שאלות לבנק ואיזה תמהיל לבחור

[דודי_קבודי]

אני משפר דיור , מוכר דירה נוכחית וקונה דירה חדשה שעלותה היא 3.680 מיליון.
ההפרש(בתוספת הוצאות תיווך ,מיסים, עו"ד ושיפוץ ) בין המכירה של הדירה שבבעלותי ומשכנתא קיימת של 780 אש"ח (הכל בקל"צ ריבית 2.95%) למחיר הקניה של הדירה החדשה הוא 2.1 מיליון.
ברשותי הון עצמי של 550 אש"ח ועוד 300אש"ח בקרנות השתלמות. בעוד 3 שנים כנראה תיהיה הכנסה חד פעמים של 450 אש"ח.
ההכנסות שלנו הם בערך 40אש"ח בחודש.
אין לי בעיה עם החזר חודשי של בין 6-10 אש"ח בחודש בשביל להקטין את שנות ההחזר.
חשבתי על לקחת משכנתא בגובה של כל ההפרש 2.1 מיליון שקל ואז להשתמש בהון העצמי כדי להכניס כסף לאחד המסלולים.
חשבתי על ללכת משכנתא של שליש שליש שליש
700 קל"צ
700 מל"צ
700 פריים
המחשבה היא להכניס כסף למסלול המל"צ ישר עם קבלתה.
הייתי שמח לקבל המלצות לגבי התוכנית הנ"ל איך לפרוס את השנים בין התוכניות , מה הריביות בעבור לקיחת משכנתא בסכום כל כך גבוהה? האם לא כדאי להקטין את הסכום כדי להקטין את הריבית? ומה עוד צריך לברר בבנק ?

תודה רבה מראש!!!

 

[82little]

שווה לקרוא כמה עשרות הודעות בפורום מהשבועות האחרונים.... כל התשובות כבר נמצאות בדיונים הללו...

 

[82little]

ספציפית למקרה שלכם, לדעתי כדי שזה יהיה בגבולות סבירים ויחסית להכנסות. צריך לנסות לבנות משכנתא שעלותה בסוף לא תעלה על 1.8 מ' וההחזר החודשי בסביבות 12 א' שח.
להשתדל לא לגעת בקרן השתלמות אם אין ממש צורך. העקרונות כפי שצויינו בהרבה דיונים בפורום הם פריים לטווח ארוך ככל הניתן. מלצ עד 20 שנים ועדיף פחות. קלצ בין 7 ל 10 שנים בערך...
עיינו כאמור בהודעות אחרות בפורום על מנת לראות את התמהילים השונים והאסטרטגיה לבניית משכנתא טובה ועל פי לוחות הזמנים במכירת דירה וקניית החדשה.
והשתמשו במחשבון משכנתא לבחינת כל הסימולצית מבחינת לוח סילוקין, החזר חודשי ועלויות סך הריבית לבנק. בהצלחה

 

[דודי_קבודי]

התמהיל שקיבלתי הוא כדלקמן:
סכום משכנתא : 1.8 מ'
החזר חודשי : 10אש"ח
קל"צ ל11 שנים ריבית 2.29% 600 אש"ח
מל"צ ל25 שנה ריבית 2.37% 600 אש"ח
פריים ל25 שנה ריבית 0.9% 600 אש"ח

דעתך?

 

[82little]

הריביות טובות, ומשקפות את ההכנסות הגבוהות. אז אתם בהחלט בכיוון הנכון...
להבנתי, במצב שלכם זה לא עבודה רק עם האילוצים אלא גם מחשבה מעמיקה כמה רוצים להעמיס במשכנתא ולהשתמש בכסף הזה להשקעה באופנים אחרים, בהנחה שהריביות היום יחסית נמוכות ובהשקעות אחרות אפשר להשיג רמות דומות וגבוהות יותר של תשואה, ובאופן כללי שיש רמות של חופש בהתנהלות.
לדעתי סך הריביות במשכנתא הזאת הן בסדר (הכוונה סך הריביות שמשלמים לבנק, העלות לכל שקל, לא הריביות כשלעצמן שהן כאמור בסד גמור...). ולטעמי עדיין עלות המשכנתא גבוהה.
חושב שהייתי כאמור מעלה את ההחזר החודשי ל 12 א' שח ואם לא אז לפחות ל 11 א'. לאפשר קיצור המלצ ל 20 שנה והקלצ ל 10 שנים ופחות. אם יורדים למשל ל 9 שנים בקלצ, זה ודאי אמור להתבטא גם בהפחתת הריבית. במקביל ניתן למשוך את הפריים ל 30 שנים ובהמשך לקצרו.

אני מניח שבהמשך תוכלו לבחון מה מתאים לכם, האם לקצר את המלצ והקלצ בעזרת הכספים שיגיעו או להשקיעם באופן אחר. כללית ככל שההכנסות עדיין גבוהות עדיף לקצר בשני מסלולים ולא לסלק לחלוטין מסלול וזאת כדי להמשיך לחסל את המשכנתא במהירות, אבל עוד חזון למועד...

עוד נקודה למחשבה אם יורדים בריבית של הקלצ בעזרת ירידה בשנים ועוד קצת משא ומתן עם הבנק אז האפשרות לפרוע בקלצ גם תהיה נוחה יותר, כלומר מראש הריבית בה תהיה נמוכה יחסית וגם סך השנים הוא קצר כך שעמלת ההיוון לא צפויה להיות גבוהה. מנגד הריבית במלצ גם היא טובה כאן אז גם בה לא צפויה עמלת היוון גבוהה במקרה של פרעון מוקדם. ... וגם לזכור שמדובר במשכנתא גבוהה ומשמעותית כך שכל שינוי נושא הבדלים כספיים ניכרים וצריך גם לקחת בחשבון אפשרויות מילוט ושינוי שזה יש לכם בעזרת קרן ההשתלמות שלא תגעו בה כרגע וכן בעזרת כספים נוספים שהזכרתם. גם נושא עמלת פתיחת תיק ועלות ביטוח חיים הן הוצאות ניכרות בתיק כזה ... כמו תמיד צריך לעשות השוואות ומשא ומתן על כל המרכיבים.
עשו עוד עבודה עם המחשבון משכנתא להבין טוב יותר את המשמעויות וההשלכות של כל החלטה.
בהצלחה.