היה כלכלן ידוע, אז כאן מישהו כתב שהרעיון לא ריאלי. עובדה שגם בתוכנית של פיני האחרונה יעצו למכור דירה ולהחזיר חובות. והיום מחירי הדירות בזבל אז לא בטוח שזו עצה טובה. אני אישית פוחדת מיועצים, הם מחפשים רק את הרוח שלהם באותו רגע שהם נותנים ייעוץ, הם לא לוקחים אחריות על הכסף שלי. אם הייעוץ לא יהיה נכון והכסף ילך, הם יחזירו לי אותו??

 

[סנטימנט]

עצות צריך תמיד לקחת בערבון מוגבל

שכן נותן העצה לא יצטרך לשאת בתוצאות ההחלטה, אלא אנחנו. לכן, את צריכה שיהיה לך איזשהו ידע מינימלי בנושאים הרלוונטיים, כדי שתוכלי לשאול את היועץ את השאלות הנכונות ולקבל אח"כ החלטה מושכלת. שלב ראשון יכול להיות בדיקה באתר bankrate.co.il של הפקדונות השונים שמציעים הבנקים (שקליים, דולריים, נותני הכנסה קבועה וכו'). ככה תוכלי לראות בעצמך מה המצב בתחום ולא להסתמך על דעותיהם של כלכלנים בכירים בתוכנית של גדעון רייכר, שמספרים על ריביות שהיו בנמצא לפני 10 שנים...

 

[אוהב להיות בבית]

ומשתמש במאיל ממשלתי

ועוד דורש תשלום

 

[יועץ שיודע]

קניתי אותו בכסף מלא!!!!

 

[אוהב להיות בבית]

הריבית לא תהיה כפולה

והכסף ילך לאיבוד לא למכור

 

[סנטימנט]

מה זה "הריבית לא תהיה כפולה"?

אתה מוכן לפרט?

 

[אוהב להיות בבית]

שאני מסכים עם מה שכתבת לה

אין לה סיכוי לקבל בבנק ריבית כפולה מהכנסה משכר דירה

 

[סנטימנט]

אה